Cuando las empresas deciden publicar una oferta sobre los bienes o servicios que ofrecen deben brindar la mayor cantidad de datos posibles y tener en cuenta que una simple palabra puede derivar en una sentencia en contra y ocasionar grandes pérdidas.
Por ese motivo, es importante cumplir con todos los requisitos impuestos por las leyes de defensa del consumidor y de lealtad comercial, entre otras, para permitir a los potenciales clientes conocer de manera cierta qué producto podrían adquirir, quién lo ofrece y cuál sería el costo final en moneda local.
En el caso concreto de una oferta vinculada con la compraventa de inmuebles, se hace muy complicado brindar con precisión todos estos detalles, dado que la operación puede implicar costos variables y otros como la proporción en el pago del impuesto a los sellos, gastos de honorarios y comisiones.
Sin embargo, hace pocos días, la Justicia condenó a la empresa Nordelta por no especificar, de manera precisa, el precio de venta en pesos de sus inmuebles; al usar la expresión "desde u$s65.000" lo cual, según los camaristas, podía inducir a "confusión" de los clientes, transgrediendo así la normativa vigente. También fue sentenciada por omitir la razón social de la compañía.
En este complejo escenario, los especialistas consultados por iProfesional.com resaltaron la necesidad de adecuar la legislación vigente a los parámetros del negocio
inmobiliario y aconsejaron tomar recaudos en los contenidos de un aviso publicitario. Además, destacaron que el fallo cobra relevancia por la polémica que dispara en cuanto a consignar precios en pesos y no solamente en dólares, lo cual puede resultar difícil para algunos rubros.
Omisión en la publicidad
Todo comenzó con una investigación de oficio de la Dirección de Lealtad Comercial, para fiscalizar cierta publicidad en un matutino de gran circulación.
Durante esa revisión, en uno de los avisos se leía que Nordelta S.A. consignó la frase "desde u$s65.000” para ofrecer
departamentos y que omitió indicar el precio total de contado -en efectivo- de los lotes que vendía, el precio en moneda de curso legal de nuestro país –pesos-, así como su razón social y domicilio en el país.
Consecuentemente, el Director Nacional de Comercio Interior le impuso a la compañía una multa de $50.000 por infringir la reglamentación y la Ley de Lealtad Comercial.
La empresa apeló la sanción ante la Justicia, donde sostuvo que las resoluciones mediante las cuales se le impuso la multa eran nulas porque excedían "el marco de lo razonable" e incurrían en "arbitrariedad”.
Asimismo la firma señaló que la Ley de Lealtad Comercial no faculta a la administración pública para dictar la reglamentación en materia de bienes inmuebles porque hay normativa específica, como las leyes de propiedad horizontal, prehorizontalidad y de defensa del consumidor que regulan esta materia.
Los camaristas señalaron que mencionad ley "establece la prohibición de realizar cualquier clase de presentación, de publicidad o propaganda que mediante inexactitudes u ocultamientos pueda inducir a error, engaño o confusión respecto de las características o
propiedades…, precio, condiciones de comercialización o técnicas de producción de bienes muebles, inmuebles o servicios”.
El fin de la mencionada norma es evitar que los consumidores, a través de indicaciones poco claras y engañosas, o inexactitudes, sean inducidos a error en la adquisición de bienes por lo que se trata de proteger el derecho de aquéllos a una información adecuada, completa y veraz, en relación al consumo.
Asimismo, los magistrados puntualizaron que “la ley pretende preservar la lealtad en las relaciones comerciales, que abarca los derechos de los consumidores y de los competidores; pues se pueden producir desvíos o capacitación potencial de clientela por medio de métodos contrarios a las normas”. Es decir, cuando se publicita el precio de bienes -muebles o inmuebles-, o servicios, por cualquier medio -gráfico, radial, televisivo, cinematográfico, Internet u otros-, se hace de manera voluntaria.
En ese caso, además, deberá especificarse la marca, el modelo, tipo o medida y país de origen del bien, la razón social del oferente y su domicilio en el país, o la indicación expresa de tal circunstancia cuando no la hubiere.
Con respecto a la autoridad de aplicación, los magistrados afirmaron que “la Dirección Nacional de Comercio Interior es el organismo encargado de velar por el cumplimiento de las leyes en cuestión" por lo que resultaba competente como autoridad de aplicación.
En consecuencia, dado que la publicación del precio es voluntaria, desde el momento en que la compañía decidió publicarlo “no tenía otra alternativa que someterse a la legislación imperante en la materia, máxime teniendo en consideración que contaba con la posibilidad de omitir esa información”.
Por una palabra
Para el caso concreto, los camaristas afirmaron que la empresa publicó en el periódico un aviso donde ofrecía departamentos de 1, 2 y 3 ambientes desde u$s 65.000 dólares estadounidenses, “en clara contravención a lo estipulado en las normas, que incluye a los inmuebles", razón por lo cual correspondía confirmar la infracción en tal sentido.
“Al anteponer la palabra `desde´ al monto consignado en el aviso se le impide conocer a los potenciales clientes, en forma clara y precisa, el precio final del bien que se publicita, circunstancia que puede llevar a confusión a potenciales consumidores, lo que importa una transgresión”, se lee en la sentencia.
También desestimaron las quejas referidas a “la omisión de la razón social y domicilio del oferente en el país, porque Nordelta es un emprendimiento de gran envergadura, único en todo Latinoamérica que adquirió un elevadísimo grado de notoriedad”, pero esto no puede “acogerse válidamente como causales de exculpación” porque esa información complementa y brinda mayor confianza a los destinatarios del producto ofertado que sabrán que existe una empresa con domicilio en la República Argentina que respalda los bienes publicitados.
Por esos motivos, la Cámara confirmó la multa establecida por la Dirección de Comercio Interior.
Expresión en dólares
Entre los especialistas, el punto que generó mayor controversia se dio en la obligación de las
inmobiliarias de colocar el precio de los bienes en pesos y en dólares.
“En el caso bajo análisis, se está asimilando al consumidor de bienes muebles de consumo masivo -como electrodomésticos, alimentos y bebidas- al consumidor inmobiliario”, señalaron Bernardo Cassagne y Francisco Rondoletti, del estudio Beccar Varela.
“En los inmuebles, es habitual colocar el monto total en moneda norteamericana, pero la Cámara –que sólo aplicó la ley- dice que también debe publicitarse en pesos, por lo que las compañías deberían explicitar el monto en ambas monedas haciendo la salvedad del tipo de cambio al día de la publicación”, agregó Esteban Rópolo, socio de Baker & Mckenzie.
En ese aspecto, Rópolo aclaró que “es complicado cumplir con ello y la sentencia marca un cambio en la forma de comercializar los inmuebles”.
Luego señaló que, a pesar de que “los montos en pesos para los departamentos sean discutibles, la norma es clara y, en todo caso, habría que cambiarla”.
En tanto, los expertos de Beccar Varela destacaron que “la compraventa inmobiliaria implica diversos actos que hacen a la formación del precio, por lo que es imposible determinar el monto final de contado debido a las múltiples variantes que pueden suscitar”.
“En cuanto a la condena por expresar el precio sólo en dólares, el fallo se abstrae de la realidad económica prescindiendo de factores exógenos que hacen que informar el valor del inmueble en esa moneda, lo que a su vez dota de mayor transparencia a las relaciones comerciales”, agregaron.
En tanto, Horacio Morelli, del estudio Negri & Teijero, mostró su disconformidad por el fallo ya que, a su entender, “no debe dejarse de lado al analizar este tipo de publicidades cuál es el bien jurídico tutelado por la ley”.
De acuerdo al experto, esto se debe a que “se informó de manera completa ya que la publicidad respetó los usos y costumbres imperantes en el
mercado inmobiliario”.
“El hecho que haya manifestado que los precios son indicativos de un determinado monto, tampoco puede pensarse como una violación a ese bien jurídico tutelado ya que aquéllos están sujetos a variables que no resulta posible indicar en el aviso”, concluyó el especialista.
Recomendaciones para las empresas
“La sentencia brinda varias enseñanzas a las empresas, porque lo que hizo fue cumplir con la ley, que señalan que la comercialización de inmuebles está sujeta a las normas de lealtad comercial”, explicó Rópolo.
En ese sentido, agregó que las compañías en general deben seguir al fallo analizado porque “la utilización de la preposición `desde´ se presta a equívocos al no brindar la información precisa que requieren las normas”.
“A partir de ahora hay que colocar el precio exacto en todos los productos, pero no debemos olvidar que hay rubros –como por ejemplo el automotriz- donde hay distintos modelos y versiones que pueden provocarle a las empresas un encarecimiento en cuanto a la publicidad al tener que especificar cada uno de ellos”.
El experto concluyó señalando que “hay que ser precisos en lo que se hace referencia. De esa manera, el consumidor tendrá la información completa que requiere la ley y las compañías evitarán una sanción”.
FUENTE: Sebastián Albornos iProfesional.com
