El turismo, a nivel mundial, ha experimentado un pronunciado crecimiento en los últimos años, conforme lo muestran las cifras de la Organización Mundial del Turismo (www.world-tourism.org). Ese incremento está teniendo un capí­tulo importante en nuestro paí­s, en especial después de la devaluación del peso en 2002 (www.turismo.gov.ar)(1)

. De la mano del incremento del turismo se vienen desarrollando, en particular en el Hemisferio Norte, distintas formas de comercialización de proyectos inmobiliarios, especialmente hoteleros. Figuras como los condo hoteles, fractional ownerships, buy to use and let, branded residences, time sharing, destination clubs, private residence clubs, etc., están siendo utilizados como formas novedosas de comercialización (y también de financiación).

Para comprender mejor el alcance de estas figuras, conviene pasar a describir brevemente el concepto de algunas de las más usuales de ellas:

Time sharing: es básicamente lo que conocemos como "tiempo compartido". Se adquiere un derecho a utilizar un determinado resort turí­stico durante un perí­odo de tiempo (usualmente unas pocas semanas). Ese derecho puede usualmente ser utilizado en distintos resorts de la misma prestataria. En general el time sharing no implica un servicio ni lujoso ni exclusivo.

Fractional Ownership: es un concepto similar al del tiempo compartido. Sin embargo, en general los fractionals son más exclusivos, más lujosos, brindan más servicios y amenities, son más caros y los usuarios tienen más tiempo de uso que en el tí­pico time sharing.

Private Residence Clubs: son la expresión más exclusiva y lujosa de los fractionals. Se distinguen por su extraordinaria arquitectura y diseño, por su máximo nivel de servicios y por estar ubicados sin excepción en destinos turí­sticos de elite.

Destination Clubs: a diferencia de los anteriores, el usuario se transforma, contra el pago de una inscripción, en miembro de un "club de vacaciones". Para mantener su membresí­a tendrá que abonar una determinada cuota mensual. A su vez, el uso de los servicios se abona aparte.

Buy to use and let: se adquiere una habitación de hotel con el fin de usar de el durante un tiempo determinado al año, mientras que el resto del tiempo se alquila a cambio de una renta. Se diferencia del condo hotel, básicamente en que aquí­ existe un derecho de uso de la habitación. En el resto, se aplican los términos y condiciones usuales de los condo hoteles.

Condo hotel: se adquiere una habitación de hotel con el fin de dar su operación a la cadena hotelera. Generalmente las utilidades de la explotación de la habitación se dividen por mitades entre el dueño y la cadena. En el condo hotel "puro" no hay derecho de uso a favor del dueño de la habitación.

Hasta aquí­ la descripción sucinta de las formas de comercialización más utilizadas en lo que hace a los proyectos inmobiliarios de carácter turí­stico hotelero. Es necesario aclarar sin embargo, que en tanto la imaginación -por definición- no tiene lí­mites, cada una de las figuras aquí­ descriptas puede ser alterada de las formas más diversas por el desarrollador para maximizar los beneficios económicos del proyecto, incluso bajo el paraguas del "nombre" de la figura.

Cabe mencionar a esta altura que estas formas de comercialización de proyectos inmobiliarios de carácter turí­stico u hotelero están lentamente llegando a nuestro paí­s. De un análisis preliminar podemos decir que la figura de los condo hoteles es la que parecerí­a ir a la cabeza de este movimiento. En efecto, no sólo el Faena Hotel + Universe ya está desarrollando el concepto, sino que varios otros desarrolladores tienen en carpeta su implementación en distintos proyectos (entre ellos, la tercera de las Torres Renoir en Puerto Madero, el proyecto del Grupo Presidente en la ciudad de Mendoza y un proyecto en Villa la Angostura).

Desde el punto de vista jurí­dico, estas formas de comercialización ponen a prueba la creatividad de los abogados, que deben encontrar el justo equilibrio entre la seguridad jurí­dica tanto del desarrollador como del usuario.

Figuras basadas en el derecho de uso del cliente

Las primeras figuras comerciales descriptas anteriormente (time sharing, fractionals, private residence clubs y destination clubs) podrí­an ser asimilables, desde el punto de vista legal, a lo que nuestra doctrina y jurisprudencia desarrolló como el tiempo compartido (2).

A los efectos del presente alcanzarí­a con mencionar que desde el punto de vista jurí­dico, si el tiempo compartido otorgara un derecho personal al usuario, estaremos frente a un "tiempo compartido puro"; sin embargo, si se otorgara un derecho real al usuario, estaremos frente a lo que la doctrina ha dado en llamar la "multipropiedad" (una especie dentro del condominio). Es conteste la doctrina en coincidir que una mayor protección al usuario se lograrí­a dentro de la esfera de los derechos reales y no de los personales (en virtud de la publicidad y oposición a terceros de aquellos).

De esta forma, estarí­amos frente a un derecho personal cuando una persona (fí­sica o jurí­dica) dueña (u operadora) del inmueble, otorga a los distintos usuarios, un derecho para que puedan utilizar el inmueble durante un determinado tiempo todos los años (por ejemplo, una determinada semana). Estos usuarios tienen un crédito (en especie) contra la dueña (u operadora) de la propiedad. Y esencialmente, estarí­an sujetos a los avatares de la vida comercial de quien les otorgó el derecho (por ejemplo, de su quiebra).

Por su parte, estarí­amos frente a un derecho real cuando el usuario es condómino (junto con otros varios usuarios) del inmueble respecto del cual tiene su derecho de "tiempo compartido" (partición de uso y goce). De tal forma, habrá un reglamento de copropiedad que de antemano lime asperezas entre los condóminos, regule la relación entre los mismos y procure evitar conflictos. En este caso, quien otorga y vende el derecho de tiempo compartido pasa a ser un mero administrador del sistema. Cabe aclarar que el derecho real del usuario podrí­a recaer sobre cosa propia (cuando pasa a ser condómino del tiempo compartido) o bien sobre cosa ajena (cuando el inmueble sigue perteneciendo al operador del sistema y el usuario sólo tiene un derecho real de usufructo, uso o habitación). En este último supuesto (cuando el usuario tiene un derecho real sobre cosa ajena) el derecho se extinguirá con la muerte del usuario si es persona fí­sica o a los 20 años si es persona jurí­dica.

Estarí­amos finalmente en una suerte de sistema mixto, cuando los usuarios son accionistas de una sociedad, que es a su vez la titular del inmueble afectado al tiempo compartido. En este caso, como en el descripto en el párrafo precedente, debe existir un reglamento que establezca una suerte de cronograma de utilización del inmueble según, por ejemplo, clases de acciones.

Generalmente el usuario adquiere un derecho a utilizar la unidad durante una fracción del año (habitualmente una o dos semanas). En la mayorí­a de los inmuebles destinados a este tipo de contratos, se dejan dos semanas para mantenimiento de las instalaciones, dejando las cincuenta semanas restantes del año para los usuarios. Cómo se "adjudican" las semanas al usuario, es un tema que generalmente depende del desarrollador del proyecto. Pueden existir semanas fijas (la misma semana cada año) o semanas "flotantes" (cada año una semana distinta). Podrí­an existir restricciones de uso para temporada alta (por ejemplo, de usar la unidad dos semanas seguidas en esas etapas del año).

Es oportuno mencionar a esta altura que el Senado de la Nación aprobó un proyecto de ley que regula los Sistemas Turí­sticos de Tiempo Compartido, y que en Diciembre de 2006 pasó a ser tratado en Diputados. La ley aún no ha sido promulgada, pero tiende a dar solución a varias de las dificultades con las que se topó el instituto en nuestro mercado.

A todo evento, al no existir en la actualidad una ley que tipifique el contrato de tiempo compartido, y al existir varias variantes del mismo, debemos atenernos a la libertad que la ley (artí­culo 1197 del Código Civil) da a las partes para acordar lo que estas quieran, siempre dentro del marco previsto por el artí­culo 953 del mencionado Código.

Condo Hoteles

Como se mencionó anteriormente, una figura que los developers locales están viendo con entusiasmo para financiar proyectos vigentes o en estudio es la de los condo hoteles.

Generalmente se utiliza el condo hotel para financiar un proyecto inmobiliario de hotelerí­a cinco estrellas de nivel internacional. Se pre-venden habitaciones a inversores, que luego dan su operación a la cadena hotelera. La cadena entonces, pasa a tener un socio inversor dentro del hotel, quien se hará cargo en forma proporcional de los costos fijos del hotel, pagará impuestos y seguros, y participará también de las utilidades que genere la habitación de la que es dueño. Es importante tener presente estos conceptos, ya que es usual en proyectos hoteleros que durante el primer año y medio no se generen utilidades y sí­ se genere la obligación de realizar desembolsos para el start up del hotel.

Para el desarrollador existen dos atractivos básicos en utilizar esta figura: (a) logra financiación para su proyecto hotelero (en muy raras ocasiones las cadenas hoteleras realizan desembolsos para financiar los proyectos) y (b) apuntalado por la marca de la cadena hotelera internacional, obtiene para las unidades en venta un precio mayor (generalmente entre un 20% y un 30%) que si vendiera un departamento en un edificio clásico. El titular del condo hotel por su parte, logra de la mano de la cadena hotelera internacional, una renta que seguramente no obtendrí­a sin ella (como ejemplo, podemos decir que en Miami la renta que recibe el titular del condo hotel oscila entre el 6% y el 7% anual sobre su inversión).

El condo hotel puede ser un "buy to use and let" (es decir, el titular puede hacer uso de la habitación adquirida) o bien, un condo hotel "tí­pico", que generalmente no permite la utilización de la habitación por parte del titular.

Existe una diferencia jurí­dica clara con el tiempo compartido clásico (desarrollado mediante time sharing, fractionals, private residence clubs o destination clubs), ya que mientras que en estos últimos el usuario es tí­picamente titular de un derecho de uso, en el condo hotel estamos hablando de un "propietario" con un derecho real de propiedad sobre la habitación adquirida.

Usualmente los condo hoteles consisten en sólo un porcentaje (muchas veces entre un tercio y la mitad) del proyecto hotelero total. Con lo que conviven habitaciones de hotel con habitaciones de condo hotel. De hecho, el pasajero del hotel nunca se enterará en cuál de ellas está alojado.

Desde el punto de vista legal, una de las formas más prácticas de organizar el sistema es como propiedad horizontal, en la cual determinadas unidades funcionales pertenecen al hotel y otras a los propietarios de los condo hoteles.

Usualmente, cada uno de los propietarios firmará un contrato de operación hotelera; pero nada impedirí­a que fuera el consorcio mismo quien firmara dicho contrato (en su caso, se requerirí­a de mayorí­as especiales para rescindir o modificar sustancialmente el contrato). La cadena hotelera generalmente mantiene en el consorcio, la mayorí­a necesaria para poder tomar las determinaciones que hagan a su negocio de la forma planeada por la empresa, manteniendo a los titulares de los condo hoteles como socios minoritarios que acompañan el negocio, sin impacto decisivo en las votaciones que hagan a la vida de la operación.

El dueño del condo hotel tendrá determinadas obligaciones, entre ellas cumplir con los requerimientos de la cadena hotelera, por ejemplo, en lo que hace al amoblamiento y decoración, haciendo frente a los costos y gastos que dichos requerimientos impliquen.

Para finalizar, es oportuno comentar que una figura con rasgos similares a la de los condo hoteles utilizada por los desarrolladores para mejorar el nivel de ventas de sus proyectos inmobiliarios (y que también está siendo analizada para ser implementada en nuestro paí­s) es la de los branded residences, en los que el titular adquiere un departamento con servicios de hotelerí­a cinco estrellas y acceso a las instalaciones de un hotel de dichas caracterí­sticas. Pero la diferencia básica con el condo hotel y el buy to use and let es que el titular adquiere la unidad no para entregarla a la operación de una cadena hotelera sino para utilizarla el mismo o darla en alquiler. El resto de los parámetros y drivers es comparable (aunque con ciertas diferencias prácticas) a lo ya dicho respecto de los condo hoteles.

Por Pedro Nicholson - pnicholson@beccarv.com.ar
Estudio Beccar Varela
Para ReporteInmobiliario.com, Septiembre de 2007

(1) Para más información, ver "Tourism and Real Estate Projects in Argentina", publicado por el autor en Reporte Inmobiliario, 2006.

2 Este contrato tuvo su auge en los años 80 pero dejó de ser utilizado masivamente, principalmente a causa de una falta de regulación clara, que simplificara la interpretación de los derechos a favor de los usuarios.