De acuerdo a la investigación realizada, surge que existen 75.655 m2 de oficinas en la ciudad de Córdoba (tomando solo los 25 edificios de la muestra), los cuales se encuentran localizados en distintas zonas del centro de la ciudad (Microcentro, Macrocentro y Tribunales). El 92.4% de la superficie de oficinas se encuentra ocupada (por su propietario o en alquiler); mientras que solo el 7.6% restante está disponible. Cabe aclarar que gran parte de este porcentaje son oficinas que se encuentran a la venta, pero que la finalización de la obra se prevé para finales de 2007.
De los 75.655 m2 que totalizan los 25 edificios de la muestra, casi la mitad de ellos corresponden a edificios de oficinas de categoría A, lo cual representa un 47% del total (35.997 m2). El 41% (30.875 m2) corresponde a edificios de categoría B, mientras que sólo el 12% restante (8783 m2) le corresponde a los edificios de categoría C**.
Del total de oficinas de la muestra, podemos observar que en su mayoría (73%) son oficinas de no más de 70 m2 de superficie propia. Luego, 18% está representado por oficinas de más de 70 m2 hasta 150 m2. Por último, sólo el 9% de la oferta son grandes oficinas de más de 150 m2.
De los 25 edificios relevados, el 40% corresponde a la zona del microcentro de la ciudad (Peatonal y zona bancaria). Otro 40% de los edificios relevados se localizan en el macrocentro (H. Irigoyen, General Paz y Av. Colon). Mientras que el 20% restante de los edificios se encuentran en los alrededores de Tribunales.
Categorías de oficinas por Zonas
Del total de las 1039 oficinas relevadas, podemos apreciar que tanto en el microcentro como en el macrocentro predominan las oficinas de Categoría B, mientras que en la zona de tribunales hay mayoría de oficinas de Categoría A, debido a la
construcción de nuevos edificios en los últimos 5 años. A su vez, se está tratando de descomprimir la zona del microcentro, construyendo oficinas de primer nivel, que incluyan gran variedad de servicios complementarios para la satisfacción de los clientes.
Disponibilidad de Oficinas por Zonas
De acuerdo a los datos recolectados, el promedio de vacancia de oficinas en la actualidad es solo del 2,2%. La mayor disponibilidad la podemos observar en los edificios de Categoría A en la zona del Microcentro, donde se han instalado varios edificios en los últimos años. No obstante, el mercado de oficinas sigue esperando que surjan nuevos proyectos en las distintas zonas para atender la demanda creciente de los últimos períodos.
PERSPECTIVAS ACTUALES Y FUTURAS DEL MERCADO DE OFICINAS
La última parte del estudio consistió en encuestas a destacadas
inmobiliarias del medio local, para que expusieran sus puntos de vista acerca de la actualidad del mercado y sus perspectivas de cara al futuro.
Resultados
Ante el interrogante acerca del equilibrio en el mercado inmobiliario de oficinas los resultados fueron unánimes, la demanda presenta un gran dinamismo. Por su parte, la oferta reacciona con mayor lentitud. Esta es la situación que se aprecia en los últimos años, donde la recuperación económica dio un gran impulso a la demanda, mientras que la oferta, lógicamente, responde de manera más pautada.
Más aún, existen casos –particularmente para grandes oficinas- en que hay clientes en espera. En cuanto a la modalidad de acceso que buscan los clientes, los agentes
inmobiliarios de la provincia aprecian un mayor porcentaje a favor de los alquileres. Entre los servicios más solicitados por parte de las empresas, ubicación, facilidad de acceso, disponibilidad de estacionamientos, tecnología y servicios variados son la regla.
Como último dato de relevancia, se mencionó la tendencia de los últimos tiempos hacia la búsqueda de edificios que sólo funcionen para oficinas.
En cuanto a las zonas más buscadas para instalar oficinas, el centro y la zona de Tribunales son las que sacan ventaja. Las cuadras de la City, junto a la Avenida Maipú y a la calle 25 de Mayo son sectores muy tradicionales, por ende, muy buscados. Lo mismo sucede con las manzanas que rodean el Palacio de Tribunales, ampliamente buscadas para instalar Estudios Jurídicos. Asimismo, se mencionaron zonas como la de Alberdi - entre Cañada y el Río- y la zona del Mercado Norte.
La visión acerca de la evolución futura de la demanda tuvo un denominador común, estará ligada al ritmo de la actividad económica. En virtud de lo anterior, es que, al menos en el corto plazo, se espera una demanda sostenida.
En cuanto a los precios de alquiler, existe un amplio rango de variación para el caso de oficinas. Naturalmente, la jerarquía del edificio va directamente relacionada con el valor del alquiler, al tiempo que la superficie se relaciona de forma inversa con el mismo, aunque muchas al ser las grandes superficies un bien escaso, el precio tiende a aumentar. En términos aproximados, las superficies grandes se alquilan entre $10 y $15 el m2, dependiendo de la categoría. Para el caso de superficies menores, los precios tienen un mayor rango de variación, entre $10 y $20 por m2, atendiendo a la categoría y los servicios prestados en el edificio. Las superficies menores se alquilan entre $10 y $12 por m2. Es importante mencionar que estos valores son aproximados, ya que es posible encontrar precios por debajo o por encima de los expuestos. Finalmente, para los casos de precios de venta, existen algunos incrementos con los nuevos proyectos que se están sumando al mercado, ya que presentan servicios innovadores y muy buenas terminaciones. Para edificios de categoría media usados, los precios por m2 rondan los us$ 500, pudiendo llegar hasta us$ 750 en algunas ocasiones. En el caso de propuestas de última generación a estrenar, los precios de venta tienen un piso cercano a los us$ 900 por m2, y ya hay ofertas en el mercado que superan los us$ 1.300 por m2.
Rentabilidad
Estos valores representan una recuperación importante de la rentabilidad. Esto es natural, teniendo en cuenta que el rubro de oficinas fue el más rezagado en los últimos tiempos. Aun corriendo el riesgo de ser demasiado reiterativos, debemos recordar que estos valores son aproximaciones, por lo que sólo sirven como referencia, no para tomar conclusiones certeras.
Fuente: CEDIN
** Categoría A: Poseen excelente localización, alto nivel de diseño, amenities y sistemas tecnológicos. Categoría B: Poseen buena ubicación y buen nivel constructivo, cuya estructura funcional se encuentra deteriorada u obsoleta. Categoría C: Son en su mayoría edificios antiguos que no han sido modernizados.
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