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En estos ocho años se pueden distinguir dos situaciones: una primera etapa (2003-2006) en el cual los activos recuperan los niveles de precios que habían alcanzado en el período previo a la devaluación de la moneda nacional ocurrida a inicios de 2002 y una segunda etapa de crecimiento (2007 en adelante) donde los incrementos de precios se superan año tras año.
Es así como los valores para los
departamentos situados en el barrio de Recoleta se ubicaron, en 2010, un 60% por encima del promedio de los valores registrados durante el período de “Convertibilidad” (1991-2001); para los ubicados en el barrio de Caballito los valores se situaron un 51% más elevados mientras que para los situados en el sector de los barrios de Almagro, Balvanera y San Cristóbal (ABSC) el incremento de precios, respecto del promedio alcanzado durante la “Convertibilidad”, es del 61%.
Por otro lado, se viene observando una disminución en la tasa de incremento anual de precios; en efecto, mientras que en el período 2003-2008 el incremento promedio anual fue del 25% y durante los años posteriores (2008-2010) la tasa promedio anual fue de casi el 6%.
En contraposición a la escalada de precios, lo que parece no repuntar es el nivel de demanda. Si bien, durante el año 2010 la cantidad de escrituras registradas experimentó un incremento del 16% frente al año anterior, es imposible soslayar que el año 2009 se caracterizó por ser el período durante el cual se comercializó la menor cantidad de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires desde el año 1980; las escrituras inscriptas en el registro de la propiedad inmueble, durante el 2009, fueron un 3% inferior a la marca registrada durante el año 1988 (hiperinflación de Alfonsín).
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Paradójicamente, el ciclo económico iniciado luego de la devaluación, al que la mayoría destaca o asocia como “boom inmobiliario”, no es más que un período en el cual se registraron los menores niveles de demanda. Es de destacar que, durante el período 2002-2010, el número de escrituras anotadas resultó ser el 7% inferior a las registradas durante el decenio 1990-1999 y casi el 5%, también inferior, a las inscriptas en el decenio 1980-1989.
Entre las causas que justifican dicha situación, podemos citar, por un lado, la poca disposición de crédito hipotecario el cual, en la década del 90, financió el 25% de las operaciones
inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires y en el año 2010 sólo el 6% de las escrituras de compraventa se financiaron con ese instrumento financiero. Otra de las causas es el incremento relativo del valor de los inmuebles frente a los ingresos de los asalariados. A modo de ejemplo, para adquirir un departamento de dos ambientes en el barrio de Caballito durante la “Convertibilidad” se necesitaban 40 salarios mensuales promedios y para comprar ese mismo inmueble pero en 2010 se requirieron 80 salarios mensuales promedios.
Sin embargo, el motivo más importante que explica el incremento de precios de los últimos años es el cambio observado en la composición de la demanda de inmuebles residenciales; mientras que en otras épocas el precio de los inmuebles estaba directamente vinculado al mayor peso que tenían en la demanda los “usuarios finales de viviendas”, el componente inversor en busca de “protección de valor” es el que explica los niveles de precios actuales.
Por último, para el año 2011 estimamos que el
mercado inmobiliario tendrá un desarrollo similar al de estos dos últimos años: incrementos en los valores entre el 5% y el 10% y un nivel de demanda ubicado entre las 85.000 a 90.000 operaciones anuales.
Fuente: Urbeos.com
