Los ciclos inmobiliarios debieran estar siempre sustentados por el principal disparador de la demanda, que es el crecimiento demográfico, ya sea vegetativo o por inmigración. La ciudad de Miami experimentó una fuerte inmigración en los 90, a raíz de motivos de profundos cambios en la infraestructura de la ciudad, que la convirtieron en "Metrópolis", cuando
fuera considerada hasta entonces un mero "Pueblo grande".
Este disparador inducido por una ciudad emergiendo con nuevos atractivos inició un ciclo ascendente en la demanda de inmuebles
residenciales y comerciales. Dado que los bienes raíces son también un negocio, surgió una demanda paralela 'especulativa' esto es, con el sólo propósito de hacer una ganancia rápida, entrando a invertir en el "pozo", para salir con una reventa a la 'entrega' con una ganancia.
Los bancos comerciales apoyaron financiando esta demanda artificial inyectando capital en proyectos que no se sustentaban en términos de precios, con base en lo que la demanda real podía realmente pagar, sino más bien en lo que los especuladores calculaban ganar. Los constructores, desbordados por los pedidos de nuevos edificios, subían sus precios lo cual impulsó una suba de costos para también beneficiarse del recalentamiento del sector, al igual que los productores de concreto, acero y el resto de las materiales de
construcción. Los precios escalaron a porcentajes de 2 dígitos anuales promediando 12 a 15%, llegando en el 2007 al 25% en algunas ciudades, cuando en realidad la economía solo crecía alrededor del 4%.
Esto fue generando una burbuja que se haría insostenible en el largo plazo. ¿Por qué? Porque los salarios de los usuarios finales (demanda real) se incrementaban solamente al ritmo de la economía (4%), pero cada vez se abría más la brecha y la capacidad de compra de los usuarios y los precios de los inmuebles
PRESENTE
Lo que sucede actualmente es el proceso inverso, se está desinflando la burbuja y los precios ajustándose y volviendo al nivel al cual debieran haber crecido, si no hubiera habido demanda especulativa. Pero la crisis fue de tal magnitud y la iliquidez tan grande, que estos inventarios quedaron inmóviles durante dos años. Durante este período los desarrolladores y dueños lucharon por repagar sus deudas lo cual resultó imposible al no producirse las escrituraciones de los inversores especulativos, quienes tuvieron que perder sus depósitos por no poder revender sus
propiedades a tiempo y por no contar con el financiamiento bancario para poder escriturar. Dado que los bancos están en el negocio de prestar dinero y no de administrar propiedades, retomaron el control de las mismas ejecutando sus garantías hipotecarias durante este período. Y dado que los préstamos de construcción son solo un porcentaje del costo, típicamente 70%, los bancos comenzaron a vender estos activos, volcando al mercado propiedades al 30% por debajo del costo de reposición.
FUTURO
La apuesta
inmobiliaria en un escenario como este, tiene virtualmente una ganancia asegurada, en un horizonte de inversión de mediano plazo de entre 2 a 4 años, dependiendo del área y el tipo de producto. No cabe duda que en el mediano plazo los precios volverán a nivelarse cuando la oferta se absorba y vuelva a haber presión de demanda genuina. En cuanto vuelva a ser necesario construir nuevo producto, el precio volverá a estar por arriba del costo mas un margen de ganancia que justifique su construcción. Allí comenzará el ciclo inmobiliario nuevamente.
Paralelamente las propiedades generan rentas que permiten mantenerlas, dejando un flujo de fondos positivo. Para la ganancia de capital, solo resta tener paciencia y esperar que el mercado de normalice. El beneficio adicional es que en un entorno inflacionario al cual el mundo esta expuesto en cuanto se vayan superando las crisis económicas actuales, la ganancia quedará ajustada, ya que los activos inmobiliarios típicamente han funcionado históricamente como cobertura contra la inflación.
FUENTE: Jorge Brugo, Axis - Investco Real Estate
