Mientras en Rosario proliferan los “desarrollos urbanísticos” de tipo premium —con servicios, vistas, amenities y costos que no se alejan de los de Puerto Madero, hasta por arriba de 2.500 dólares el metro cuadrado—, la clase media sigue sin crédito accesible para llegar a la casa propia. Los especialistas admiten que el mercado inmobiliario está literalmente “fracturado” entre esas unidades de alta gama, orientadas a segmentos socioeconómicos altos, y las que deberían dirigirse a sectores medios-bajos, limitados por la escasez de crédito hipotecario y su sufrido poder adquisitivo.
Desde hace un tiempo en Rosario se advierte un ritmo acelerado de construcción no sólo en la llamada “primera línea” (básicamente la costa y sobre todo Puerto Norte), con cada vez más torres y obras premium, sino también en áreas del macrocentro donde se levantan edificios que, sin llegar a ese mismo target, también apuntan a una alta gama.
Se trata de construcciones que, ofreciendo departamentos de apenas un dormitorio o dos, hacen gala de diseño y detalles constructivos de calidad, calefacción central individual y a veces aire acondicionado, red de videovigilancia con acceso desde internet y amenidades propias de un club: parques, más de una piscina, salones de usos múltiples, gimnasios equipados, saunas y vestuarios.
Los valores de unos y otros varían en función de la ubicación, la superficie, la calidad constructiva, pero más allá de las diferencias lo que ambos parecen tener en común es que resultan absolutamente prohibitivos para sectores sociales medios y asalariados.
En los promedios las diferencias se desdibujan. Pero aquí van algunos números para mensurar lo que puede costar un departamento. Así como en las zonas más exclusivas de Rosario se pagan hasta 3.000 dólares el metro cuadrado —valor cercano a los más altos del país, como Puerto Madero—, en el resto de la ciudad los precios siguen siendo inalcanzables para la mayoría.
En la última reunión de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina, que se hizo 15 días en Santa Fe, se estimó que en ciudades grandes o capitales provinciales el metro cuadrado de un
departamento a estrenar de mediana a buena calidad ubicado en centro o semicentro podía rondar, genéricamente, 1.300 dólares.
Para el titular de la Corporación de
Empresas Inmobiliarias de Rosario, Enrique Badaloni, que asistió al encuentro, esa cifra sube más en Rosario, donde ya se ubica en torno a los 1.400 dólares.
Pero incluso fuera de bulevares el precio mínimo difícilmente baje de 1.200, advirtió, salvo alguna que otra excepción, “en algún último tercer piso de barrio”, donde aun así no caería por debajo de 1.100.
Pese a que en el último año los valores del metro cuadrado apenas si se movieron, sólo sacar la cuenta ya le hace mal a un trabajador.
Por eso el analista y consultor de
empresas desarrollistas Damián Tabakman, uno de los responsables de la publicación especializada Reporte Inmobiliario, no duda en afirmar que “el mercado está completamente fracturado”.
¿Qué significa eso? Que el segmento de las unidades premium y alta gama, orientado a sectores sociales medio-altos y sólo altos (ABC1), es el que este año seguirá motorizando la actividad, ya que al mismo tiempo se ve muy poca construcción dirigida a los sectores medios-bajos, totalmente dependientes de la evolución del crédito hipotecario y del poder adquisitivo atado al salario.
Una década de sueldos. Tan clara es la dificultad, que el llamado “nivel de esfuerzo de acceso a la vivienda” (que mide la empresa porteña CDI Consult) muestra que “en el comienzo de la Convertibilidad eran necesarios 5,29 ingresos anuales para completar el valor de una vivienda, mientras que en el período actual son necesarios 9,16”.
Tabakman está convencido de que no existen condiciones como para que la financiación hipotecaria pueda ser “una herramienta masiva para la compra de vivienda para el segmento medio”. Y eso se debe a “la restrictiva oferta de crédito, que limita la integración de la clase media”.
El problema ya es de larga data y los tibios intentos por revertir la situación (los recientes créditos del Banco Nación, por ejemplo) hasta ahora parecen no alcanzar. “Hace diez años que la oferta hipotecaria de los bancos privados es cero”, graficó el consultor de Reporte Inmobiliario.
La inflación tampoco ayuda. “Es una variable importante, porque con los índices inflacionarios que tenemos hoy es impensable llegar a una tasa (crediticia) de un dígito, que es lo que podría y debería volver accesible el crédito al menos para los sectores sociales medios”, señaló Tabakman.
Badaloni coincide. Primero, con la idea de que “la tasa actual de los créditos del Nación (en torno al 13 %) sigue siendo muy elevada para el acceso masivo, porque se necesita una tasa de un dígito”. `
El empresario sostuvo que “se vive alertando a las autoridades que no puede haber sólo desarrollos (construcción) premium”. Por eso, dijo, reclaman “una política sostenida de crédito a largo plazo y con baja tasa, si es necesario subsidiada por el Estado, para que sectores medios y bajos accedan a la vivienda”, y dejen de ser “inquilinos permanentes” o habitantes de unidades Fonavi (a las que criticó por caras y de baja calidad) o de villas de la República Argentina, que se hizo 15 días en Santa Fe, se estimó que en ciudades grandes o capitales provinciales el metro cuadrado de un departamento a estrenar de mediana a buena calidad ubicado en centro o semicentro podía rondar, genéricamente, 1.300 dólares.
Para el titular de la Corporación de Empresas Inmobiliarias de Rosario, Enrique Badaloni, que asistió al encuentro, esa cifra sube más en Rosario, donde ya se ubica en torno a los 1.400.
Pero incluso fuera de bulevares el precio mínimo difícilmente baje de 1.200, advirtió, salvo alguna que otra excepción, “en algún último tercer piso de barrio”, donde aun así no caería por debajo de 1.100.
Pese a que en el último año los valores del metro cuadrado apenas si se movieron, sólo sacar la cuenta ya le hace mal a un trabajador.
Por eso el analista y consultor de empresas
desarrollistas Damián Tabakman, uno de los responsables de la publicación especializada Reporte Inmobiliario, no duda en afirmar que “el mercado está completamente fracturado”. El segmento de las unidades premium y alta gama, orientado a sectores sociales medio-altos y sólo altos (ABC1), es el que este año seguirá motorizando la actividad, ya que al mismo tiempo se ve muy poca construcción dirigida a los sectores medios-bajos, totalmente dependientes de la evolución del crédito hipotecario y del poder adquisitivo atado al salario.
Una década de sueldos. Tan clara es la dificultad, que el llamado “nivel de esfuerzo de acceso a la vivienda” (que mide la empresa porteña CDI Consult) muestra que “en el comienzo de la Convertibilidad eran necesarios 5,29 ingresos anuales para completar el valor de una vivienda, mientras que hoy son necesarios 9,16”.
Tabakman está convencido de que no existen condiciones como para que la financiación hipotecaria pueda ser “una herramienta masiva para la compra de vivienda para el segmento medio”. Y eso se debe a “la restrictiva oferta de crédito, que limita la integración de la clase media”.
El problema ya es de larga data y los tibios intentos por revertir la situación (los recientes créditos del Banco Nación, por ejemplo) hasta ahora parecen no alcanzar. “Hace diez años que la oferta hipotecaria privada es cero”, graficó el consultor de Reporte Inmobiliario.
La inflación tampoco ayuda. “Es una variable importante, porque con los índices inflacionarios que tenemos hoy es impensable llegar a una tasa (crediticia) de un dígito, que es lo que podría y debería volver accesible el crédito al menos para los sectores sociales medios”, señaló Tabakman.
Badaloni coincide. Primero, con la idea de que “la tasa actual de los créditos del Nación (un 13 %) sigue siendo muy elevada para el acceso masivo, porque se necesita una tasa de un dígito”.
El empresario sostuvo que “se vive alertando a las autoridades que no puede haber sólo desarrollos premium”. Por eso, dijo, reclaman “una política sostenida de crédito a largo plazo y con baja tasa para que los sectores medios y bajos dejen de ser inquilinos permanentes” o habitantes de unidades Fonavi (a las que criticó por caras y de baja calidad) o de villas.
FUENTE: Diario La Capital
