El Cerro de las Rosas nació como una zona de grandes casas de descanso y veraneo en las “afueras” de la ciudad de Córdoba pero se convirtió en un barrio emblemático caracterizado como una zona residencial de “clase alta”. En aquélla primera transformación que experimentó esta área se pudieron integrar felizmente las antiguas casonas y el verde, con una traza urbana cómoda y funcional, y con nuevas construcciones que modernizaron el barrio, sin perder el estilo.

En la actualidad, factores como la aparición de los countries, la normativa de construcción vigente y el crecimiento exponencial de la “zona norte” hasta las sierras, vuelven a impulsar un cambio en la fisonomía de “el Cerro”.

Los nuevos countries han captado gran parte de la población que tradicionalmente vivía en el barrio, con lo cual grandes casonas con hermosos parques han devenido prácticamente en espacios ociosos, que empezaron a pedir un nuevo destino. Por otra parte, la normativa de edificación vigente para la zona, establece un FOT 1 que permite construir en estos grandes lotes una buena cantidad de metros (equivalente a la superficie), pero limita la cantidad de “unidades de vivienda” que se puede albergar en cada lote, lo cual desalienta la construcción de buenos condominios. Finalmente, el crecimiento en extensión de la zona norte convirtió a este barrio en lugar “de paso” de una formidable cantidad de personas, que por otra parte, perciben este lugar (originariamente de veraneo) como un área relativamente cercana al centro, que no tiene los problemas de tráfico, contaminación y saturación del mismo y, sin embargo, ya cuenta con todas las comodidades en lo que hace a infraestructura e instituciones de todo tipo (todos los bancos, administración pública, gastronomía, comercios, etc.).

Este escenario explica por qué ahora el Cerro y su zona de influencia se está convirtiendo, algunas arterias particularmente, en un polo de edificios de oficinas y locales comerciales. Esta tendencia crece y se profundizará más aún: “nadie quiere ir al centro y en el Cerro se encuentran todo”. Y además, calles como Núñez, Tejeda, Fader y Malbrán, y sus correlativas en URCA, Menéndez Pidal y Lamarca, suman a su accesibilidad la ventaja de ser corredores esencialmente bellos y prestigiosos, dos valores intangibles genuinos y difíciles de conjugar.

La “calidad de vida” que ofrecía el barrio, se extiende ahora también a “calidad de ambiente laboral”.
Es por estas razones que esta parte de la ciudad presenta hoy un enorme potencial para los inversores inmobiliarios que buscan capitalizarse en bienes con una renta buena y estable. Esto es así porque los edificio de locales comerciales o de oficinas, si bien pueden demorar un poco más en encontrar el cliente, una vez concretado el alquiler, se firma por mucho más tiempo y el inquilino mismo es el que hace las mejoras y mantenimiento necesarios para lograr una buena imagen institucional. Por otra parte, la relación inversión-renta supera en un par de puntos la que genera el alquiler de unidades de vivienda. Así, el valor promedio para adquirir un metro de oficinas en calles tales como Tejeda o Fader ronda los U$S 1.800, y el alquiler mensual de ese metro cuesta aproximadamente U$S 13,5. Lo que da una renta anual del 9% en dólares, más la rentabilidad variable que suma con el tiempo el valor del inmueble que se ajusta por inflación y se aprecia por la mejora de la zona.

Sin embargo, “no son todo rosas en el Cerro”. El riesgo de esta transformación del barrio está dado por la calidad de las nuevas construcciones que reemplacen a las anteriores, que no desnaturalicen ni “afeen” el barrio.

El desafío entonces, es que los nuevos emprendimientos intenten integrar en la medida de lo posible la arquitectura antecedente o por lo menos armonicen con ella, que preserven árboles o espacios verdes, que mantengan o eleven la categoría y que prevean cocheras. En síntesis, que exploten el potencial de un modo sustentable, sin desnaturalizarlo. Será responsabilidad tanto de los desarrollistas en su propuesta como de los clientes en su elección asumir este desafío.

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