Dentro de un contexto inflacionario como el que transita la economía Argentina, los precios de los diferentes bienes y servicios se ajustan siguiendo distintas dinámicas, obedeciendo a las leyes de la oferta y la demanda y/o a otros factores intrínsecos a los intereses de los jugadores de cada mercado que deben analizarse puntualmente en cada caso.
Lo cierto es que en la Argentina la mayoría de los bienes y servicios han experimentado incrementos en sus precios durante los últimos años y los
valores de los inmuebles no han sido la excepción. Durante varios años el aumento de los precios de las
viviendas superó holgadamente la inflación general, aunque al menos en los últimos dos años haya sido por el contrario la inflación minorista la que aventajó a la actualización de los valores
inmobiliarios.
Aunque la inflación no debe ser asumida como un fenómeno favorable para nadie, como las actualizaciones de precios no son homogéneas en los distintos rubros y para los diversos actores de una economía, sucede que en términos nominales algún sector, rama o actividad supera los incrementos de otra obteniendo un mejor posicionamiento relativo que en un período anterior. Si bien igualmente una actualización de precios puede no implicar una mejora en términos de poder de compra real con respecto a todos los bienes o servicios o al conjunto de los consumidos por determinada persona, familia o empresa, puede resultar en un mejor poder adquisitivo con respecto a uno o varios productos o servicios.
Así, durante el último año, el salario medio tuvo un incremento nominal superior al de los valores de las viviendas. Obviamente debido a que los inmuebles son activos de un alto valor final esta mejora no se traduce directa o inmediatamente en la posibilidad de compra concreta de una propiedad, pero si mejora su relación de endeudamiento para acceder a una hipoteca y la capacidad de pago de cuota si es acompañada por
financiación.
Pero precisamente y debido a las condiciones inflacionarias y legales vigentes, resulta aún complicado y poco rentable instrumentar líneas crediticias hipotecarias para la compra de una primer vivienda para las entidades que componen el sistema financiero privado en Argentina. No obstante la mejora nominal de la relación salario/m2 en conjunto con una estructuración financiera responsable y estudiada aparece incipientemente como una oportunidad para incorporar nuevos compradores de vivienda. Algunas experiencias en este sentido ya se están instrumentando sobretodo en el interior del país.
En otro orden, surge de la comparación de la evolución de los valores de venta de las viviendas y los
costos que insume su construcción, una notoria ventaja de estos últimos con respecto a la actualización del precio de las
viviendas nuevas. De este modo, con un escenario de valores de tierra sostenido e incluso en aumento resulta evidente que ese diferencial debe ser amortiguado resignando rentabilidad.
Algunas cifras
El valor del m2 promedio usado en
Barrio Norte creció durante el último año un 15,61 % en pesos y un 9,14 % en dólares. La diferencia del salto en pesos se debe a la devaluación del peso entre Setiembre del 2010 y el tipo de cambio actual que fue del 5,93 %.
Mientras tanto el índice de precios al consumidor, inflación en buen romance, de acuerdo al IPC San Luis, en línea también con estimaciones privadas, evidencia un incremento entre julio 2011 y el mismo mes del año anterior del 24,20 %.
La evolución de los valores inmobiliarios durante el año resulta por lo tanto 8,59 puntos porcentuales menor que la inflación acumulada anual, por lo que durante el año el crecimiento de precios general de las unidades usadas en
Barrio Norte no llegaron a compensar el aumento de los costos de productos y servicios medidos por el IPC San Luis. La situación había sido la contraria hasta el año 2009 cuando los inmuebles en dicha localización del norte de Buenos Aires subían su cotización por encima de la inflación.
Mientras tanto la evolución promedio entre setiembre del año anterior y el actual de los valores a estrenar del conjunto de barrios conformado por Flores, Villa Urquiza, Las Cañitas-Imprenta, Barrio Norte y Palermo Hollywood, fue del 18,66 % en pesos. En este caso la diferencia resulta más estrecha con respecto al índice de inflación general que en el caso del valor de usado tomado como testigo.
No obstante, la evolución de los valores en dólares ha superado la devaluación por inflación de los Estados Unidos. 100 dls. invertidos en m2 de un
departamento usado en Barrio Norte en 2001 representan 179,1 dls. , mientras que en la actualidad son 127,57 dls los que mantienen el poder de compra de 100 dls. de 2001 en Estados Unidos.
En cuanto a los costos de construcción entre Julio del 2010 y Julio pasado los mismos se incrementaron de acuerdo al Indice que elabora la Cámara Argentina de la Construcción en un 32,37 %, 8,17 puntos por encima del nivel de precios al consumidor (IPC San Luis). Tamaño incremento de los costos frente a una más acotada actualización de los valores de cotización para venta de las unidades a estrenar estrecha los márgenes de utilidad.
Fuente: Reporte Inmobiliario
