Favorecer el crecimiento en la densidad de población en el tejido urbano de la capital mendocina no ofrece mayores reparos, el problema se centra en cómo hacerlo y mediante qué acciones. A todas luces, el intendente Víctor Fayad (UCR) ha adoptado la peor de todas.
Desestimando la opinión de los vecinos y de reconocidas organizaciones científicas y profesionales y desconociendo la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo que expresamente habla de someter todo proceso de regulación a la participación ciudadana mediante la realización de audiencias públicas, el Concejo Deliberante de la capital aprobó el 21 de diciembre de 2010 una ordenanza que impone nuevas reglas de juego en el territorio. Lo hizo a libro cerrado. Si bien la oposición desde distintos bloques alzó su voz de protesta, los votos de los concejales que responden a Fayad alcanzaron para despacharse con la reforma al Código Urbano y de Edificación.
El criterio adoptado es permitir edificios de 18 y 24 pisos en ciertas zonas del oeste de la ciudad que no son precisamente las deprimidas ni las más necesitadas de renovación urbana; al contrario, son los barrios que mejor conservan un paisaje característico de la ciudad-oasis, que no es más que la búsqueda del beneficio ambiental que reportan las arboledas urbanas más esos pulmones verdes de la ciudad que son el Parque General San Martín y el Parque Central. Este detalle no es menor. Todo indica que allí el paisaje urbano hace a las preferencias de un
mercado inmobiliario de por sí especulativo. Lo mismo sucede con la mayor altura de los edificios que es alentada por los inversores por su mayor rentabilidad.
Pero esto no es todo. Si bien nadie se opone a una renovación urbana que permita mayores alturas y, por ende, mayor densificación del tejido urbano, se presenta otro problema que hace insalvable lo votado por el Concejo. Según la nueva ordenanza en los terrenos de más de 2.500 m2 se podrá autorizar la
construcción de edificios no reglados por el Código sino por normas urbanas particulares elaboradas y aprobadas por una Comisión de Desarrollo Urbano.
Esto es justamente lo contrario a lo que indica la Ley 8.051 (de Uso del Suelo) que en el 2008 votó la Legislatura por unanimidad y como lección del triunfo de la política y el interés general por encima del negocio
inmobiliario. Lo que hace de esa ley precisamente un triunfo es la prohibición de las excepcionalidades con las que los municipios han facilitado la construcción de edificios que se salen de escala, rompen la tipología o bien no se ubican en un entorno apropiado.
Muchos vecinos han reaccionado en contra de estas disposiciones. Junto a ellos están los que han participado de los informes multisectoriales –técnicos, científicos y especialistas– que suman argumentos a las duras críticas hacia la municipalidad de la capital. Ya se han declarado en estado de movilización permanente los habitantes de la 5ª y 6ª sección. Para ellos este código es un recuento de lo que perderán en el mediano y largo plazo, cuando las envolventes edilicias sean una realidad: deterioro de la calidad ambiental y alteración de servicios ambientales como el acceso al sol, la privacidad visual, la brisa estival nocturna, más la mayor acumulación de calor y la mayor demanda de enfriamiento mecánico.
La arquitecta Silvia Cirvini, además de ser vecina de esa zona, forma parte de esa comunidad de científicos y especialistas que se ha abocado al estudio de los problemas del tejido urbano a lo largo de la historia de Mendoza. Lo primero que apuntó Cirvini fue su diagnóstico: “Lo que vemos en la ciudad hoy son los efectos del neoliberalismo de los ’90 más la falta de políticas públicas respecto del deterioro general, tanto si hablamos del uso de un recurso escaso como es el agua en un oasis, como de los aspectos o problemas específicos que hacen al centro urbano como son el ruido, la contaminación o la pérdida de espacios públicos y bienes culturales por los usos inadecuados aplicados sin más criterios que el interés económico”.
Por suerte, señaló Cirvini, “el tema de la calidad del ambiente es convocante para la gente, es algo que realmente lo siente como propio y se siente afectada como en carne propia aun cuando el perjuicio sea progresivo en la ciudad. Así, no es para sorprenderse que reaccione mucho más cuando sucede alto tan brutal como la aprobación de esta ordenanza”. En su opinión, “los proyectos ya no se pueden salir del marco de la sustentabilidad, no sólo en lo ambiental que sería el nudo técnico de toda propuesta, también en lo referido a la conservación de lo que ya está forjado, o sea, el oasis, que es un recurso por conservar, no un mero capricho ni desde luego algo falto de fundamentos científicos”. En relación a lo sucedido con la ordenanza, Cirvini señaló que hay varias razones para pensar que la implantación de torres no es lo adecuado para Mendoza (la ciudad está atravesada de varias fallas sísmicas y es fundamental la conservación del microclima por el tema del aire y asoleamiento). “Si esto no lo ven, es porque toman a la ciudad como algo que fuera sólo de los políticos, de un grupo de gente que decide.”
En este caso, dice Cirvini, “están matando la gallina de los huevos de oro”. Y agregó: “Sacrifican aquello que es único y valioso en aras de lo que puede estar en cualquier lado, porque un edificio de propiedad horizontal totalmente climatizado al que no le importe si hay o no hay árboles, podría estar en cualquier lado. Podría estar incluso en la alta montaña, con forestación artificial y con vistas al Aconcagua. Es sólo cuestión de dinero. Pero esto es una ciudad que no sólo tiene edificios, tiene una dimensión histórica, un espesor histórico por el cual somos nosotros los que decidimos legarles a las generaciones que vienen la conservación de lo bueno que tiene este sitio con su sistema de acequias, sus árboles y esa sustentabilidad que le da el oasis”.
Para la arquitecta, “lamentablemente se ha instalado un doble discurso en la voz de la municipalidad: por un lado, se le dice al vecino de la ciudad que no se vaya, que esto no puede convertirse en una ciudad que sólo vive de día –en los últimos cinco años al menos 11 mil personas decidieron irse de la ciudad, los destinos preferidos son los municipios periféricos, Maipú, Luján, Guaymallén y Las Heras–, pero por otro lado uno se encuentra con que lo que se persigue no es densificar zonas que están degradadas, se busca hacerlo en zonas mejor consideradas por el negocio inmobiliario y para el segmento social más alto que son las aledañas al parque central y Parque General San Martín. Así, sin seguir un plan general, es como se pierde el hilo y el vecino carece de certidumbre respecto de las zonas en las que se puede vivir con calidad ambiental”.
“Esto recuerda al proyecto inicial que tenía Emilio Civit”, explicó la arquitecta. “Él quería hacer toda una banda de quintas alrededor del lago del parque, la intención era hacer una especie de coto cerrado para uso exclusivo de la elite. A partir de los años ’40 esta idea no cuajó por suerte, pero bien pudo haberse hecho realidad ya que durante la gestión gubernamental de Civit el parque estaba todo alambrado y cerrado, si bien era público en el nombre, en su uso era muy exclusivo de la oligarquía. Fue la apertura que se hizo con Lencinas y el devenir de los tiempos y la evolución de la historia que lo de Civit quedó en la anécdota como un gesto elocuente de quien disfruta de estar arriba sin importarle lo que pase aguas abajo.”
Por si quedaba alguna duda de que el tema ha quedado circunscripto a una cuestión de negocio inmobiliario, los vecinos han descubierto la verdadera situación detrás de la parcela de terreno ubicada frente al parque, justo en la intersección de la calle Boulogne Sur Mer y Lamadrid. Allí la empresa Cioffi persigue desde el 2008 hacer dos torres de 12 pisos, luego de varias idas y venidas decidió cambiar la propuesta y hacer más edificios pero de menor altura. Ahora bien, ni una cosa ni la otra serán de acuerdo con la legalidad pese a que se modificó un Código Urbano a su medida. Y es que ese terreno fue una donación que hizo el Parque San Martín –o sea el Estado– al Club de Gimnasia y Esgrima y dicha donación fue con cargo a un uso deportivo. Hubo varias de ese tipo durante la gestión de José Néstor Lencinas que fue el gobernador que sucedió a Emilio Civit y decidió instalar los clubes dentro y fuera del parque. En este caso se cedió ese espacio como depósito de material deportivo, y si eso quiere convertirse en viviendas particulares, la provincia debería reclamar la devolución de dicho terreno. Ya se ha hecho la denuncia en Fiscalía de Estado para que se establezca si esa venta del club a Cioffi ha sido una venta válida.
A todo esto un concejal oficialista que milita en el ARI es corredor inmobiliario. Se trata de Juan Carlos Membrives; si bien debió haberse inhibido en este tema, fue él quien facilitó con su voto la aprobación del Código.
A contramano. No obstante las denuncias ante la Fiscalía de Estado y amagos de judicializar la discusión, el Código de edificación de la ciudad ha sido objeto de impugnaciones políticas varias. De parte de la autoridad de aplicación de la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, rol que le corresponde a la Secretaría de Medio Ambiente que conduce Guillermo Carmona, se sostiene que una de las cuestiones más graves es la de no haber coordinado con otros municipios del área metropolitana.
“Hoy no hay margen para obviar el tema de la interjurisdicción”, señaló Diego Fernández, director de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano. En su opinión, el gran punto de inflexión fue cuando capital cambió el sentido de la calle Morón y alteró el recorrido de un transporte sin previa consulta con los
departamentos colindantes. “No hay más margen para una cosa así, si bien la autonomía municipal es importante, la ley obliga a cumplir con este punto de la interjurisdicción, y si hay que densificar hay que formar equipos de trabajo con los municipios colindantes porque no hay que olvidar que la capital es la sede del área metropolitana, cualquier avance que se haga impacta sobre los departamentos vecinos. Si se producen los cambios planeados en la 4ª sección eso seguramente impactará sobre la zona de San José, en Guaymallén.”
Diego Fernández resaltó que a raíz de la Ley de Uso de Suelo (Ley Marco) existe un plan de desarrollo estratégico y se ha convocado a todos los municipios del área metropolitana a coordinar un plan de ordenamiento para el área que sea simultáneo al provincial, con lo cual esto que ha hecho capital es a contramano de todo lo actuado. En diálogo con Veintitrés, Fernández adelantó que la Secretaría de Ambiente tiene facultades para intervenir pero que su propósito no es el de confrontar. “Lo que queremos es que la capital forme parte de un esquema donde se pueda pensar la ciudad contemplando todos los asuntos, como qué va a pasar con los servicios, por ejemplo. Y sobre todo, se abra camino al diálogo, por ello haremos uso de un instrumento que se llama Evaluación Ambiental Estratégica, contemplado en el artículo 7 de la Ley Marco.”
¿Pasaría la reforma de Fayad dicha evaluación? En opinión de Diego Fernández, difícilmente. “Nosotros estamos viendo cuestiones serias técnicamente hablando respecto de cómo hacer densificación. Lo que vemos es que se propone como solución el levantar edificios importantes de 15, 18 y 24 pisos pero eso va a agravar la segregación territorial porque en realidad no están pensando ni en la clase media ni en los sectores populares. Serán los que ya tienen casas en Chacras de Coria o en
barrios cerrados los que están en condiciones de adquirir viviendas nuevas en la ciudad ya que están pensando en edificios de alta gama, no es una visión muy integradora que digamos.”
Por lo dicho, se deduce que la Secretaría de Ambiente intentará deshacer conceptualmente el Código de la Capital. “Lo que sucede –explica Fernández– es que tanto country y barrio cerrado más propiedad horizontal en terrenos cada vez más cotizados nos han puesto en lo más alto del ranking de provincias con segregación territorial. Si bien Buenos Aires encabeza el índice confeccionado por la ONU, en proporción a la cantidad de habitantes, Mendoza está peor en este aspecto. Digamos que la segregación residencial plasma en el espacio urbano las desigualdades sociales y entonces mientras unos se concentran en un territorio con población homogénea según la variable económica, los grupos más pobres se ven relegados a territorios, saneamiento y villas miseria con menor cobertura de bienes y servicios”.
“Aquí hace falta generosidad. Si no la hay, fracasa la política”, resumió Fernández, quien además recordó que equidad social y sustento ambiental son variables fundamentales de todo proceso ordenador.
Revista Veintitres
