Los precios de las propiedades y de los alquileres en Neuquén se estacionaron en los últimos dos años, poniendo freno a las fuertes subas que mostraban desde 2005. Pese a esta tendencia, los valores del mercado se cuentan todavía entre los más altos del país.
El complejo cuadro inmobiliario se aclara con los números. Según un estudio de la consultora privada Reporte Inmobiliario, el valor del metro cuadrado para un departamento usado de dos ambientes en Neuquén (el más demandado del mercado) se duplicó en dólares entre 2005 y 2010. Sin embargo, desde 2008 el incremento fue de "sólo" el 15%.
Alquileres
En cuanto a los alquileres, la situación es similar. Un trabajo que realiza mes a mes la Dirección Provincial de Estadísticas y Censos de la provincia demuestra que el valor del
arrendamiento de un dos ambientes en la zona céntrica de la ciudad cayó un 4% en 2009 y subió sólo un 5% en lo que va del año. En este caso, las variaciones son medidas en pesos. El número se desprende de un relevamiento entre varias inmobiliarias de la ciudad de Neuquén y toma dimensión si se considera que los aumentos fueron de alrededor del 30% en 2007 y del 20% en 2008 .
La meseta en los precios se debe principalmente a los efectos de la crisis en el
mercado inmobiliario, que generó un freno en la demanda. Ante la mayor oferta resultante, los inquilinos ganaron poder de negociación y lograron ponerle techo a los valores.
Ranking
Pero este freno relativo en los valores no desplazó a la ciudad de la cabeza del ranking de los centros urbanos más caros del país, tanto para comprar como para alquilar.
El valor del metro cuadrado promedio de un departamento usado es el quinto más alto de Argentina, sólo superado por Buenos Aires, Bariloche, Mar del Plata y Santa Rosa.
En cuanto a los alquileres, el panorama es un poco más desfavorable: Neuquén es la tercera ciudad más cara del país a la hora de rentar una propiedad, detrás de Buenos Aires y Bariloche. Según Reporte Inmobiliario, el valor de un alquiler promedio de un departamento usado de dos ambientes alcanza los 1.230 pesos mensuales.
A la hora de explicar esta situación, existen varias causas que se cruzan. En principio, hay una franja de la clase media con poder adquisitivo para pagar un alquiler, pero que no le alcanza para adquirir una propiedad. Esto se enmarca en un importante déficit habitacional que incluye la existencia de 45 mil familias con problemas de vivienda, de las cuales 25 mil necesitan una casa nueva.
Pequeña Capital Federal
El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia, Guillermo Reybet, aseguró que “Neuquén se transformó en una pequeña Capital Federal”. Ello se debe a que “los valores de renta son más altos que en otros lugares, y mucha gente con capital viene a invertir a la ciudad porque la
construcción es un resguardo frente a la inflación”, explicó.
El referente afirmó que los más rentables son los departamentos de dos ambientes, que dejan una renta del 7% anual en dólares. “Los edificios de departamentos de un dormitorio se venden completos desde el pozo debido a su rendimiento”, detalló.
Mientras que los sectores altos no tienen la situación habitacional solucionada y los sectores bajos aspiran -a menudo con poca suerte- a la vivienda social, los sectores medios quedan con pocas alternativas a la hora de acceder a una propiedad.
“Los sectores medios movilizaron el mercado durante muchos años debido a la falta de créditos. A esto se le sumaron otros factores, como la existencia de la Universidad Nacional del Comahue y la consecuente presencia de muchos jóvenes en Neuquén, lo que conforma un vasto mercado”, aseguró Reybet 2
“Hay un abuso de las inmobiliarias”
Como respuesta al aumento del peso de los alquileres en los salarios, sumado a los contratos con requisitos de difícil cumplimiento, se fundó años atrás la Organización Neuquina de Inquilinos (ONI), que funciona dentro de la CTA. Su función principal es prestar asesoramiento profesional para defender a quienes alquilan, muchas veces desamparados frente a las inmobiliarias.
El coordinador de la organización, César Sagredo, aseguró que reciben muchas consultas por roturas en las viviendas y por contratos leoninos. “Hay un poder de las inmobiliarias, un abuso, que es terrible; una vez que te atraparon es difícil salir”, señaló y aseguró que los inquilinos muchas veces están indefensos ante el aumento de precios a través de las indexaciones.
Respecto a las razones de los altos precios de los alquileres en la ciudad, Sagredo aseguró que se debe principalmente a la falta de vivienda. “La ausencia de una política de vivienda convierte al gobierno, tanto provincial como municipal, en un cómplice de la especulación inmobiliaria”, remarcó.
El lujo llega al interior
Los
emprendimientos inmobiliarios millonarios encuentran en el interior del país un mercado cada vez más atractivo. Un estudio de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, que agrupa a las principales
constructoras, reseña que el 36% de las inversiones de lujo elige como destino el interior.
Los lugares preferidos son Córdoba Capital, Mendoza, Santa Fe y Rosario, aunque la Patagonia no se queda atrás.
El responsable de marketing de la empresa desarrolladora ASPA, de Buenos Aires, aseguró que esta región “tiene altísimo potencial de desarrollo y hoy su crecimiento es exponencial debido al desarrollo energético”.
El peso del alquiler sobre los salarios
¿Qué porcentaje de sus salarios destinan los neuquinos al pago de un alquiler? La respuesta no es sencilla, en principio, porque no existe una medición precisa sobre la media salarial en la provincia.
Para el INDEC, el salario privado promedio asciende en la provincia a 5.300 pesos. Tomando este valor y el precio del alquiler en la ciudad consignado por Reporte Inmobiliario ($1.230), se llega a la conclusión de que arrendar un departamento insume alrededor del 25% del sueldo.
Sin embargo, el salario que mide el organismo nacional no considera ni los ingresos del sector público, ni el de los monotributistas o el de aquellos que trabajan en negro.
Para seguir con el ejercicio, puede tomarse como caso testigo el de un maestro inicial sin antigüedad que, con el último aumento, cobra de bolsillo 2.136 pesos. En este caso el peso del alquiler de un departamento de un dormitorio sobre los ingresos es del 56%.
FUENTE: La Mañana de Neuquén
