No fue un año fácil el 2007, más bien complicado, trabado, sumamente menos eufórico que el año 2006, pero, al menos termina con un mínimo saldo a favor con cantidades de compraventas en niveles muy similares que el 2006.
Año de cambios el 2007, en el que se atravesó muchos frentes de tormenta y todavía no se arribó a un horizonte despejado en materia inmobiliaria-constructiva. Gran parte de las turbulencias se repetirán en un 2008 que marcará definitivamente que rumbo tomará el
mercado inmobiliario, si es posible ampliar el volumen de la
inversión en real estate o bien se mantendrá dentro de los niveles alcanzados en 2007 o incluso aún algo por debajo.
En un contexto en el que las autoridades económicas esperan similares niveles de inflación que los sufridos durante este año que termina, con aumento de costos de construcción que superaron largamente a la inflación minorista, los precios de las unidades que se encuentran en construcción y los de las que se inicien replicarán en alguna medida esos aumentos.
La luz amarilla que se encendió promediando el 2006 con respecto a los precios de los terrenos, se transformó en roja en la segunda parte del 2007. La suma de incidencia de tierra y costo de construcción creció peligrosamente, amenazando la factibilidad de llevar adelante nuevos proyectos y reduciendo la rentabilidad original proyectada en los que ya se encontraban en marcha. El crecimiento de los costos de construcción que se repetirá durante 2008, impedirá incluso avalar los valores pretendidos por la tierra fijados durante el 2007, obligando incluso a revisar hacia la baja los precios de aquellos lotes que no cuenten con una situación sumamente selecta o diferencial. Por otra parte, vale la pena recordar que en la ciudad de Buenos Aires, a partir de Julio, deberá solicitarse para proyectos de vivienda la factibilidad de todos los servicios públicos (agua, luz y gas) en las oficinas de los prestadores correspondientes. Dicha situación complejizará los expedientes sumando costos más que reduciéndolos, induciendo a descontarlos del precio del terreno.
Los reclamos hacia la
construcción de edificios que pasaron a mal llamarse en todos los casos "torres" y la falta de un debate serio, profundo y responsable sobre el crecimiento de la ciudad, no allanan ni trasparentan el camino de las nuevas
construcciones en determinadas zonas. La tendencia que se evidenció durante este año, con edificaciones en otros barrios menos beligerantes y de menor valor de suelo se verá seguramente afianzada en el próximo año.
El aumento de costos, opera también cuando se analiza la cantidad y composición de la demanda potencial, avalando una reducción de las superficies de las unidades, con vistas a obtener un producto de valor final acotado. Aquellas unidades que por su escaso metraje alcancen un valor final inferior a los U$S 100.000, concentrarán a la mayor porción de compradores, atrayendo a inversores que buscan diversificación y también a usuarios finales.
La tendencia hacia la asociación entre desarrolladores o bien entre estos y fondos de inversión de diverso origen, se profundizará durante los meses venideros con el objeto de obtener financiamiento y escala de negocios, permitiendo por añadidura ampliar el desarrollo de
emprendimientos inmobiliarios hacia productos de renta ligados al uso comercial y de oficinas. Diversas localizaciones del interior del país, seguirán apareciendo como un campo fértil para el crecimiento de emprendimientos residenciales premium, turísticos y desarrollos mixtos que unan áreas comerciales y de logística.
Párrafo aparte merece el tema precios. Es difícil esperar una baja generalizada. Por el contrario, al aumento de costos mencionado se une la situación de propietarios no endeudados, que se moverán dentro de un contexto de economía en crecimiento, los cuales difícilmente acepten reducciones de precio a la hora de decidir realizar su activo ya que no se encuentran apremiados, hallándose en una situación diametralmente opuesta a la de los hiperapalancados y endeudados compradores e inversores de EE.UU y de mercados europeos, con riesgo de estanflación en algunos de ellos.
Por el contrario es previsible cierta apreciación en los departamentos chicos tanto usados como nuevos; en aquellas unidades de mayor superficie que se destaquen por su calidad y en departamentos y casas dentro de ubicaciones no centrales.
Particularmente las viviendas sobre lote propio, en muchas localizaciones, se encuentran con precios relativos muy competitivos con respecto al monto que se pide por el mismo metraje en departamentos y al costo de reposición (construcción) de su superficie habitable. Cabe señalar, además que el comprador de una casa no sólo está adquiriendo el servicio u explotación (renta) habitacional de su superficie construida, sino también el recurso tierra sobre el que se asienta la superficie construida, con el plus adicional de la ausencia de cargos fijos por expensas, las que por otra parte aumentarán a tono con el incremento de los sueldos de los encargados, de los servicios y algún probable ajuste de tarifas. Los PHs o departamentos tipo casa que cuenten con una adecuada organización funcional seguirán capitalizando a su favor la ausencia o reducido costo de gastos mensuales por mantenimiento y servicios comunes.
Los espacios de cochera, cada vez más escasos en áreas densamente pobladas, serán cada vez más apreciados, consolidando el fuerte incremento de precios locativos y de venta en zonas densas y premium, que ya se vivió a lo largo del año que termina.
No obstante, no todo el mercado se moverá hacia el alza con tasas elevadas como en años anteriores - lo cual alentó el aumento indiferenciado de precios - acusándose la tendencia hacia la selectividad por precio o bien por calidad.
Los valores de los alquileres residenciales continuarán hacia el alza, como correlato de la imposibilidad de acceso a créditos asequibles al bolsillo medio para la compra de la primera vivienda.
Resultados de encuesta realizada a 1099 usuarios de ReporteInmobiliario.com
Renglón aparte merece justamente el crédito hipotecario. Sin instrumentación de un plan sustentable a largo plazo con intervención proactiva del Estado, difícilmente la demanda crezca notoriamente por esta vía durante el 2008. Más allá de que es factible que durante el año próximo se tomen medidas para alentar el crédito a la vivienda, su instrumentación y efecto en el mercado no se vería de inmediato. De no ser así, por la vía exclusiva de la banca privada, no es esperable flexibilizaciones en materia de financiación hipotecaria, a pesar de ello el leve y paulatino crecimiento del crédito seguirá durante el 2008, a tasas similares a las del 2007.
El año 2008 aparece a poco de su comienzo, como un año bisagra, dentro del cual se definirá el despegue definitivo de la industria del real estate en los años posteriores o bien su amesetamiento dentro de los actuales niveles.
La primera parte del año será definitoria en este sentido de la mano de las acciones, actitudes y planes que pongan en marcha las autoridades de los poderes ejecutivos y legislativos recientemente asumidos.
Así, dentro de los meses iniciales del 2008 se testeará finalmente la relevancia que se le asigne a la vivienda y a la construcción privada dentro de la política general del gobierno nacional y sus pares provinciales y municipales y permitirá contar con una mayor certidumbre del panorama macroeconómico dentro del cual se moverá el sector y advertir si existirán o no políticas micro orientadas a fomentar su crecimiento.
