La falta de oferta en algunas zonas, sumada a una demanda que crece por parte de las empresas que deben satisfacer el consumo, formaron un cóctel que beneficia el desarrollo de los espacios destinados a la logística.
"Pese a que la actividad de almacenamiento está sujeta a los vaivenes del consumo en el corto plazo, el valor de alquiler de este activo se ha sostenido y la oferta aún se encuentra relegada", explicaron en la empresa de servicios
inmobiliarios global, Cushman & Wakefield.
En este contexto, según un informe de Cushman & Wakefield, los depósitos se conviertieron en un activo inmobiliario muy interesante como oportunidad: es flexible a la hora de diseñar el plan de inversión y posee una
construcción rápida.
Según el relevamiento, la consolidación de infraestructura de escala impulsó el desarrollo de zonas industriales en los diferentes partidos de la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA).
Por un lado, las fábricas se ubicaron en torno a la principales vías de comunicación a Buenos Aires, y se crearon parques industriales. Por el otro lado, comenzó a desarrollarse la actividad logística, dando como resultado el surgimiento de los depósitos que se multiplicaron.
“Dentro de Real Estate, el
mercado inmobiliario industrial concentra la menor cantidad de players. Sin embargo, se presenta como un claro sector de crecimiento que ofrece grandes oportunidades de negocio”, comentó Herman Faigenbaum, Managing Director de la empresa global de servicios inmobiliarios.
En cifras
En la Argentina hay más de 8.500 hectáreas de parques industriales, distribuidos en 16 de las 24 provincias del país.
Son terrenos con zonificación industrial, subdivididos en parcelas, conforme a un plan general. Estos parques pueden ser estatales, privados o mixtos y cuentan con una completa infraestructura que se mantiene y se mejora, en general, mediante el cobro de expensas.
Las empresas instaladas en los parques acceden a numerosos beneficios. Por un lado, la reducción de costos, lograda por el acceso a servicios comunes y la complementariedad productiva (que permite la internalización de efectos externos desaprovechados). Por otro lado, mejores condiciones de seguridad, dada la existencia de vigilancia constante.
Algunos parques industriales cuentan, a su vez, con incentivos impositivos. Esto depende de las políticas de promoción industrial de la región en la cual los parques están localizados.
La mayor concentración de espacio se encuentra en la provincia de Buenos Aires, la cual tiene una participación del 45% del total de parques. Más específicamente, en el Gran Buenos Aires, se concentra el 20% del suelo industrial de todo el país.
El mayor desarrollo y la mayor cantidad de parques industriales se ubican en el eje norte de la región. Se destacan los parques de Pilar, Garín y Tortuguitas.
En cuanto a los valores de venta de la tierra, promedian entre los u$s40 y 50 por m2, y la superficie mínima de los lotes es de 10.000m2. En los ejes sur y oeste los valores de venta son más bajos, oscilando entre u$s25 y 45 por m2 aproximadamente.
Algunos de los parques más importantes de estas zonas son: el Cir 2 (Berazategui), Parque industrial La Plata, Parque Industrial y Tecnológico Quilmes, Parque Industrial La Matanza y La Cantábrica (Haedo, Partido de Morón).
Uno de los mayores faltantes en la actualidad es en depósitos Clase A, lo que deriva de un escaso nivel de inversión en el sector, sumado a la falta de participación de players internacionales y la ausencia del crédito.
Además, la oferta existente es dispersa. Y muchas veces, no se adapta a los requerimientos de las empresas productoras, por lo que éstas, frecuentemente, optan por la alternativa “Built to buit” (construcción a medida) en la cual el desarrollador construye el establecimiento según los lineamientos del futuro inquilino.
Este tipo de negocios (Built to suit) se vio perjudicado por la ley de alquileres, que permite a locatarios rescindir los contratos de locación a cambio del pago de una mínima penalidad. Actualmente, y para disminuir el riesgo de capital de los desarrolladores, estos últimos generalmente solicitan hasta un año de alquiler por adelantado en concepto de garantía y con el fin de financiar parte del proyecto.
Alquileres
La renta de los depósitos conforma uno de los mayores atractivos del negocio, ya que se encuentra en un valor elevado con respecto a la serie histórica. Se estima que este año estaría cerrando en el rango que va de u$s5 a 6 por m2.
Además la tasa de vacancia, a pesar de haberse incrementado en los últimos años en torno al 7%, aun continúa en valores bajos.
"A pesar de la recesión global, que afectó fuertemente al comercio internacional y a los sectores productivos durante el 2008 y 2009, los precios de los depósitos se mantuvieron relativamente estables, lo que da indicios de que este tipo de inmuebles representa un claro sector de oportunidad en materia de Real Estate", agregó Faigenbaum.
Esto responde al ciclo del producto industrial: un depósito es de rápida construcción y requiere de una inversión relativamente menor (en comparación con las de oficinas y residencial). Pero a la vez, conlleva decisiones que suelen tomar varios años, ya que la evaluación de un proyecto de estas características tiende a depender de la coyuntura y las perspectivas económicas, así como del grado de consolidación de las zonas y la evolución de redes de transporte.
Cómo son los depósitos
Son establecimientos donde se almacenan y desde donde se distribuyen los productos industriales a los puntos de consumo masivo.
Estos pueden distinguirse como de Clase A (o premium) o de Clase B, de acuerdo a ciertas características tales como: ubicación, especificaciones técnicas y edilicias, y escala.
La maduración y la concreción de los proyectos de los depósitos suelen llevar entre 2 y 3 años, por eso se ve mayor ingreso de establecimientos y metros cuadrados al mercado en los años posteriores a un importante crecimiento económico.
En este sentido, se encuentran dos períodos que marcaron picos en el ingreso de metros cuadrados: entre 1.998 y 2.000 ingresaron en promedio 220.000m2 por año, y entre el 2007 y 2008, un promedio de 146.000m2 por año.
La ubicación de los depósitos con respecto a las grandes ciudades y puntos clave (como puertos y aeropuertos) es fundamental, ya que el traslado eficiente de la mercadería a los centros de consumo masivo determina, en gran medida, la rentabilidad del negocio de las empresas productoras.
Los depósitos de mayor categoría, es decir, los de Clase A, se ubican predominantemente frente a autopistas o vías de acceso rápido.
La Zona Norte es el área industrial premium de la RMBA. Su potencialidad se debe al eje medular clave que propulsó la fuerte concentración de la actividad: la autopista Panamericana. Además de la estrecha conectividad con la Ciudad de Buenos Aires y los centros de consumo masivo, resulta un punto focal como ruta de comunicación con el Mercosur.
Según el relevamiento, la Zona Norte concentra la mayor cantidad de depósitos Clase A. Son 63 establecimientos, incluyendo los depósitos en construcción, que en términos de superficie cubierta, totalizan 844.000m2, lo que representa el 52% del total de la RMBA.
Entre los depósitos que se encuentran en oferta, los valores dan un promedio de u$s6,5 el m2 por mes. De esta forma, la zona se erige como la más cara, no sólo de la región, sino del país.
En cuanto a la medida de los establecimientos, se destaca una fuerte concentración de establecimientos pequeños y medianos, siendo que el 32% de los mismos poseen entre 1.000 y 5.999 m2 y otro 30%, posee entre 10.000 y 19.999m2.
El grado de consolidación de este eje industrial explica la atracción del mayor volumen de
inversiones de la RMBA.
Las
obras en construcción en la Zona Norte suman cerca de 200.000m2, lo cual se traducirá en un crecimiento del espacio industrial en toda la región superior al 20% en los próximos dos años.
Expectativas
A partir del informe se manifiesta la escasa oferta existente de depósito premium.
Por un lado, la tasa de vacancia es baja en toda la RMBA, y por el otro, hay una tendencia sostenida de los precios industriales.
En este escenario, con la situación de suboferta, se prevé para el corto plazo un crecimiento de la actividad logística. "Se requiere la construcción de nuevos depósitos que abastezcan las necesidades de la demanda. Esto presenta un mundo de oportunidades de negocios", finalizaron en Cushman & Wakefield.
FUENTE: iprofesional.com
