En este enorme campo de experimentación nos encontramos hoy. Grandes expectativas generadas para mucha gente, pero operaciones concretas aún para pequeños nichos. Pues hay un tema de fondo: los valores de las
propiedades han ido subiendo de manera sistemática desde la devaluación del año 2002, alcanzado e incluso superando sus valores en dólares previos a la devaluación. Mientras que los ingresos de las personas de clase media y media–alta no han podido seguir el ritmo de dicha escalada.
Pero se trata de un principio. Y como todo principio tiene elementos positivos y otros que aún solo prometen convertirse en realidad. Ejemplo central de estos últimos es el "llamado valor de la cuota de
alquiler". Salvo que el solicitante tenga una buena cantidad de ahorro propio, que se trate de un inmueble en excelente oportunidad de precio o que los ingresos mensuales del solicitante sean realmente considerables (o todo esto junto…), es prácticamente imposible que la cuota de un crédito hipotecario a 20, 25 o 30 años tenga un valor similar a lo que actualmente se paga por el alquiler de una vivienda promedio. Toda cuota para pagar un crédito que permita comprar una vivienda de unos $ 180.000, por ejemplo, superaría los $ 1.600 mensuales, mientras que el alquiler de una vivienda similar se consigue en el mercado por menos de $ 1.000 mensuales.
Con este campo de fondo, hay que priorizar los aspectos positivos de esta nueva realidad, que a nuestro criterio son:
• Se ha puesto foco en un tema central: hay que trabajar para facilitar las condiciones de acceso a la vivienda de las familias que sólo pueden hacerlo con créditos a largo plazo. El gobierno, los bancos y el sistema financiero en general tienen en su cartera el desafío de dar cada vez mejores respuestas.}
• Los plazos de los créditos se han ampliado, llegando a los 30 años. Por otro lado, se han ampliado los plazos de los mismos con tasas fijas (algunos bancos, como el Nación, ya otorgan el 100% de los créditos con tasas fijas) y han bajado el valor de las tasas, ya casi toda la oferta se coloca por debajo del 10% anual (aunque sigue siendo muy alto a nivel internacional).
• Se comienza a saltar la barrera de los "recibos de sueldo". Para una creciente cantidad de personas que trabajan de manera independiente comienza a ser factible presentarse frente a un banco con sus recibos de alquiler (y otras documentaciones que puedan dar algún testimonio de su renta mensual) y no ser rebotados por ello. Esto es fundamental para que no haya discriminación con miles de familias que se desenvuelven a mucha honra en el mundo de la economía variable.
• Las empresas de
desarrollos inmobiliarios comienzan a poner énfasis en el diseño de proyectos adecuados al target de gente que podría comprarlos a través de créditos hipotecarios. Dentro de una calidad razonable, se trabaja sobre las variables de localizaciones más económicas, tamaños mas pequeños y ahorro de detalles que pueden quedar en manos de los futuros propietarios de las unidades.
• Se comienza a prestar el 100% del valor de una vivienda y no ya solo hasta el 80% como antes. Es decir que, quien reúna capacidad de pago actual, puede hacerse de la totalidad del dinero que requiera para comprar una vivienda.
En fin, este escenario de luces y sombras, cada interesado en créditos hipotecarios debe despuntar el lápiz, hacer su agenda de consultas y visitas a los bancos y luego analizar detalladamente las alternativas para su situación particular. Puede que este no sea el momento para algunos y puede que sí lo sea para otros. Lo cierto es que en este inicio de cambio de reglas de juego, cada caso particular es "un mundo", en el que se deben considerar:
• Los ingresos familiares que cada uno logra reunir.
• La documentación disponible para acreditar esos ingresos.
• El tipo y monto de alquiler que actualmente abona.
• El escenario personal y familiar de los próximos meses y años, y el nivel de riesgo que cada uno está dispuesto a cubrir.
• El acceso a productos
inmobiliarios para la compra que cada uno pueda tener (por contactos, búsqueda, suerte, o lo que fuese…).
• La oferta de cada banco y el trato que cada uno de ellos pueda dispensarle como cliente (valor de la tasa, gastos administrativos, seguros, facilidades en el análisis de la documentación, etc.).
Indefectiblemente no hay soluciones mágicas en la materia. Pero comienzan a abrirse nuevas posibilidades. Si bien estamos lejos de las tasas del 5% anual que serían ideales para que el valor de una cuota hipotecaria fuese muy cercana al valor de un alquiler promedio, los invitamos a considerar las opciones que hoy por hoy disponen los bancos para usted.
• Banco Córdoba:
o Máximo plazo de préstamo: 30 años
o Tasa: fija de 9,75% anual.
o Monto prestable: hasta el 100% del valor de vivienda con límite en $ 125.000.
o Ejemplo de cuota: cada $ 100.000 prestados, a 30 años y con la tasa vigente, la cuota sería de aprox. $ 980 mensuales.
o Requisitos: Prioridad a inquilinos con un mínimo de 8 meses de contrato de alquiler o a través de justificación documentada de ingresos.
• Banco Nación:
o Máximo plazo de préstamo: 30 años.
o Tasa: fija de 8,40% anual.
o Monto prestable: hasta el 100% del valor de vivienda con límite en $ 200.000 y hasta el 90% con límite en $ 300.000.
o Ejemplo de cuota: cada $ 100.000 prestados, a 30 años y con la tasa vigente, la cuota sería de aprox. $ 900 mensuales.
o Requisitos: Inquilinos con un mínimo de 8 meses de contrato de alquiler.
• Banco Hipotecario:
o Máximo plazo de préstamo: 20 años.
o Tasa: fija de 7,75% los 2 primeros años y luego variable a 7,25% anual.
o Monto prestable: hasta el 100% del valor de vivienda con límite en $ 200.000 y hasta el 90% con límite en $ 300.000.
o Ejemplo de cuota: cada $ 100.000 prestados, a 20 años y con la tasa vigente, la cuota sería de aprox. $ 960 mensuales los primeros 2 años y luego variable a partir de $ 990.
o Requisitos: Inquilinos con un mínimo de 8 meses de contrato de alquiler o ingresos demostrables.
• Banco Francés:
o Máximo plazo de préstamo: 25 años.
o Tasa: fija de 8,70% los 2 primeros años y luego variable.
o Monto prestable: hasta el 100% del valor de vivienda con límite en $ 200.000 y hasta el 90% con límite en $ 300.000.
o Ejemplo de cuota: cada $ 100.000 prestados, a 25 años y con la tasa vigente, la cuota sería de aprox. $830 mensuales.
o Requisitos: Inquilinos con contrato de locación, con mínimo e 8 meses.
• Banco Galicia:
o Máximo plazo de préstamo: 30 años.
o Tasa: fija de 9,50% los 3 primeros años y luego variable.
o Monto prestable: hasta el 100% del valor de vivienda con límite en $ 200.000 y hasta el 90% con límite en $ 300.000.
o Ejemplo de cuota: cada $ 100.000 prestados, a 30 años y con la tasa vigente, la cuota sería de aprox. $ 900 mensuales.
o Requisitos: Inquilinos con contrato de locación.
• Banco Río:
o Máximo plazo de préstamo: 25 años.
o Tasa: fija de 9,50% los 2 primeros años y luego variable.
o Monto prestable: hasta el 100% del valor de vivienda con límite en $ 200.000.
o Ejemplo de cuota: cada $ 100.000 prestados, a 25 años y con la tasa vigente, la cuota sería de aprox. $ 910 mensuales.
o Requisitos: Inquilinos con contrato de locación.
• Banco Suquía (Macro Bansud):
o Máximo plazo de préstamo: 30 años.
o Tasa: fija de 9,75%.
o Monto prestable: hasta el 100% del valor de vivienda con límite en $ 150.000.
o Ejemplo de cuota: cada $ 100.000 prestados, a 30 años y con la tasa vigente, la cuota sería de aprox. $ 936 mensuales.
o Requisitos: Inquilinos con contrato de locación y clientes que cobran sus sueldos a través del Banco.
En cada caso deben considerarse los gastos administrativos,
escrituras, seguros y demás elementos de la operatoria propia de cada banco.
En todos los casos siguen existiendo las líneas de créditos hipotecarios pre-existentes a estas nuevas líneas pensadas para inquilinos.
En breve, www.elinmobiliario.com, dispondrá de una sección especial para que puedan profundizar esta información y realizar consultas a los distintos bancos.
