El desplome de los precios invita a invertir en Miami

Miami se presenta como un excelente destino. Y no sólo como atractivo turístico, sino también como una oportunidad para invertir en el mercado inmobiliario, ya que, desde que explotó la crisis de las hipotecas subprime en los Estados Unidos, los precios de las propiedades no han dejado de desplomarse.

Las cotizaciones de los inmuebles cayeron en todo Estados Unidos, pero principalmente en Miami, donde los valores hoy están un 50% más bajos que en 2005 y un 30% por debajo del costo de reposición.

Según analistas del mercado, que expusieron en el seminario “La oportunidad de invertir en Miami“, organizado por Reporte Inmobiliario, quienes inviertan en esta plaza pueden obtener rentas netas de entre el 5 y 8 por ciento.

Los precios aparecen tentadores. Valores por metro cuadrado de 1400 o 1500 dólares son usuales. Hay unidades de dos dormitorios con precios de US$ 70.000 y con rentas por alquiler de US$ 1000 al mes y viviendas premium a la mitad del valor de hace dos años sobre la playa.

Es que el vendaval de las subprimes abonó el camino para un huracán de liquidación de stock de viviendas donde los bancos ya hace más de un año que operan más como subastadores y comercializadores de propiedades o notas que como intermediarios netamente financieros. Estas entidades son los mayores vendedores y los más agresivos.

“Ante la crisis y la incertidumbre reinante vemos muy razonable invertir parte del portafolio personal en una propiedad en Miami, dentro de ciertos parámetros”, recomendó Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades que asesora a inversores con interés en esa plaza.

Según comentó José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, la noticia de los precios bajos ha hecho incluso que se organicen tours mundiales para ir a comprar propiedades en ese mercado. “Resulta un imán el bajo valor, pero eso puede llegar a ser conveniente sólo si se toman todos los recaudos y se evalúa también la cuestión impositiva, el costo de mantenimiento y las responsabilidades legales”, advirtió el especialista.

De acuerdo con un gráfico expuesto por Fernando de Núñez, director de operaciones de Fortune International Realty Group, el descuento en promedio es de un 50%, con relación a los precios 2005 por la compra de una unidad, y se pueden llegar a obtener quitas aún mayores por la adquisición de varias unidades dentro de un mismo edificio.

Daniel Mintzer, titular de G&D Miami, explicó a La Nacion cómo se gestó esta caída. Según indicó, desde 1992 hasta 2005, el mercado de Miami creció en precios inmobiliarios al 10% anual; pero en ese punto hubo una saturación que generó toda la crisis que vino después, con el ingrediente de que los bancos cada vez prestaban más dinero.

“En 2006 empieza a quebrarse ese esquema, que se destruye en 2008. Hoy una propiedad cualquiera está un 50% más barata que en 2005. Al punto que hoy nada vale su costo de reposición. Los departamentos se venden por debajo de lo que cuesta construirlos”, dijo Mintzer.

Según indicó, la gente compra hoy para vender dentro de dos años, cuando se supone que se recuperará el mercado. Para él, aún durante 2009 se podrá comprar con comodidad, pero no más allá de este año porque el stock se agota y no se invierte en construir nuevos, dado que no se recuperan los costos de reposición.

Mintzer dio algunos consejos para tener en cuenta a la hora de invertir. “Lo que a uno le parece bueno para ir a vivir, no es siempre el mejor negocio. Si se busca con más picardía, hay que ver tres cosas: a qué valor se va a alquilar, qué mantenimiento habrá que hacer y qué expensas se van a pagar”.

Cuestiones legales:

Claro que a la hora de decidir una inversión inmobiliaria en Estados Unidos se deben contemplarse ciertas cuestiones legales. Raúl Fratantoni, abogado del estudio Allende & Brea, dijo que lo primero que un inversor debe hacer es definir la estructura tenedora o holding del activo.

“Comprar a título personal es lo más sencillo y económico, porque no hay sociedades involucradas, pero es lo menos recomendado para inversores extranjeros que no residen en los Estados Unidos, ya que el impuesto hereditario federal y la posibilidad de que en caso de muerte del titular haya que abrir un juicio sucesorio en ese país, son puntos que juegan en contra”, explicó el letrado.

Fratantoni señaló que las estructuras más utilizadas son: a) la sociedad extranjera directamente titular del inmueble. “Esto es habitual cuando la inversión es, por ejemplo, un departamento para vivienda, ya que el titular evita el impuesto hereditario, la posibilidad de un sucesorio en caso de fallecimiento y limita su responsabilidad civil personal”. b) la sociedad local, cuyo titular sea una sociedad extranjera. “Aquí hay un nivel societario adicional y se cumplen los mismos objetivos que en el caso (a). La diferencia es que para inversiones que impliquen una explotación comercial, es aconsejable por razones prácticas operar con sociedades locales”.

RESMA ofrece diversas oportunidades de inversión inmobiliaria en Miami, tales como: Ocean View, Regent Park, 1060 Brickell Avenue, Ocean Marine Yacht Club y Parc Central Aventura, entre otros. Para acceder a todos los emprendimientos inmobiliarios de RESMA ingrese aquí.

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