El 2010 dejó un mercado con nuevas y variadas propuestas en el segmento de inmuebles comerciales. Especialmente en el de oficinas que, este año, tendrá su verdadera "prueba de fuego".
De acuerdo a datos adelantados por la consultora inmobiliaria Colliers International a iProfesional.com, a lo largo del año creció un 14% la oferta, lo que representó unos 205.000 metros cuadrados de edificios categoría "A+" y "A".
Los nuevos espacios se distribuyeron principalmente en zona norte (70%) y Puerto Madero (30%), en tanto que la demanda tomó el 80% de esos proyectos.
Sin embargo, a diferencia de lo que sucedió con los inmuebles residenciales, los precios se mantuvieron y, en algunos casos, cerraron a la baja.
Solo algunos edificios de las zonas Premium de Capital Federal mostraron una mayor fortaleza para mantener la cotización, especialmente los de Plaza Roma y Catalinas que son, tradicionalmente, los más buscados.
De cara al 2011, el escenario se muestra muy alentador, tal como coinciden en destacar los profesionales de esta rama de actividad.
En efecto, muchos desarrolladores y brokers inmobiliarios ven a las oficinas como un inmueble que tomará cada vez más protagonismo en cuanto a
oportunidades de inversión.
Juan Manuel Farola, de la consultora inmobiliaria Colliers International, explicó que "para 2011, pese a ser un año electoral, se prevé una continuidad en la estabilidad, sin grandes variaciones de precios".
En un informe previo, el experto Agustín Alcoleas, responsable del área de investigación de mercado de la consultora, anticipó que "si el mercado sigue con los niveles de ocupación actuales la tasa de vacancia disminuirá nuevamente en el mediano plazo y los edificios 'A+' volverán a valorizarse".
En cuanto a los precios de las zonas más requeridas -Catalinas y Plaza Roma- que son tomadas como patrón de referencia, los valores se han movido en el rango que va desde los u$s30 a u$s35 por metro cuadrado.
¿Dónde conviene invertir y por qué?
Los más importantes jugadores del
mercado inmobiliario anticipan un muy buen escenario para 2011 en el segmento de oficinas, de acuerdo a una encuesta elaborada por la consultora Reporte Inmobiliario entre los principales players del sector.
Karen Yanco, socia de Interwin Marketing Inmobiliario, aseguró que la decisión de inclinarse por inmuebles comerciales tiene que ver, en muchos casos, con la renta más atractiva y por el plazo más largo que poseen, en relación al que brindan los departamentos, que a su vez evita lidiar con los locatarios cada 2 años.
En efecto:
Mientras que el alquiler de una vivienda ofrece una rentabilidad del 5 al 6% anual, por una oficina o local se pueden lograr más de cuatro puntos de diferencia.
Además, son contratos que superan los 3 años, contra los inmuebles residenciales que se realizan por 24 meses.
En cuanto a las zonas elegidas, aunque las premium se siguen considerando un "cheque al portador", hay nuevas propuestas que se están posicionando desde hace tiempo y toman cada vez más fuerza.
"Las compañías, en general, demostraron una muy buena respuesta a los proyectos ingresados durante 2010 en zona norte (tales como Panamerican Bureau, Optima, Urbana y Edisson Officia) principalmente motivadas por un upgrade respecto a otras propuestas en la Ciudad y para evitar las dificultades de acceso cada vez mayores hacia el Centro", comentó Farola.
Una ventaja contundente viene dada por la diferencia de cotizaciones. En efecto, mientras que en los barrios premium de Capital se paga entre u$s30 y u$s35 el metro cuadrado, en las afueras de la ciudad ese valor puede bajar más de 10 dólares.
Según los desarrolladores, los grandes proyectos irán focalizándose a esos lugares como así también al interior del país.
Herman Faigenbaum, managing Director de Cushman & Wakefield, se mostró muy confiado en la zona "Philips", donde se comercializa la Torre Intecons. Y augura un buen desarrollo de proyectos como "Al Río", en el Corredor Libertador, fuera de los límites de la ciudad.
En el caso de Intecons, la firma compró el terreno de 2.100 m2 por más de u$s4 millones, sobre el que edificará un edificio de oficinas de 13.000 metros cuadrados.
La obra demandará una inversión de u$s16 millones y será comercializada a través de un
fideicomiso al costo.
Fabián Narváez, presidente de Narváez y Cia, también admitió que el segmento de oficinas concitará el interés de inversores, pero en lugares estratégicos.
"Las mejores oportunidades estarán en el interior del país tal como Rosario, Córdoba, Tandil y otras ciudades de la provincia de Buenos de Aires con más de 300.000 habitantes, carentes de infraestructura y centros comerciales, donde el valor de la tierra aún es relativamente bajo y el potencial de desarrollo alto", destacó.
Santiago Tarasido, director Comercial de Criba, también aportó su visión positiva sobre el mercado de oficinas, al que sumó la hotelería por el crecimiento del turismo.
En el mismo sentido, Tarasido apuesta a las inversiones fuera de las zonas más tradicionales. Entre ellas ve con muy buenas perspectivas a San Telmo y al polo tecnológico de Parque Patricios, debido a su cercanía con el centro.
Para Colliers también existe en esa zona un importante potencial.
"Producto de beneficios fiscales otorgados por el Gobierno, el Distrito Tecnológico de Parque Patricios está siendo analizado por muchas compañías. El entorno barrial, el impulso de la obra pública, la nueva estación de subte y el impacto de ahorro para las empresas, por períodos que van desde los 10 a los 15 años en ingresos brutos y ABL, hacen de este nuevo polo una real alternativa de inversión", explicó.
Puerto Madero también se consolidó junto a zona norte, impulsado principalmente por Madero Office (con pre-certificación LEED) y Juana Manso 909.
Proyectos en marcha
Entre 2010 y 2011 los nuevos proyectos que se incorporaron son, en su gran mayoría, de alto nivel y calidad.
Entre los que están en marcha se destacan:
Thames y Panamericana: son 15.000 m2 propios, distribuidos en tres plantas de 5000 metros cuadrado cada una, con certificación LEED (Edificio Sustentable).
Greendings (Ugarte y Panamericana), también apuntado a la calificación LEED de diseño y sustentabilidad, con una superficie propia de 5250 m2.
Además, recientemente fueron incorporados al mercado dos grandes emprendimientos en el Gran Buenos Aires y uno en Capital:
Libertador 350: en el partido de Vicente López, de 14.700 m². Desarrollado por Criba, las oficinas se ubican en plantas libres con piso técnico y cielorrasos desmontables.
Torre 2 del complejo Panamerican Bureau: de 6.300 m², ubicado sobre el eje de Panamericana. Son tres edificios independientes, integrados por servicios comunes.
Tendencias
Según Colliers, el 2010 fue un excelente año en términos de construcción, mientras que la demanda se mostró activa, evidenciando un fuerte repunte en la actividad y dando como resultado una absorción neta anual de 153.000 metros cuadrados, la mejor performance de los últimos 4 años.
En 2011 el nivel de actividad en el mercado estará muy marcado por la concreción de varias que actualmente están en ejecución, según Farola.
Por otro lado, y más allá de los nuevos desarrollos y los que están en marcha, en Colliers definieron cuales son las tendencias en diseño y construcción de oficinas.
"En el mercado es cada vez más habitual encontrar edificios que incorporan algún tipo de mejora en términos de eficiencia energética y calidad ambiental, a fin de reducir impactos negativos en el entorno", explicó Alcoleas.
De todas formas, al país le falta avanzar hacia la certificación bajo la norma LEED, como sucede en otros países de la región, tales como Brasil, México y Chile.
Esta situación se revertiría en el mediano plazo, ya que hay 30 proyectos registrados, los cuales determinan un inventario potencial estimado de 420.000 m2 "verdes", y fue presentado otro con la precalificación.
Se trata del Greending Ugarte, a 100 metros de Panamericana, el primer edificio sustentable de oficinas precertificado LEED del Gran Buenos Aires.
Según la compañía, el desarrollo ofrece 5.000 m2 de oficinas verdes divididas en cinco plantas, que estarán disponibles a partir de febrero.
La responsable de marketing de la desarrolladora Greending, Paz García Belmonte, explicó que este edificio de oficinas "responde a una serie de tendencias que tienen que ver con la sustentabilidad".
Es un
edificio corporativo clase AAA, concebido con características constructivas sustentables y amigables con el medio ambiente, bajo la normativa LEED (Leadership in Energy and Environmental Design/Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental) otorgada por el US Green Building Council.
La obra, proyectada en 11 meses, se encuentra en su etapa final. Demandó una inversión del orden de los u$s10 millones, el precio de alquiler es de u$s24 por m2 y de u$s2.800 para la venta.
La desarrolladora informó además que ya se encuentra en etapa de planificación de su próximo edificio, Greending II, para el cual triplicará la cantidad de metros y ampliará la inversión.
"Para este nuevo proyecto, de 15.000 m2 de alfombra y ubicado en locación estratégica, la desarrolladora está convocando a nuevos inversores, atraídos por los exitosos resultados logrados con Greending Ugarte", concluyó el comunicado.
Cabe destacar que seis de cada diez de estos 30 proyectos sustentables que menciona Colliers se ubican en la zona norte del GBA, siguiendo la tendencia actual que experimenta el mercado de
edificios corporativos de Buenos Aires.
En cuanto a las opciones para el inversor, desde la consultora recomiendan que debería prestarse atención a las tendencias que está marcando el mercado y encontrar un producto compatible con su perfil.
FUENTE: IPROFESIONAL.COM
