El mercado inmobiliario comenzó a recuperarse en el segundo semestre de 2009 y tomó impulso en el último trimestre del año, luego de la crisis de octubre de 2008 que tuvo como epicentro la caída del Lehman Brothers, la crisis de las hipotecas subprime, sumado a los conflictos internos del campo, las expectativas de las elecciones y otros.
Un indicador inobjetable que mide las operaciones
inmobiliarios es la cantidad de escrituras de compra venta de inmuebles considerando que la escrituración de un inmueble es la etapa final de un proceso que generalmente comenzó 60 a 90 días antes, por lo general, o muchísimo antes, si se compra en el pozo.
Precisamente, en el primer trimestre de 2010 la cantidad de transacciones
inmobiliarias se elevó 34,2 % mientras que el monto global fue de un 75,3%.
El precio promedio de las operaciones en pesos se incrementó en 33% y en dólares, 22,8%, en comparación con el primer bimestre de 2009, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Un dato clave a tomar en cuenta para los inversores del sector es que en marzo del corriente, más de la mitad de las transacciones se concentró en el segmento de las unidades de hasta $250.000 (u$s65.000). Son inmuebles de hasta dos ambientes grandes o tres de reducidas dimensiones ubicados en barrios alejados del centro de la Ciudad.
Un 26,6% de ese total correspondió a la franja de hasta $150.000 pesos ( u$s 37.000) y un 30,09% corresponde a la franja $150.000 y 250.000 pesos ( u$s 37.000 hasta u$s 65.000).
La tercera franja del mercado, comprendida entre un rango de $250.000 hasta $900 mil (más de u$s 200.000) representó 38,4% del total e involucra a las unidades de tres a cuatro ambientes, según los barrios y dimensiones.
El segmento top representó solamente el 4,8% restante de las transacciones y representa a los sectores de mayor poder adquisitivo en el ranking de ingresos que surge de la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC.
Un factor que “pesa” fuertemente en tiempos inflacionarios es el tema de las expensas; se han convertido en un factor esencial y determinante en la compra –venta inmobiliaria.
Conviene recordar que hasta la crisis de 2001, en la Ciudad de Buenos Aires históricamente, se escrituraban entre 80.000 a 100.000 propiedades/año por lo que aún se está muy lejos de promedios mensuales cercanos a las 6000 unidades mensuales que se registraban hasta 1998. Debería elevarse un 40%.
Sin embargo, el valor medio de las transacciones, medido en dólares que siempre ha sido la moneda en que se opera en el
mercado inmobiliario argentino, se están superando los registros de 2000, fue en promedio, u$s 83.000.
Dilema para inversores
La pregunta del millón estriba en poder anticipar cómo continuará la actividad en un contexto de inflación creciente.
Los costos de la construcción no cesan de incrementarse en el día a día, a lo que se suma que los créditos hipotecarios tienen exigencias difíciles de cumplir para la mayoría de los que necesitan comprar.
El comprador de inmuebles, tradicionalmente, es el que tiene dólares guardados o bien vende una propiedad para comprar otra más chica o más grande, pero al contado y esto no ha cambiado, por el contrario, se ha seguido agudizando, pese a los intentos por ofrecer créditos hipotecarios por parte de las entidades bancarias. Sólo el 6% del total de las operaciones inmobiliarias se realizan con préstamos hipotecarios.
Otro tema que preocupa a los desarrolladores inmobiliarios es la falta de buenos terrenos en el ámbito de la Capital y/o sus precios, lo que implica una incidencia importante en el precio del metro cuadrado, que hoy es un factor fundamental y en la mayoría de los casos, excluyente.
También que el dólar puede tener alguna corrección en el mediano plazo, como consecuencia de las crisis europeas – Grecia y Portugal- que aprecien la moneda en detrimento del europeo.
El constante aumento de los montos escriturados está indicando que los precios de las propiedades definitivamente no están bajando y ya no cabe la explicación del sinceramiento de los valores por exigencias de la AFIP, como podía ser hace dos años. En febrero 2010 comparado con igual mes año anterior, el monto subió 105,94%.
Si lo que más se vende son viviendas de 50 metros cuadrados, en promedio, en valores que oscilan entre u$s 60.000 a u$s 130.000, el futuro del mercado inmobiliario está claramente demarcado. Es precisamente, la asignatura pendiente y la que no se está atendiendo por falta de fuentes de financiamiento: la vivienda para los sectores medios.
Otra modalidad que se afianzó en el último año y medio fue que los inversores en inmuebles como seguro resguardo de capital buscan una renta inmediata por lo que eligen unidades listas para ser entregadas y no compran desde el pozo como ocurría en los años 2004 a 2006 luego de la recuperación de la crisis de 2001.
En la práctica implica que se tiene que contar con todo el apalancamiento en la construcción de un emprendimiento y no basarse en la posibilidad de obtenerlo en parte con la venta en el pozo, cada vez son menos las operaciones que se registran.
En la Argentina, el financiamiento de
desarrollos inmobiliarios es escaso, menos del 6% de la actividad se financia a través de bancos y sólo 2,4% del total de préstamos del sistema financiero está vinculado a la construcción.
El informe de coyuntura del Banco Central para el primer trimestre del año estima un crecimiento moderado de la construcción, y una inversión en alza de las obras vinculadas con el sector público.
“Las
construcciones destinadas a la vivienda mostraron un crecimiento, superando los niveles de actividad de 2008, favorecidas por el aumento de la confianza de los desarrolladores que retoman los proyectos en suspenso y del inicio de obras de menor envergadura. Las construcciones con destinos comerciales e industriales y las petroleras mantienen su tendencia ascendente. En cuanto a las obras del sector público, tanto las de infraestructura como las viales registraron un alza”, asegura el estudio.
Según la entidad, “En 2010 se prevé que la actividad crezca moderadamente, a partir de los proyectos en curso. Los permisos de edificación se mantienen estables y no estarían mostrando un aumento de la actividad ligada a nuevas obras, conclusión semejante a la que se desprende de las encuestas cualitativas a los empresarios del sector”.
FUENTE: Inversor Global
Por Sofía Wachler
