El 27 de enero de 2011 asistimos a la fiesta de lanzamiento de Mint en Brickell, la mas lujosa de las tres torres que conforman la trilogía de condominios residenciales, al pie del Miami River, junto con Ivy y Wind. Fue una fiesta sobria, pero importante, donde nos encontramos con todos los jugadores relevantes del mercado, amigos, colegas, en fin, los capitanes de la industria inmobiliaria local. Rememorando los días de gloria donde todos compartimos continuos éxitos, proyecto a proyecto.

Invitados por Victor Ballestas y Peggi Fucci, los directivos a cargo de ST Residential en Miami, compartimos gratos momentos además de recibir información actualizada sobre el proyecto. Esta compañía adquirió Mint junto con otros tantos activos del fallido Corus Bank en el año 2009, en sociedad con la empresa gubernamental FDIC (Federal Deposit Insurance Corp.), Starwood, private equity firm TPG, WLR LeFrak y Perry Capital. Juntos fondearon $554 milliones por una participación del 40% y el FDIC mantuvo el 60% restante, otorgando una deuda de $1.39 billones de dólares, además de $1 billón adicional para ser destinado a capital de trabajo.
Resulta un hito difícil de explicar técnicamente porque el relanzamiento de este proyecto puede significar un punto de inflexión, solo comprensible desde una óptica emocional. La economía se mueve por expectativas y las expectativas son el resultado del humor reinante de los que participan de un mercado.

Percibimos un notable cambio de humor de los participantes, inversores, desarrolladores, brokers, compradores, banqueros y políticos, entre otros jugadores claves, al ritmo del renombrado grupo de rock latino ‘Bacilos’, que brindó un animado y energizante concierto.
Mint inauguró oficialmente su apertura al mercado, luego de dedicar el ultimo trimestre de 2010 a cerrar 180 de sus 530 unidades totales, con los compradores originales a un promedio de $290 por pie cuadrado y que originalmente fueran vendidas en los $600.

ST Residential aplico una estrategia diferente de la mayoría de sus competidores, invirtiendo $15 millones adicionales, para diferenciar el proyecto en el mercado, incluyendo un numero importante de mejoras especialmente en las áreas comunes. En colaboración con el desarrollista original Key International, las obras de mejoramiento incluyen los jardines aledaños. “El objetivo es crear un sentido de comunidad”, comento Victor Ballestas, el Director de ST Residential.

ST Residential esta tratando de dictar los precios del mercado ya que controla una cantidad importante de inventario a estrenar incluyendo otros edificios en el area como Infinity, y Paramount Bay. “Hemos decidido ser el punto de corte en el mercado de condominios a descuento, realizando esfuerzos de marketing destinados a reconvertir estos activos en atractivas oportunidades no solo para inversores sino para usuarios finales. ST Residential tiene el tiempo y el dinero de esperar a la mejora en el mercado”, comento Ballestas.

Hay quienes dudan que la inversión de $15 millones dará sus réditos y cuestionan que el mercado aun este listo para pagar primas de precio ya que aún nadie ha testeado esta hipótesis. Hasta ahora todos los bancos han retomado los proyectos y les han bajado sus precios para venderlos, razonan los que objetan este método.

Sin embargo no hay que olvidar que ST Residential compró estas propiedades a un importante descuento aproximadamente al 30% del costo de reposición y con el FDIC como socio financiando a una tasa del 0%, tanto la adquisición como el capital adicional para mejoras. Varios de los edificios de este portafolio, no estaban aun terminados y estas inversiones eran necesarias de todas maneras, si bien no con el nivel de calidad extrema que se les dio. En cualquier caso seremos testigos la respuesta del mercado durante los próximos meses.

Fuente: Axis Real Estate, SF Bizjournals

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