Esta persona será la encargada de varias funciones destinadas a la mejora y mantenimiento del inmueble, a fin de garantizar las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro establecidas por el artículo 8 de la ley 13.512 de Régimen de la Propiedad Horizontal.
Es una actividad que genera a su vez un gran movimiento de fondos, lo que involucra un control activo por parte de todos los copropietarios. En algunos casos puede suceder que la contratación de alguien poco idóneo derive en problemas futuros para el consorcio. Por esta razón será necesario que se conozcan, en primer lugar, las tareas y responsabilidades del administrador, para verificar su cumplimiento y si se están llevando a cabo de forma correcta.
Los administradores deben:
Contratar personal en relación de dependencia (encargados, auxiliares, serenos) y realizar los aportes relacionados con cargas sociales, obra social y cuota sindical de estos empleados. Hay que tener en cuenta que cualquier reclamo de estos trabajadores en caso de incumplimiento, caerá sobre el consorcio.
Contratar servicios mensuales de mantenimiento y limpieza para garantizar el correcto funcionamiento de las instalaciones.
El consorcio deberá exigirle siempre que pida varios presupuestos y cotizaciones. A su vez el administrador tiene que verificar que la empresa de servicios que contrató, haya realizado los seguros y las cargas sociales de su personal, porque, si un empleado se accidenta y no está asegurado, el administrador y el consorcio son solidariamente responsables de lo sucedido.
Comprar diversos artículos y bienes para el uso del edificio (artículos de limpieza; lámparas de luz; bolsas de residuos; alfombras; espejos, etc.). El consorcio debe exigir permanentemente las facturas que acrediten esas compras.
Cumplir con las Ordenanzas Municipales -(calderas, matafuegos, ascensores, limpieza de tanques de agua, luces de emergencia, etc.).
Contratación de seguros -(integral de Consorcios; incendio; vida obligatoria; responsabilidad civil, etc.).
Liquidar remuneraciones y cargas sociales; pagar impuestos, tasas y contribuciones, etc.
En todas estas cuestiones si el obrar del administrador es defectuoso, todas las consecuencias caerán sobre el consorcio.
Actuar como un auxiliar notarial en la emisión del "Certificado de Informe y Estado de Deuda", cuando se realiza la
escritura traslativa de dominio por la venta de una unidad funcional.
Un problema recurrente es la aprobación de las Rendiciones de Cuentas Anuales por parte de las Asambleas Ordinarias sin haberse efectuado previamente profundos controles sobre la documentación respaldatoria y registraciones que ha realizado el Administrador. Muchas veces por desconocimiento se está dando la aprobación a maniobras fraudulentas por parte del administrador.
De allí la importancia de la creación de un consejo de administración, que oficie de intermediario entre el consorcio y el administrador. Suelen formarlo cuatro o cinco copropietarios, encargados de supervisar las cuentas, comparar presupuestos y buscar otros más baratos y controlar que las cosas se hagan.
Una herramienta de suma utilidad es la realización de una auditoria de las cuentas del consorcio encargada a un contador. Con una sola revisión de este tipo por año será suficiente y se obtendrán datos sensibles del desempeño del administrador.
Además el consorcio cuenta finalmente con la posibilidad de remover al administrador debiendo convocar a una asamblea extraordinaria notificando con quince días como mínimo de anticipación a los copropietarios de la celebración de la misma el tema a tratar, fecha, hora y lugar de reunión. Puede hacerlo por nota firmada, carta documento o por el orden del día colocado en un lugar visible del edificio.
Debe designarse al presidente del consejo de administración o a un copropietario para dirigir la asamblea y otra persona para que escriba en el acta de reunión, todo lo que suceda en ella. Hay que analizar los pasos de la remoción, pues la asamblea debe cumplir ciertos requisitos, por lo que es importante contar con el auxilio de un abogado pues el reglamento de copropiedad es complejo y puede darse a malas interpretaciones.
El administrador tiene 90 días para entregar la documentación: libro de actas, planos, cargas sociales, recibo de sueldo, etc. Antes de echarlo, el consorcio no puede deberle salarios, ya que una mala administración, no es pretexto para que no cobre.
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Valeria 21 de Mayo, 2012
Buenas noches. De qu? norma surge que el administrador tiene 90 d?as para hacer entrega de la documentaci?n?
Consulto porque el anterior administrador de mi edificio no quiere entregar la documentaci?n por el periodo de prescripci?n, ya que argumenta que emiti? facturas y necesita la documentaci?n respaldatoria en su poder.
Gracias
carlos 12 de Mayo, 2012
el administrador me mand? un plomero para arreglar un ca?o roto que inundaba el depto de abajo. el plomero cambi? el ca?o, pero no realiz? la debida carpeta cementicia debajo de mi ducha, y coloc? la rejilla de tal forma que dej? un agujero de medio centimetro, por el que pasa el agua que sigue inundando al vecino, todo ?sto expuesto por un plomero que llam? por mi cuenta. El administrador contesta que las filtraciones que continuan se deben a que yo inundo el ba?o, y desde hace un a?o espero el arreglo, despu?s de dos cartas documento que le envi? y no responde. Tengo otra ducha en el toilette, que usamos. A qui?n demando?
susana 22 de Abril, 2012
la verdad que los administradores hacen lo que quiieren, los miembros del consejo de administrador, estan sometidos a el. mi hermana es designada por asamblea como miembro titular, y mediante poder me designo a mi para reemplazarlo, pedi en un plazo de 15 dias la documentacion, estado de cta del otro administrador.m, su proyecto, y otro miembro titular hizo que el admonistrador convoque a reunion extraordinaria para remover a mi hermana esa facultad tiene? gracias
Mariana 18 de Abril, 2012
Hola, buenas tardes. El administrador tiene el deber de notificar al consorcios de algun robo en unos de los departamentos del edificio? Porque la semana pasada hubo un robo y no se forzo la puerta principal y no avisaron a nadie de lo paso y pasaron 8 dias y nose cambio la cerradura, por lo que hubo otro robo de la misma forma que habian robado hace 8dias antes. Segun la administradora no penso que volvieran a roba en el mismo edificio y dijo que no se pudo cambiar la cerradura porque iban a pedir una especial y que tardaban 15 dias en hacerlo. Que podemo reclamar al adminitracion? Hay alguna ley que lo avale?
Juan 29 de Marzo, 2012
El edificio est? sufriendo una plaga de vinchucas.! hace dos meses el encargado pide por la soluci?n del problema y no hay soluciones. Como se puede intimar al administrador? es ?l el responsable de mejorar esta situaci?n.?
Ana Laura 20 de Febrero, 2012
Hola! Gracias por darnos esta oportunidad. Tengo una duda, si el que contrata al encargado es el Administrador y ?l lo tiene en negro, por qu? la responsabilidad es nuestra. Mas a?n, si fue contratado por otro Administrador, no deber?a demandar a aqu?l. Disculpen mi ignorancia. Gracias nuevamente.
Alfonso 01 de Febrero, 2012
Buenas. Eladministrador puede transferir dinero de la cta del consorcio a su cta personal mas alla de sus honorarios? Gracias.
deborah 26 de Enero, 2012
que se puede hacer cuando no nos notifican de una asamblea de consorcio y toman desciciones sin nuestro consentimiento ya que el administrador no me ha informado de dicha reunion
gracias
elinmobiliario.com 16 de Diciembre, 2011
Hola Gastón! respondimos su consulta vía mail, saludos!
Gastón Studer 13 de Diciembre, 2011
Hola. Reitero mi consulta del mes de agosto: "Buen dia, una consulta, el administrador esta obligado a pasarnos mas de un presupuesto para aprobar el mejor? o con pasarnos uno solo ya cumple su funcion y nosotros debemos encargarnos de conseguir otros? muchas gracias"
Lili 02 de Diciembre, 2011
Hola, quiero preguntarles si a la Administración le corresponde cambio de cerradura o combinación de la misma de la entrada del edificio. A una residente le robaron su cartera, tenía las llaves con nombre del edificio y dirección, por lo que el ladrón sabe exactamente donde utilizar las llaves. Le pedí que cambie la cerradura y aducen que es complicado, que quién pagara eso y que seguro el delincuente "tiró" las llaves. La Administración es nueva. Existe alguna Ley, reglamento o norma, que yo pueda citar para hacer que se hagan cargo de esto? Muchas gracias.
elinmobiliario.com 26 de Octubre, 2011
Muchas gracias por ponerse en contacto con elinmobiliario.com. Nosotros trabajamos en Marketing Digital Inmobiliario. Si bien producimos contenido sobre el mercado de Real Estate no tenemos información precisa sobre cuestiones tan puntuales.Al mismo tiempo no he encontrado una entidad que pueda informar precisamente sobre estas cuestiones, le sugiero consulte con un abogado sobre su cuestión puntual para obtener daros más precisos. Saludos!
juan 25 de Octubre, 2011
Buenos dias, quisiera saber si entre las responsabilidades de un administrador, esta el tramite de jubilacion del encargado del edificio y si de ser asi, esta establecido en algun reglamento o ley de administradores. muchas gracias
elinmobiliario.com 21 de Octubre, 2011
Muchas gracias por ponerse en contacto con elinmobiliario.com. Nosotros trabajamos en Marketing Digital Inmobiliario. Si bien producimos contenido sobre el mercado de Real Estate no tenemos información precisa sobre cuestiones tan puntuales. Para responder a sus consultas les recomiendo que ingresen a esta página: http://www.inquilinos.org.ar/ allí podrán encontrar info y ponerse en contacto con la Union Argentina de Inquilinos. Saludos!
Pablo 20 de Octubre, 2011
Muy buena nota. Les pregunto que responsabilidad puede tener un administrador cuando se ha producido el robo de un departamento sin forzar la puerta de entrada al edificio y 15 dias despues se produce otro hecho igual ya que no habian comunicado el primero y ni siquiera cambiaron la combinacion de la cerradura de entrada.
Gracias
Ely 04 de Octubre, 2011
Hola buenas tardes, me gustaría saber la respuesta que se le dio a Federico ya que los residentes del Redidensial donde vivo tenemos los mismos problemas con el administrador.
Gracias.
elinmobiliario.com 30 de Septiembre, 2011
Hola! por sus consultas les recomendamos que ingresen a esta página: http://www.inquilinos.org.ar/ allí podrán encontrar info y ponerse en contacto con la Union Argentina de Inquilinos. Saludos!
29 de Septiembre, 2011
responsabilidades del administrador de empresas???
Pau 28 de Septiembre, 2011
buenos días! el pasado domingo entraron por 3era vez consecutiva a robar en el edificio que vivo, en esta oportunidad robaron mi departamento y el del vecino, es decir, las 2 unidades que hay en ese piso. A esto le sumamos los 2 fines de semana anteriores y otro robo hace unos meses. Al administrador se le solicitó hacer cambio de cerradura (o lo que corresponda) ya que la puerta de ingreso no estaba violentada, pero hasta la fecha aún no hizo nada. En este caso, que porcentaje de responsabilidad tiene el Administrador? Cómo deberíamos proceder? Adgradezco desde ya su respuesta y/o sugerencia. Saludos.
Jimena 23 de Septiembre, 2011
El administrador del edificio o el vendedor al que le compré el departamento debe hacerse cargo de un problema que tengo en un termotanque electrico? despues de comprarse y por primera vez vivir en el dpto presentó este problema: sale agua fria pero no la caliente. Y la verdad ninguna de las partes quiere hacerse cargo!!! Muchas gracias.
ricardo 19 de Septiembre, 2011
Que responsabilidad le cabe al administrador que se niega a reponer azulejos por una reparacion efectuada, aludiendo que la reparación no es aceptada por el consejo de administración.
Gladys 19 de Septiembre, 2011
HOy en la mañana amanecimnos sin suministro de Gas, al cual el administrador dice que no es su responsabilidad que el edificio este sin este servicio y que no se puede preever,
eso es verdad??
elinmobiliario.com 01 de Septiembre, 2011
Muchas gracias por ponerse en contacto con elinmobiliario.com. Nosotros trabajamos en Marketing Digital Inmobiliario. Si bien producimos contenido sobre el mercado de Real Estate no tenemos información precisa sobre cuestiones tan puntuales.
Para responder a sus consultas les recomiendo que ingresen a esta página: http://www.inquilinos.org.ar/ allí podrán encontrar info y ponerse en contacto con la Union Argentina de Inquilinos. Saludos!
maximiliano 31 de Agosto, 2011
buen dia les cuento micaso una propietaria se callo de la escalera por estar la luz apagada inicio una demanda al seguro segun el administrador la propietaria termino arreglando con el seguro pero no lo pudo demostrar con ningun documento lo que pasa ahora es que la propietaria esta demandando al consorcio ya que el seguro no se responsabilizo
mi pregunta es si demanda al consorcio y gana su demanda esto afectaria a las expensas
muchas gracias por escucharme
elinmobiliario.com 29 de Agosto, 2011
Hola Mirta, en este caso deberíamos consultar por quién es el encargado de gestionar las quejas de los vecinos,consultaremos a un especialista en el tema y te enviaremos la respuesta. Saludos
mirta 27 de Agosto, 2011
Hola buen dia puede un administrador mediar en los habitantes de una propiedad cuando éstos no respetan los horarios de descanso, cuando estas personas son MUYYYYYYYYYYYYYDESUBICADAS o tendría que hacerles saber al dueño de la propiedad que la tiene alquilada.GRCIAS.
elinmobiliario.com 09 de Agosto, 2011
Gastón,hemos derivado su consulta a un especialista en el tema, en cuanto tengamos una respuesta se la haremos llegar vía mail. Saludos!
gaston studer 09 de Agosto, 2011
Buen dia, una consulta, el administrador esta obligado a pasarnos mas de un presupuesto para aprobar el mejor? o con pasarnos uno solo ya cumple su funcion y nosotros debemos encargarnos de conseguir otros? muchas gracias
elinmobiliario.com 04 de Agosto, 2011
Claudio! hemos respondido su pregunta vía mail... saludos!
claudio peña 03 de Agosto, 2011
estimados gracias por este tipo de articulos...en relacion a esto tengo una pregunta....resulta que tengo un problema con las instalaciones sanitarias en el departamento que arriendo...lleve un gasfiter y me dijo que el problema era del edificio y que el ya no podia hacer nada, por lo que el problema se mantuvo. le dijimos al administrador del edificio el problema que teniamos y este dijo que el nada tenia que ver y que no era su responsabilidad y que el de buena persona que era nos hiba a mandar a alguien....de eso ya un mes....mi pregunta es ¿tiene responsabilidad el administrador sobre este problema, deberia al menos mandar a alguien a corroborar que el asunto es problema del edificio?........agradeceria eternamente su respuesta y orientacion en relacion a este tema...gracias
elinmobiliario.com 18 de Julio, 2011
Hola Nelson y Susana! para responder a sus consultas les recomiendo que ingresen a esta página: http://www.inquilinos.org.ar/ allí podrán encontrar info y ponerse en contacto con la Union Argentina de Inquilinos. Saludos!
Nelson Gálvez 18 de Julio, 2011
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente, al ser administrador de un edificio el cual ya posee 7 años, pero el administrados nuevo solo lleva 4 meses en el cargo. Se produjo un accidente con un niño en el montacargas que se encuentra instalado el cual no fue declarado en la recepción dado que fue instalado por la inmobiliaria posterior a la recepción municipal.
La familia del niño ya no vive en el edificio, pero la demanda se puso en contra de la comunidad y el administrador es el representante, que se puede hacer..?
Es culpable el administrador, legalmente que pasos se deben seguir..?
Muchas gracias
Susana Cadagnone 17 de Julio, 2011
Qué se puede hacer cuando el Administrador se pone de acuerdo con el Encargado para robarle al Consorcio, fraguando gastos, inflando precios de trabajos que hace el propio Encargado, repartiéndose la plata de los ingresos de cocheras etc. etc.??? Además de esto el encargado no hace nada de lo relativo a su trabajo, es vago y chismoso. Se puede hacer algo al respecto???
Daniel Cristino 11 de Julio, 2011
¿ qué responsabilidad le cabe al administrador del consorcio y/o a los integrantes del consejo de administración por el hecho de haber dejado de pagar las cargas sociales generando una deuda importante al consorcio? Muchas Gracias por responder.
muchas gracias.
elinmobiliario.com 07 de Julio, 2011
Muchas gracias por ponerse en contacto con elinmobiliario.com. Nosotros trabajamos en Marketing Digital Inmobiliario. Si bien producimos contenido sobre el mercado de Real Estate no tenemos información precisa sobre cuestiones tan puntuales.
Al mismo tiempo no he encontrado una entidad que pueda informar precisamente sobre estas cuestiones, le sugiero consulte con un abogado sobre su cuestión puntual para obtener daros más precisos.
Saludos!
Federico 07 de Julio, 2011
Buenas tardes,
En mi edificio estamos teniendo problemas con el Administrador que, aparte de ser el Administrador, es propietario de un gran número de unidades (casi la mitad) que, en conjunto con una minoría de los otros propietarios, tiene la mayoria de los votos siempre. Por lo tanto, él mismo puede decidir lo que quiera y aprobárselo él mismo. Algunos de los problemas que nos trajo hasta el día de hoy:
- Sus honorarios los autodetermina él y, aparte, contrata un contador para que haga tareas administrativas como la liquidación de impuestos. ¿Hay un tope para los honorarios? ¿Las tareas que delega a un contador (pago) no deberían ser hechas por él mismo?
- Convoca a asambleas en dias y horarios muy complicados de asistir (por ej, un miercoles a las 15.00 hs).
- En una de las Unidades vive la madre y hace unos meses pasó un gasto bastante alto por "el arreglo de un problema de humedad" en su piso.
Y otros varios problemas que en este momento no me vienen a la cabeza. La consulta es ¿Hay alguna forma de destituirlo sin contar con la mayoria? ¿Existe forma de demostrar su mala fe en la administración? ¿Tienen un limite de tiempo para ejercer como administrador? ¿Un propietario le puede solicitar todos los papeles de trabajo (facturas de proveedores, etc) para revisarlos sin necesidad de que lo apruebe la asamblea? ¿Es su obligación proporcionarlos en un tiempo determinado?
Disculpen si los acribillé a preguntas, pero se imaginaran que la situacion es bastante complicada.
Aguardo sus comentarios y les agradezco desde ya los mismos.
Saludos!!
elinmobiliario.com 30 de Junio, 2011
Miguel y Mario, hemos respondido su consulta vía mail. Saludos!
Miguel 29 de Junio, 2011
Buenas tardes, la semana pasada se detectó una pérdida en la cañería de la losa radiante de mi departamento. Tuvimos que romper todo el piso porque toda la cañería está en mal estado. El Administrador em comenta que el consorcio se hace cargo de todo el arreglo pero me indica que del piso flotante no se hacen cargo porque el piso original del departamento era alfombra. Esto es así? no se deberían hacer cargo de todo, de dejarlo como estaba? El administrador se ofreció a pagarme parte del costo del nuevo piso. Muchas gracias por el asesoramiento.
Mario Allende Gallardo 29 de Junio, 2011
Existe una filtración de agua en el departamento del piso superior, que afecta ami departamento. Al recurrir al administrador este repondió "eso es un problema en que no puedo intervenir, ya que deben solucionarlo las partes afectadas"
Preguntas
a) ¿ es tan cierto que el administrador puede marginarse de esto ?
b) ¿ es parte de la responsabilidad del administrador el velar por el correcto funcionamiento de los sistemas del edificio, entre los que se incluyen los de suministro de agua ?
Agradeceré respuesta y sugerencia sobre la forma de abordar el problema
elinmobiliario.com 24 de Junio, 2011
Hola Carlos, muchas gracias por opinión. En cuanto a su consulta la hemos respondido vía mail. Saludos y buen fin de semana!
Carlos 23 de Junio, 2011
Hola, me interesa conocer la respuesta a la consulta de Romina, y agregar hasta donde puede el administrador delegar en el portero la coordinacion de tareas de repaciones, estando ausente la figura del administrador para asumir el rol.
elinmobiliario.com 17 de Junio, 2011
Leticia, ¿Cómo estás?Por mail enviamos respuesta a tu comentario, saludos!
Leticia Campos 16 de Junio, 2011
Que responsabilidad le cabe al administrador que se niega a reparar el portero eléctrico de una unidad. aludiendo que la reparación no es aceptada por el consejo de administración
elinmobiliario.com 01 de Junio, 2011
Romina, muchas gracias por ponerte en contacto con nosotros, tu consulta ya ha sido respondida vía mail. saludos!
romina 01 de Junio, 2011
BUENAS TARDES, QUERIA SABER LEGALMENTE DE DONDE SURGE LA RESPONSABILIADAD DE LOS ADMINISTRADORES, EN MI EDIFICIO EL ADMINISTRADOR MANDO AL PORTERO A COBRAR LAS EXPENSAS, CUANDO EL PORTERO SE LAS LLEVABA A SU OFICINA LE ROBARON TODAS LAS EXPENSAS DEL EDIFICIO, DE QUIEN ES LA RESPONSABILIDAD Y DE DONDE SURGE? LES AGRADEZCO QUE ME CONTESTEN LO MAS RAPIDO POSIBLE PORQUE HAY UNA REUNION HOY A LA NOCHEPOR ESTE TEMA MIL GRACIAS
Laura 19 de Mayo, 2011
Tengo un inconveniente en el edificio: El administrador nos cobro la inscripcion en el registro de administradores y a nuestro entender no corresponde. Y por otro lado se aumenta solo sus honorarios. Lo podemos rechazaar????.
Gracias
elinmobiliario.com 02 de Mayo, 2011
Stella, ¿Cómo estás?
Por mail enviamos respuesta a tu comentario, saludos!
STELLA 01 de Mayo, 2011
que responsabilidad le cabe al administrador ,el haber dejado sin obra social al encargado del edificio ,por falta de pago .y que problemas le puede causar el mismo a los propietarios,ya que el encargado esta enfermo y no le prestan atencion en la obra social por falta de pago.dde ya muchas gracias
elinmobiliario.com 25 de Abril, 2011
Hola Cesar, ¿Como estas?
Por mail enviamos asesoramiento con respecto a tu consulta.
Saludos!
César Contino 21 de Abril, 2011
Más que un comentario es una pregunta. ¿ qué responsabilidad le cabe al administrador del consorcio y/o a los integrantes del consejo de administración por el hecho de haber dejado de pagar las cargas sociales generando una deuda importante al consorcio? Muchas Gracias por responder.
18 de Febrero, 2011
muy interesante
elinmobiliario.com 07 de Febrero, 2011
Jorge, Roberto y Jose, muchas gracias por sus aportes. Saludos!
ROBERTO GONZALEZ 07 de Febrero, 2011
un administrador o el consorcio debe responder por perjuicios ocasionados por roturas en otra propiedad que perjudicaron la mia (caño de agua), estando notificado del problema, teniendo el tiempo para solucionarlo, no habiendolo hecho
Jose Fernandez 04 de Octubre, 2010
De estar informado el Administrador de la existencia de conexiones electricas clandestinas en el edificio, como debe actuar
jorge 07 de Agosto, 2009
un administrador tiene que cobrar aparte el confeccionar una carta documento para contestar otra?
