Para los amantes de los “ladrillos”, las crisis financieras, bancarias y de crédito generan grandes oportunidades de inversión ante la desconfianza del “dinero virtual”. El “domicilio de la inversión inmobiliaria” estará dado por el origen de la crisis. En 2002, los inversores fijaron domicilio en la Argentina, y cinco años después duplicaron la jugada, debido a que la crisis financiera vino con ritmo de “dos por cuatro”. Siguiendo la misma lógica, en 2010 los inversores deberían fijar su “domicilio inmobiliario” en los Estados Unidos, más específicamente en Miami, debido a que esta crisis financiera viene con “ritmo de jazz”.
¿Qué factores alentarían una inversión inmobiliaria en el país del “Tío Sam” venido a menos? Mientras que en Miami entre 1963 y 2002 se construyeron 11.500 unidades entre casas y departamentos, entre 2003 y 2008 se edificaron 17.300, lo que dio lugar a una suba meteórica de precios de más del 100%, que tocó un pico máximo a mitad de 2006 y el posterior estallido de la “burbuja inmobiliaria”. Acorde al índice de precios de casas más conocido en los Estados Unidos (S&P Case - Shiller Home Price Index) los precios de las propiedades en Miami han caído 32% desde el pico. ¿Dicha caída es sustancial? Un estudio realizado por Kenneth Rogoff, economista de la Universidad de Harvard y ex economista jefe del FMI, sobre los efectos de las crisis más importantes de la historia, muestra que la caída acumulada en el precio de las propiedades ronda el 35%. La baja en el precio de las propiedades en Miami ya representa más del doble de lo que se derrumbó el precio de las propiedades durante la depresión del ’30. El mismo estudio también muestra que la duración promedio de las caídas es de cinco años, excluyendo la experiencia anormal de Japón. Mientras que en los precios máximos el precio de las viviendas equivalía a 22 veces el ingreso anual de una unidad familiar, hoy se ubica en niveles promedio de 14, cerca del promedio histórico.
También se evidencia una sobreoferta de unidades finalizadas que no se pueden escriturar por especuladores con pérdidas financieras, a lo que se suma una gran cantidad de contratos caídos por incumplimiento y presión de los bancos a los desarrollistas para que cancelen sus pasivos bancarios, lo que hace que estos últimos necesiten vender más del 50% de la unidades que poseen. Existen varias alternativas y vehículos para aprovechar esta coyuntura: una posibilidad es la “compra hormiga” de departamentos individuales, lo que requiere un amplio conocimiento y tiempo; una segunda posibilidad es emplear dinero en un fondo que invierta en este tipo de activos. La ventaja de este vehículo es que permite negociar con los bancos o desarrollistas la compra de edificios enteros consiguiendo mejores precios, y la suma para el inversor puede comenzar en los U$S50.000.
Más allá de la determinación del “valor justo” de un inmueble a la hora de definir una inversión, también es deseable hacer un análisis comparativo. Por lo tanto, la pregunta que nos podríamos hacer sería: ¿conviene invertir en un departamento en el barrio porteño de Belgrano, para dar un ejemplo, a U$S2.000 el m2, o en Miami, a U$S1.800 el m2, con la posibilidad de usarlo para veranear durante cinco años para luego venderlo al doble? Cada uno sacará sus propias conclusiones, pero no debe olvidarse de que antes de zambullirse en “aguas de inversión” es deseable asesorarse bien para que mediante un análisis profundo y exhaustivo el buceo resulte rentable y placentero. Para los argentinos nostálgicos del 2002, una nueva hora comienza.
*Marcelo Elbaum. Director de Convexity, consultora en Inversiones
m.elbaum@convexity.com.ar
FUENTE: Diario Uno
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