Los tres grandes temas que afectan hoy al sector inmobiliario

INFLACION, FINANCIAMIENTO y SEGURIDAD JURIDICA Y CARGA TRIBUTARIA, ¿Qué acciones podrían realizarse para cambiar la situación?

1.- EL IMPACTO DE LA INFLACIÓN EN LOS NEGOCIOS INMOBILIARIOS

El incremento de precios, es un tema preocupante que interviene en todo plan de negocios y en la evaluación de alternativas de inversión. Particularmente para la actividad de la construcción es sumamente sensible y conspira seriamente con la factibilidad de llevar adelante proyectos. La inflación real y las expectativas impactan también en el mercado de compraventa de inmuebles aunque de un modo diferencial según el segmento de precios y tipo de inmueble.

Nada peor para la industria de la construcción que convivir con la inflación por la enorme complicación que provoca un escenario inflacionario en la cadena de valor y en la relación entre clientes y constructores.

El impacto es significativo ya que es muy difícil para los desarrolladores invertir en un contexto de suba de precios. Por otro lado, ninguna economía desea convivir ya que es muy dificultoso pactar los contratos y tratar de mitigar los desequilibrios que genera.

Esto produce una ralentización del sector. Todas las operaciones llevan más tiempo de negociación y es más dificultoso disipar las dudas de las partes, impiden el financiamiento genuino de la actividad y las posibilidades de crecimiento.

Por el lado de la oferta, el desarrollador, que es el vendedor de las unidades nuevas, necesita que la rueda siga girando y tiene que seguir generando negocios a pesar de las coyunturas más o menos favorables.

Por el lado de la demanda, muchos agentes económicos concluyen que la única forma que tienen de protegerse de la inflación es posicionándose en inmuebles.

Por lo tanto, a pesar de la inflación, existe la vocación de invertir en inmuebles. Es necesario agudizar el ingenio para sortear este escollo y seguir produciendo.

Una herramienta es negociar con la cadena de valor (los proveedores) para realizar acopios y morigerar el impacto por el lado de los insumos (ya que por el lado de la mano de obra nada se puede hacer).

Otra alternativa es negociar con la demanda (los compradores) recurriendo al modelo de “precios determinables” con el fin de contrarrestrar los efectos de la inflación de la construcción en los emprendimientos que se comercializan desde el pozo.

Los precios se van ajustando de acuerdo a la variación en los costos de obra. Para darle transparencia, lo ideal es que las variaciones de los costos sean medidas por un auditor externo. En algunos casos, se les pone un techo al aumento, para hacer previsible los riesgos de incremento por parte de la demanda.

Esta alternativa significa que los desarrolladores toman recaudos para compartir el riesgo de la inflación con los compradores.

La otra alternativa es directamente pasar el riesgo a los compradores organizando emprendimientos al costo. El emprendimiento al costo es un tipo de estructuración de negocios que implica que cada uno de los interesados en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación. La materialización de su aporte se realiza a lo largo del período de construcción, de acuerdo al avance de la obra.

La novedad que introduce este tipo de figura es que cambia diametralmente el rol del desarrollador: de financiar total o parcialmente el emprendimiento con su propio capital, pasa a ser un administrador de fondos de terceros que no arriesga fondos propios (y por tanto no se encuentra sujeto a los avatares de la inflación) y que recibirá honorarios por su labor.

2.- LA FINANCIACION ES EL COMBUSTIBLE QUE EL SECTOR NECESITA

El financiamiento es un elemento central para la vitalidad del sector inmobiliario. La vivienda constituye un bien duradero: es seguramente el más importante activo físico de la mayoría de las unidades familiares y su precio es varias veces el ingreso anual de sus potenciales demandantes. Por esta razón, la adquisición de vivienda, en la mayoría de los casos requiere de financiamiento de largo plazo, que permita diferir la presión que dicho precio ejerce sobre el ingreso familiar.

Resulta fundamental tener en cuenta que hay dos factores que han de tenerse en cuenta entre las opciones de financiamiento a fin de que las mismas resulten realizables y sostenibles.

Primero, deben ofrecer una rentabilidad a los agentes que participan en el mercado (“los inversores”), pues de otro modo no será posible atraer la inversión privada.

Segundo, deben resultar adecuados a la capacidad de pago real de los potenciales prestatarios (“los tomadores del financiamiento”).

En síntesis, no podemos perder de vista en ningún momento ese doble objetivo de rentabilidad y accesibilidad con el que debiera contar todo sistema de financiación al mercado inmobiliario. Dado que ambos objetivos no necesariamente son compatibles, es necesario trabajar para darle coherencia al sistema.

El crédito hipotecario es como el combustible que permite a la construcción desarrollar el rol de dinamizador de la economía. Para que podamos hablar realmente de una “industria del Real Estate”, para pasar de un mercado en el que todos los días se concretan “negocios” a pensar en escala “industrial”, hace falta un financiamiento fluido y constante.

Este financiamiento “fluido y constante” debe hacerse capitalizando la reciente experiencia global. No se trata de dar crédito irresponsablemente. Cuando estalló la burbuja en 2008 y el mercado inmobiliario argentino resultó indemne porque no estaba apalancado, algunos dijeron ¡Suerte que en Argentina no hay créditos! Y eso suena a consuelo de sonsos. La realidad es que el crédito hace falta y que hay mucha gente que podría endeudarse con plazos acordes a la compra de un inmueble (activo de largo plazo, necesita financiación de largo plazo) y tasas razonables. Para ello es indispensable la seguridad jurídica para que 1º) los bancos animen a prestar, 2) presten a largo plazo y 3) bajen las tasas, como consecuencia de la disminución de los riesgos.

Hoy sólo el 2% de los fondos para financiar las operaciones inmobiliarias provienen de los bancos. El stock de préstamos hipotecarios respecto al PBI es del 1,5%. Una industria que nueve miles de millones al año, necesita del crédito como el motor de un auto necesita el combustible. No decimos que haya que llegar al 80% de préstamos/PBI que tenían España o Estados Unidos antes del estallido de la burbuja (¡¡ y de PBI`s mucho más grandes!!), pero sí debemos recorrer un camino de mayor financiamiento a un sector que es un verdadero movilizador de la economía.

El crédito es sin dudas un elemento dinamizador del sector inmobiliario. Sería fundamental, contar tanto con crédito para consumidores finales como también con crédito intermedio, es decir crédito orientado a los desarrolladores inmobiliarios que de esa forma podrían generar más oferta en el mercado.

En efecto, en el proceso de construcción y venta de viviendas intervienen numerosos y variables factores, entre los cuales tiene una gravitación importante el financiamiento. Por lo tanto, es necesario contar con instrumentos financieros que permitan captar recursos de largo plazo (nacionales y extranjeros) que se destinen al lanzamiento de nuevos proyectos inmobiliarios.

Junto con la necesidad de crédito fluido, constante y con tasas de interés atractivas, es necesario profundizar en la consolidación de la industria del Real Estate como forma de que las viviendas resulten más accesibles y el mercado inmobiliario menos volátil.

Para esa consolidación industrial, el sector cuenta con la capacidad profesional y tecnológica y la vocación para contribuir con ella a la modernización del país, al desarrollo económico y al progreso social.



3.- LA SEGURIDAD JURÍDICA Y CARGA TRIBUTARIA

El sector inmobiliario es una industria motorizadora del empleo y el crecimiento con un fuerte efecto multiplicador hacia otros sectores de la economía, que necesita de seguridad jurídica y reglas de juego claras por parte del Estado. El temor a la conducta discrecional del Ejecutivo en cuestiones que alteren la seguridad jurídica complica la mirada de los inversores sobre la industria inmobiliaria, que necesariamente que debe ser de largo plazo. Esto incluye el diseño de una estructura impositiva que aliente a la inversión. Por eso preocupa la voracidad fiscal. Una carga impositiva elevada desalienta la inversión y traba actividades. La alta presión fiscal es un factor movilizador de la evasión.

La teoría de la curva de Laffer (llamada así por el nombre del economista que la formuló) muestra claramente este fenómeno. Si existe un impuesto con una alícuota del 0%, la recaudación será, obviamente, nula; pero si la tasa se fija en el 100%, el resultado para quien recaude también será no obtener ningún recurso, porque nadie aceptaría trabajar para ganar recursos de los que no podría disponer en ninguna medida.

Entre esos dos extremos, cada sociedad debe encontrar el punto óptimo de carga fiscal, un punto que debería estar ubicado en un nivel que permita al Estado proveerse de los recursos necesarios para brindar servicios eficientemente y lograr a la vez que la mayor cantidad posible de contribuyentes cumpla con lo suyo.

La curva relaciona niveles de recaudación con el aumento de impuestos. Si medimos el aumento del impuesto, a través de un tipo representativo t, tendríamos una curva con ésta forma:

Cuando el tipo impositivo es t1, la recaudación, al aplicar ese tipo sobre la renta, será una cantidad positiva mayor que cero (Y1). Si aumentamos el tipo, la recaudación seguirá creciendo, cada vez sin embargo a menor ritmo hasta alcanzar un máximo en Y2, para un tipo t2. A partir de ese punto, cualquier intento del gobierno para elevar el tipo impositivo, se traducirá, paradójicamente, en un descenso de la cantidad recaudada. Nótese que para t3 la recaudación ha caído hasta Y3. Si siguiésemos insistiendo en aumentar el tipo impositivo, llegaría un momento en que la recaudación fuese nula.

Cuando el gobierno de un país desea aumentar su recaudación, parece lógico aconsejar que suba los impuestos, bien ampliando el número de ciudadanos que tributan, bien subiendo las alícuotas impositivas promedio. Sin embargo, hay dos hechos que nos hacen dudar de esa lógica:

A.Un aumento de impuestos, produce un descenso de la renta disponible y, por tanto, de la producción, por lo que se produce una disminución de la base imponible sobre la que se aplican los impuestos.

B. Una disminución en las alícuotas provocan aumentos de las rentas, del consumo, de la producción y, finalmente, una mayor recaudación.

A su vez las cargas impositivas excesivamente altas propician el fraude y la evasión fiscal hacia paraísos fiscales. También una alícuota impositiva alta puede llevar a la sociedad a sustituir trabajo por ocio, reduciéndose el bienestar colectivo, pues se tributa menos y crece menos la economía.

Muchos países que han entendido, en los últimos tiempos, la capacidad del sector inmobiliario para incrementar la actividad económica, combatir el desempleo y disminuir el déficit habitacional han reducido impuestos ligados a la industria inmobiliaria, especialmente en las fases expansivas del ciclo económico.

Fuente: Lic. Mario Gómez – Director – Le Bleu Negocios Inmobilarios

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