A partir de año 2007, el mercado de oficinas comenzó un proceso de renovación como consecuencia del desarrollo de varios
emprendimientos inmobiliarios, los cuales se concentran en la
construcción de edificios AAA o de alta categoría. Estas
construcciones se caracterizan por contar con una excelente localización y vista, utilizar tecnología de punta y tener excelencia tanto en el diseño como en las prestaciones. .
Los nuevos
edificios proyectados generarán un importante aumento del stock de oficinas. Sin embargo, dado que los mismos se encuentran en etapa de construcción y que la vacancia en el mercado es prácticamente nula, la demanda por oficinas se encuentra insatisfecha en el corto plazo.
Como consecuencia de ello, los precios promedio de venta y alquiler han aumentado levemente durante el último año. En el mes de marzo 2011, el precio promedio de venta alcanza 1.895 USD/m2, lo que representa un aumento del 11% respecto al mismo período del año anterior. Con respecto al precio promedio de alquiler, el mismo se ubica en 12,4 USD/m2/mes.
I. Ciudad vieja vs Pocitos nuevo
La construcción del WTC fue el puntapié inicial para atraer los nuevos emprendimientos hacia Pocitos Nuevo, en detrimento de lo que ha sido siempre el centro de la actividad en Montevideo: Ciudad Vieja.
Los edificios de oficinas catalogados como AAA se encuentran en su mayoría en la zona de Pocitos Nuevo, sobre todo en los alrededores de Luis Alberto de Herrera y 26 de Marzo, que es donde se encuentra el WTC. Mientras que la mayor parte de los edificios en Ciudad vieja son de categoría B
Los precios tanto de alquiler como de compraventa son significativamente mayores en Pocitos nuevo. En el mes de marzo, el precio de compraventa se ubica en 2.304 USD/m2 mientras que en Ciudad vieja el mismo es de 1806 USD/m2. En lo que respecta a los precios de alquiler, el precio de una oficina en Pocitos nuevo alcanza 24,1 USD/m2/mes y 12,8 USD/m2/mes en Ciudad Vieja. La diferencia de precios se deriva principalmente de las distintas características propias de las oficinas ubicadas en dichas zonas.
A su vez, dentro de Pocitos nuevo existe un contraste entre aquellas oficinas que pertenecen al complejo de WTC y aquellas que su ubican en sus alrededores. En promedio, las oficinas por estar dentro de este precio tienen un valor 30% mayor en relación a aquellas que se ubican en el resto de Pocitos nuevo.
Gran parte de dicha diferencia, se explica por las prestaciones que brinda WTC en comparación a otros edificios de la zona. No podemos olvidar que el mismo es uno de los representantes de los edificios AAA en Montevideo.
Asimismo, la demanda por oficinas dentro de WTC ha crecido en los últimos años. Esto ha incentivado la ampliación que ha tenido este complejo, sumando al mismo una nueva torre y la presente construcción de WTC Free Zone.
A pesar de esta realidad, los precios de venta y
alquiler de oficinas pertenecientes a WTC han descendido levemente en el último trimestre con respecto al mismo período del año anterior. La crisis económica ocurrida en años anteriores ha afectado el comportamiento de empresas multinacionales que habitualmente requieren oficinas AAA.
II. Conclusión
El mercado de oficinas ha comenzado un proceso de mayor dinamismo generado por el desarrollo de diversos emprendimientos destinados a la construcción de oficinas. Los nuevos edificios ampliarán la oferta actual, lo cual puede tener un impacto sobre los precios imperantes en el mercado.
La mayor parte de los m2 que se anexarán a la oferta actual, gracias a la terminación de las nuevas construcciones, se encuentran vendidos. Por lo que, la vacancia en el mediano plazo seguirá cercana al 0%.
A su vez, los precios de compraventa y alquiler aumentaron levemente en el último año. El incremento de precios fue más importante en Ciudad vieja que en Pocitos nuevo, gracias al cambio de comportamiento de algunas empresas multinacionales.
Por otra parte, la diferencia de precios entre Ciudad vieja y Pocitos nuevo continua presente en el mercado, consecuencia de las distintas categorías a las que pertenecen la mayor parte de los edificios de la zona.
En resumen, el mercado de oficinas se encuentra en una etapa de expansión, en la que habrá un importante aumento de la oferta de m2 destinados a oficinas. Sin embargo, gran parte de los mismos se encuentran contratados, por lo que habrá que ver cuál será el efecto final sobre el nivel de precios a mediano plazo.
Fuente: Situación Inmobiliaria
