Si un analista extranjero llegara hoy a nuestro país con la idea de evaluar, para un importante Fondo de Inversión de afuera, la posibilidad de hacer
inversiones inmobiliarias en la Argentina, nada le resultaría más desconcertante que leer los diarios del último sábado.
Sin lugar a dudas, lo primero que haría sería recurrir los suplementos de propiedades, en cuyos artículos se encontraría con editorialistas diciendo que el mercado se ha desacelerado, lo cual aun no es percibido como una señal negativa, sino como una oscilación normal del mercado. Dicho esto en un suplemento especializado sectorial, la primera reacción del analista sería: cuidado, este mercado está complicado.
Si además de leer los diarios, este prospect se animara a hablar con desarrolladores de obras en Belgrano o Barrio Norte, e incluso en Puerto Madero, la respuesta que encontraría sería que las ventas están virtualmente paralizadas. Le hablarían de un contexto cercano a la sobreoferta de
departamentos nuevos destinados a la clase media alta, con crecientes controles impositivos, incertidumbre en la normativa urbanística al momento de encarar nuevos proyectos, falta de financiamiento hipotecario fluido a largo plazo, costos de obra crecientes, precios amesetados, terrenos caros, pocas perspectivas de aumento de valor de las unidades a futuro y, por si esto fuera poco, un año electoral.
Así, el incentivo para encarar nuevos desarrollos parecería haberse, por ahora, desdibujado. Pero sin contentarse con este panorama, que bien podría ser coyuntural, nuestro visitante seguiría leyendo los periódicos. En la sección de Economía se encontraría con artículos argumentando que luego de cuatro años de crecimiento macroeconómico a tasas chinas, la reinversión de beneficios de las empresas extranjeras radicadas en el país fue, en el 2006, 3,4 veces superior al año anterior.
Según los periodistas de economía, las compañías de afuera que están aquí no se quieren perder la coyuntura favorable de crecimiento. De hecho, según Mariano Lamothe, de la consultora abeceb.com, "en un país que está teniendo tan elevados rendimientos de las inversiones, es difícil que se saque el dinero". A su vez, la colocación de deuda de compañías locales no financieras en el exterior, subió el año pasado a cuarenta y cuatro mil millones de dólares, lo cual también implica, para muchos inversores de afuera, un aumento en la tenencia de activos expuestos al riesgo argentino.
Pero además, en una entrevista al economista Jorge Todesca, en el diario La Nación del sábado último se transcribe sus dichos: "vivimos una bonanza que no teníamos desde hace cien años, uno de esos momentos de combinaciones estelares en que se alinean los planetas".
Según el economista, la economía local está creciendo al 9% anual, en todos sus sectores. "Hay condiciones favorables internas y externas. La cuestión del tipo de cambio produce una competitividad que antes no existía, el sector industrial está produciendo, y el agropecuario también tiene alta rentabilidad. Esto derrama al resto del los sectores". Ante la pregunta del periodista respecto de la sustentabilidad del modelo en el tiempo, Todesca fue muy optimista. Para él, estamos en medio de un ciclo que será prolongado.
¿Qué está pasando entonces?
Nuestro hipotético analista foráneo, especializado en inversiones
inmobiliarias globales, corresponsal de un Fondo de Inversión extranjero que maneja miles de millones de dólares en ladrillos en todas las partes del planeta, habría venido a estas playas motivado por las mega tendencias macroeconómicas locales, sin tener mayor conocimiento aun de las condiciones microeconómicas del real estate.
Desde su punto de vista, pensó que estaba ante un sitio en el que valía la pena evaluar nuevas inversiones al detectar, antes de viajar, que el país que ya lleva varios años de fuerte crecimiento y tiene gran solvencia fiscal (quizás algo debilitada de cara a las elecciones), producto de la renegociación de su deuda externa. Además hay estabilidad política y baja desocupación que sigue reduciéndose. Como se dijo, las compañías argentinas e internacionales con presencia local son competitivas y rentables, y reinvierten aquí sus utilidades. Finalmente, está Buenos Aires, una de las ciudades más grandes y bellas del mundo. Pareciera que la Argentina, vista desde afuera, es un mercado al cual actualmente tiene sentido ir, no solo como turista, sino también a la búsqueda de oportunidades de negocios.
En efecto, para un Fondo así, una nación que presenta estas condiciones debería ser un lugar atractivo para analizar, en la medida que se detecten emprendimientos que proyecten una cierta tasa de rentabilidad, acorde a lo que significa llevar dinero allí y dejarlo expuesto al riesgo doméstico durante un plazo al menos igual al que se lleva de crecimiento. Sin lugar a dudas no se trataría de alocar, en ese lejano país, una parte relevante del Fondo, pero sí un cierto porcentaje, chico respecto del total de la cartera pero grande para el tamaño de nuestro propio mercado.
¿Qué quiere decir eso en términos cuantitativos? Simplemente que para estos Fondos, que hoy se multiplican por la gran liquidez que hay en el mundo, se justifica mirar nuestros
proyectos inmobiliarios a tres o cuatro años de plazo, con rendimientos superiores al 20% anual aproximadamente. ¿Oficinas, viviendas, retail hotelería? La respuesta es: depende. Hay que verlo caso por caso.
Un clásico argentino
Encontramos entonces una situación que un clásico en nuestro país. El mismo ejemplar de La Nación dice que la plata de los argentinos fuera del sistema financiero, hoy es récord. En efecto, la costumbre de ahorrar en el extranjero está históricamente instalada entre nosotros, y no cambia. El argentino, según el cronista, no ve aquí un horizonte de largo plazo. En los noventa, tampoco lo tuvo por la experiencia de los shocks, de tanta pérdida de riqueza producida cada cinco, seis o diez años, a lo largo de las últimas cuatro décadas.
Consecuentemente vemos extranjeros para quienes cuatro años de crecimiento es lo mínimo que exigen para empezar a pensar que la tendencia positiva se está consolidando, y al mismo tiempo vemos argentinos convencidos que el veranito que hemos tenido ha sido más que largo para nuestra eterna inestabilidad de modo que estaría llegando el momento de salir, de vender la posición local y empezar a llevarse la plata afuera.
¿Quién tiene razón? Nadie lo sabe, pero esto está ocurriendo. No hay ninguna duda. ¿Qué podemos hacer en este contexto? Obvio, como dice mi amigo Willy, trabajar para los que quieren entrar, los que miran nuestro mercado con optimismo y están dispuestos a invertir. Claro que no es fácil, estamos hablando de Fondos de Inversión extranjeros, muy sofisticados, que manejan enormes carteras, acostumbrados a operar en muchas partes del mundo, que quieren evaluar sus posibles inversiones locales con el mismo formato con el cual lo hacen en el resto del planeta.
Las cuestiones legales, impositivas, de mercado, de instrumentación, de arquitectura, de
construcción, de comercialización y marketing, de financiamiento, de management, todo debe estar a la altura de las circunstancias para poder hablar con este perfil de inversores. No es para cualquiera, no sirve para cualquier proyecto ni cualquier compañía, pero sin lugar a dudas hay un segmento de negocios que, bien presentados, van a caminar, en el corto plazo, por este atractivo sendero.
Habrá que interactuar con extranjeros, habrá que viajar. Muchos ni siquiera tienen oficinas en Buenos Aires. Habrá que hablar en inglés (o quizás en portugués) y aprender cosas nuevas, como el lenguaje del mercado de capitales, por ejemplo, tan ajeno a nuestro real estate salvo honrosas excepciones. Quizás habrá que contratar un Banco de Inversión para que sea un interlocutor adecuado. El desafío está planteado y estoy seguro que muchos van a saber perfectamente como aprovecharlo. Otros, ya lo están haciendo. Los de primera línea, como Irsa, ya lo han hecho. Lo siento por el resto.
Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar
ReporteInmobiliario.com
