Mercado en calma y expectante

En los últimos meses, el mercado de los departamentos usados se convirtió en una incógnita en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires. La actividad venía con buen ritmo en 2011, pero distintas circunstancias la frenaron en el último trimestre en forma preocupante para la mayoría de los brokers. Aunque los primeros días del año parecen traer una leve esperanza para el sector no todos los especialistas son óptismas acerca del comportamiento de uno de los mercados fuertes de la economía.

Algunas de las causas las analizan distintos comercializadores. Héctor Rubén Castaño, socio gerente de Héctor Castaño & Asociados, afirmó: “El mercado se encuentra muy quieto este mes -lo cual es lógico-, pero igual se venía desmoronando hacia fin de año. Las causas varían entre el control cambiario para la compra de dólares, el escaso crédito y lo difícil que es para una parte de la población calificar para obtenerlos”.

Para Raúl Horacio Enricci, titular de Enricci Propiedades, existen otros factores para este momento del mercado: “Las operaciones están deprimidas como consecuencia de que los bancos prácticamente no otorgan créditos, y los pocos que se consiguen son a tasas muy altas. Es más, el Banco Ciudad ofrecía préstamos con beneficios para comprar en el zona sur en los barrios de Constitución, Barracas, Parque Patricios, Pompeya y Lugano, con tasa al 17% y ahora la elevaron al 24% anual y demora en concederlos”.

Para Enricci otro de los factores fundamentales de la desaceleración del mercado es la sequía que actualmente sufre el campo. “Hoy no cuenta con el dinero suficiente para comprar un departamento para que sus hijos se hospeden al venir a estudiar a Buenos Aires, por lo que optan por un alquiler”.

Pero en su opinión, la lista de factores no termina ahí: “La sobrevaluación de las viviendas es otra pata del problema, y esto sucede ya que los propietarios para cubrirse de la inflación, al margen del crecimiento del valor del dólar, aumentan el precio. Por ejemplo, un departamento de un dormitorio al frente, en buenas condiciones, de 49 m2, de 75.000 dólares pasó a 82.000 dólares, al especular con el mayor desarrollo que muestra la zona sur”.

Más optimista es Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria. “Considero que para marzo se recuperará el nivel porque hay oferta y los interesados están, pese a los inconvenientes para la compra, con mayor demanda hacia los departamentos monoambiente y de un dormitorio usados ante la falta de similares a estrenar”. De inmediato coincide en que “llama la atención que en diciembre y enero no haya venido gente del interior a hacer sus operaciones como otros años para proteger sus ganancias, porque se vieron frenadas como consecuencia de la sequía y la incertidumbre económica del país”.

En cambio, la zona norte no se vio tan afectada al decir de Giselda Covello, gerente del departamento residencial de Covello Propiedades: “Al comenzar el año tuvimos un alza con respecto a las ventas y a los alquileres, porque zonas como Núñez, Belgrano, Palermo y Barrio Norte siempre son más requeridas por la cercanía o el rápido acceso al centro”. Al coincidir con la colega sobre la reactivación, Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, alertó: “Lo que puede afectar el nivel de operaciones es la disminución creciente del stock de propiedades usadas buenas que afecta a todas las inmobiliarias por igual, en especial las casas, ya que los propietarios que no cambian de vivienda prefieren no vender. Nada los apura ante la desorientación sobre el manejo de las inversiones financieras”.

Las más demandadas

Las unidades pequeñas siguen siendo las estrellas del mercado. Las restricciones de los códigos de edificación para la construcción de monoambientes o las medidas mínimas impuestas para los ambientes, permiten cotizar muy bien los departamentos más chicos de 20 a 40 años de antigüedad, hoy imposibles de construir. Toselli amplió: “Hay más oferta por los usados de dos o más dormitorios que por los chicos, que en relación cotizan más caro el m2, que en el sector norte varía de 1800 a 2500 dólares el m2, según el estado y la ubicación”. Para Enricci por esos costos altos creció la demanda en el Sur, que pese a que los valores también subieron, son más accesibles. Por ejemplo, para un departamento de un dormitorio el m2 oscila entre 1500 y 1800 dólares.

¿La tendencia es seguir aumentando? Covello respondió: “Los valores no cambiarán mucho ya que el mercado no lo soportaría. Se prevé un 15% más que el año anterior”.

Salaya Romera estimó: “En 2011, el aumento del 12 al 13% se justifica en méritos propios de la demanda creciente y en el retraso cambiario frente a la inflación. Por eso considero un incremento del 11 al 12% promedio para el año actual”.

Las unidades chicas son más requeridas por gente que vive sola y parejas jóvenes. Las familias buscan las más amplias, aunque muchas veces por el alto valor de las expensas se ajustan a vivir un poco más apretados en un departamento de un dormitorio. “Hoy los más interesados en comprar son los inversores para aprovechar el momento y porque, con la necesidad de invertir en una opción segura, cuentan con el dinero suficiente”, concluyó Covello.

FUENTE: La Nación

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