MEJORAS EN LOS INMUEBLES OBJETO DE CONTRATOS DE LOCACIÓN

¿Qué quiere decir esto? Que respecto a la forma o destino del inmueble, si realmente el locatario pretende cambiarlo o alterarlo, no lo puede hacer salvo con la autorización expresa del locador. Volviendo al principio, las mejoras en si mismas son un derecho del locatario mientras dure el contrato, y cesa el mismo al vencimiento del mismo o bien cuando, por incumplimiento (se dejan de pagar los alquileres) y se le ha iniciado al inquilino juicio de desalojo y su posterior sentencia. Vale aclarar también, que si el locatario realiza mejoras no autorizadas ni por ley, ni por el contrato, el locador de acuerdo a lo dispuesto por el art. 1565 del Código Civil, puede: impedir su realización y / o demandar la demolición de las obras ya realizadas, y finalmente exigir el fin de la locación y que se le devuelva la cosa en el estado original. Finalmente, todas las mejoras quedarán a favor del locador sin derecho a reclamo o indemnización alguna salvo en los casos que trataré más adelante. Ahora, qué pasa con las mejoras que sí­ debe pagar el locador. Existen casos en que hay que hacer reparaciones urgentes, gastos que afronta el inquilino por una cuestión de celeridad e imposibilidad de aviso al propietario. Bien, esta mejora es susceptible de ser reclamada al locador por el locatario. Es más, el art. 1539/1544 del Código Civil ampara especí­ficamente esta situación. Lo mismo sucede tanto para las mejoras útiles o necesarias, como también con las mejoras voluntarias. En el caso de las mejoras voluntarias vale aclarar lo siguiente, Ud. se preguntará porque las tiene que pagar si son, generalmente, para lujo o recreo del inquilino. Es cierto, en principio uno entenderí­a que las mejoras de este tipo no deberí­an ser objeto del pago por parte del locador (propietario). Sólo existe la excepción para el caso en que se resuelva el contrato por culpa del locador, y se entiende así­, porque implicarí­a directamente un beneficio, es decir, un enriquecimiento sin causa. Cómo se resuelven los casos intermedios, los casos en que las partes no se ponen de acuerdo, pues bien, existe la posibilidad de compensar las mejoras. ¿Que quiere decir esto? Suponiendo que las mejoras son de las que debe pagar el locador, mediante la compensación de las mismas con los alquileres vencidos, pudiendo el locatario oponer una excepción de compensación (defensa en juicio ejecutivo) en un juicio por cobro de alquileres. Por último, vale decir que el locatario tiene el derecho de retención, o sea no restituir y retener la cosa arrendada hasta su efectivo pago. Por Francisco Pesa Mazzola docmazzola@ciudad.com.ar - drfranciscopesamazzola.blogspot.com

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