"La forma sigue a la función" dijo el famoso arquitecto norteamericano Louis Sullivan, acuñando esta frase célebre en 1896. Los
edificios deben reflejar en su exterior su función interior. Lo mismo sucede con los mercados, los cuales buscarán siempre la 'forma' de sanear sus problemas de fondo es decir, los 'funcionales'.
Basados en esta lógica analizamos la situación actual del mercado de las propiedades en proceso de subastas, dentro la región conocida como el "Tri-condado" del Sur de la Florida, el cual incluye los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
Los remates han caído mas del 40% en 2010 alcanzando una cifra menor a los 60.000 casos, en relación con los casi 100.000 de 2009.
Uno de los motivos de esta caída fueron las irregularidades administrativas, conocidas como la 'Controversia de la Robo-Firma' ('Robo-Signing Controversy') que salieron a la luz en Septiembre de 2010, y congelaron un porcentaje importante de las tramitaciones de las quiebras durante el último trimestre del 2009.
El termino 'Robo-Firma', se refiere al proceso robótico de la procesamiento masivo de las tramitaciones en las ejecuciones hipotecarias, hechas con base a documentación errónea o fraudulenta generada, por los administradores de hipotecas dentro de las entidades financieras. Como resultado de numerosas denuncias de clientes, los principales bancos como JP Morgan Chase, Citigroup, Bank of America, GMAC y Wells Fargo suspendieron las tramitaciones de remates desde entonces, lo cual originó una abrupta suba en las 'Ventas Pre-Remate'.
Por otra parte, e independientemente del cuestionamiento sobre la legalidad de un alto porcentaje de las propiedades reposeídas por los bancos durante este periodo, la venta en Remates Judiciales ya había comenzado a disminuir como estrategia de liquidación preferida, debido a tres factores: el incremento de costos, el aumento de los plazos de ejecución y de el menor nivel de precios obtenidos en relación con las Ventas Pre-Remate.
Previo al crash, por cada propiedad subastada, el promedio del costo era de $40.000 dólares y del plazo de 6 meses. Los 265.000 casos sometidos entre 2007 y 2010 pusieron una presión sin precedentes en el sistema judicial del Sur de la Florida, que alargaron dichos plazos a 18 meses, e incrementaron dichos costos a $100.000 por propiedad.
Adicionalmente el precio promedio obtenido en los Remates Judiciales alcanzo los 111.000 por cada propiedad subastada, comparado con $174.000 de las Ventas Pre-Remate, incentivando a los bancos a inclinarse mas por esta ultima estrategia.
La combinación de ambos efectos originó una suba del 49% en las Ventas Pre-Remate, alcanzando los 16.800 casos en 2010, al tiempo que la reventa de propiedades reposeídas por bancos disminuyo en 19,800 casos o un 6% respecto de año anterior.
Las 58.000 propiedades subastadas en 2010 representan el numero menor siguiendo a la cifra del 2007, año en el que se inicio la crisis
inmobiliaria, en el que se sometieron 33,000 casos, seguidos por 76.000 en 2008 y 98.000 en 2009.
Queda claro que independientemente de la forma; Remates Judiciales o Ventas Pre-Remate; el mercado sigue su proceso de saneamiento vía una rapida y consistente re-valuación de activos, lo cual es ciertamente algo muy positivo.
Tarde o temprano la verdad siempre sale a flote y la manera mas eficáz de resolver los problemas es enfrentándolos cara a cara. Siempre habrá una 'forma'.
Fuentes: Jorge Brugo, Axis
Real Estate y New York Times, CVR
