Es interesante ver que más de dos tercios del mercado que activamente está buscando alternativas de inversión, se dirige a inmuebles pequeños, con un precio de menos de u$s 100.000. Esto no ha resultado indiferente a la oferta. Por lo tanto, los desarrolladores inmobiliarios observando este fenómeno, se han volcado a producir unidades orientadas a satisfacer esta demanda.
Este no es sólo un fenómeno financiero. Además, en la Ciudad de Buenos Aires, un 26% de los hogares están habitados por una sola persona. En la Ciudad de Córdoba sucede algo parecido: dos de cada diez capitalinos viven solos. Esto justifica la generalizada construcción de departamentos pequeños de 1 y 2 ambientes no sólo obedecen a una cuestión de tamaño de la inversión sino a un crecimiento de la demanda genuina por estas unidades.
Pero volvamos al tema financiero. Al que tiene hasta u$s 60.000 (un 40% del mercado) en la Ciudad de Buenos Aires se le pueden ofrecer
departamentos a estrenar localizados en zonas de la ciudad que están en franco crecimiento: hoy se pueden encontrar en zonas como Saavedra o Villa del Parque departamentos nuevos a menos de u$s 60.000. Son unidades compactas desarrolladas en un ambiente único, aptas tanto para inversores como para usuarios finales. Si apuntamos a los que tienen hasta u$s 100.000 la oferta se amplía.
Valores de este tipo de unidades:
Por ejemplo en San Martín al 5000 (Villa del Parque) hay unidades a partir de los u$s 55.000 con entrega inmediata. En Manzanares y Balbín (Saavedra) hay monambientes desde u$s 49.900 y 2 ambientes con toillette desde u$s 92.900 con entrega en 2013. En Quesada al 2000 con entrega agosto de 2012 hay unidades desde u$s 76.100. En Moldes y Congreso hay monoambientes desde u$s 82.900 con entrega en junio de 2012. En Amenábar y Congreso monoambientes divisibles con la funcionalidad de un dos ambientes desde u$s 90.000.
La idea de desarrollar productos de menos de u$s 100.000 dólares es apuntar a una clase media con deseos de invertir sus ahorros pasados (dinero en el colchón, venta de propiedades familiares, herencias, etc.) o posibilidades de destinar una cierta parte de sus ingresos mensuales a la inversión. Teniendo en cuenta estos factores, hay que generar productos inmobiliarios con un “ticket” accesible. Hoy se puede acceder a un departamento poniendo entre u$s 25.000 y 35.000 iniciales y cuotas mensuales entre 1.500 y 3.000 dólares. Evidentemente no son productos para una clase media que depende del crédito pero significa no trabajar exclusivamente para la cima de la pirámide socioeconómica constituido por el segmento ABC 1 al que se orientan los productos de Puerto Madero o
Punta del Este.
La inversión depende del tamaño de la billetera de cada inversor y de su aversión al riesgo. En general los productos más pequeños son aptos a billeteras de todos los tamaños y por otro lado, por el principio de diversificación
Las tipologías más buscadas son monoambientes y dos ambientes. Hay una preferencia por edificios que tengan niveles de expensas bajos, ya que eso beneficia a los inversores.
Rentabilidades para los inversores
Las rentabilidades dependen de si se trata de un proyecto urbano o suburbano y de si la inversión es al costo o a precio fijo. En definitiva la lógica que se sigue es el principio de que a mayor riesgo asumido, mayor rentabilidad esperada.
Fuente Libro Evaluación de
Proyectos Inmobiliarios (BRE) Autores Mario Gómez/David Tisocco
En un proyecto suburbano al costo, las rentabilidades punta a punta esperadas se ubican en torno al 50%. En un proyecto a precio fijo, urbano, se espera entre un 10 y 15% anual. Estas rentabilidades esperadas superan ampliamente al 5% anual promedio que rinde la inversión de renta (comprar un departamento y alquilarlo).
A quién confiar los ahorros
En los
desarrollos inmobiliarios, es importante el producto que se ofrece, la localización, el precio y desarrollador que está detrás del emprendimiento y al cual en definitiva uno le confía su inversión. El rol del desarrollador es insustituible. Participa tanto en la concepción de la idea del negocio, la elección de la tierra, los lineamientos para el proyecto de arquitectura, las pautas de comercialización, la adopción del esquema legal, los mecanismos de financiamiento, etcétera. Es una suerte de director de orquesta, de técnico de un equipo de fútbol, de negociador nato, que tiene que desplegar múltiples habilidades para desempeñar su rol.
Hay que estudiar cada uno de los puntos enunciados anteriormente antes de tomar la decisión de invertir. Todos esos factores determinan la bondad del proyecto. La nueva coyuntura política, social y económica mundial, y su correlato en el ámbito local, han cambiado el tablero del
mercado inmobiliario. La magnitud y velocidad de las transformaciones que están ocurriendo resultan difícilmente aquilatables para nuestras actuales competencias.
Ante un escenario de liquidez y financiación restringida el mercado inmobiliario a nivel global atraviesa un nuevo ciclo donde la selectividad, la innovación y el factor seguridad del capital cobra una nueva dimensión impactando en la dinámica de los negocios, generando renovados interrogantes y abriendo la puerta a nuevas oportunidades.
Si bien la demanda permanece firme en su vocación de protegerse de la inflación por medio de los inmuebles, se ha puesto mucho más selectiva a la hora de tomar la decisión de invertir. Por eso el gran desafío es un trabajo coherente en el producto, el concepto, cómo se va a colocar, cómo se presenta el producto al mercado. En definitiva, prestar atención a la demanda y trabajar para satisfacer sus necesidades.
Como consecuencia de la falta de crédito para la clase media, la demanda ha absorbido los nuevos departamentos que se incorporan al mercado y la vacancia en el mercado de alquileres ha bajado notablemente respecto a épocas anteriores. Gracias a la fuerza de los inversores y dadas las actuales características del contexto económico, el mercado inmobiliario se está moviendo selectivamente según la bondad de cada proyecto. No todo se vende, no todo se alquila, no se convalida cualquier precio y sólo aquellos que saben identificar adecuadamente las oportunidades de negocios tienen posibilidades de consolidarse en un entorno cada vez más competitivo.
En otras etapas del ciclo, tal vez era posible vender inmuebles sólo con una nutrida agenda de clientes y un buen cartel en la puerta de la obra. En ese contexto podía justificarse una actitud pasiva. Ahora no alcanza. Para que se acerquen los clientes, hay que salir a buscarlos y ofrecerles más que un techo, una experiencia de vida.
La actividad de promoción no alcanza. Es preciso armar un plan con criterio realista y adecuado a las necesidades del emprendimiento. No se trata simplemente de ir a buscar clientes. Lo importante es ir a buscar a aquellos clientes que son interesantes de acuerdo con el objetivo que tiene el emprendimiento. Detectar a los clientes requiere un trabajo especial porque se necesita rigor y realismo en los criterios de búsqueda. No es suficiente que se detecten los que tengan un perfil adecuado, también es importante verificar su interés en la oferta. Sólo cuando se da esta situación se ha encontrado un target calificado.
