Iniciar la discusión acerca del control de alquileres implica en un principio ubicarnos en el marco de las políticas de vivienda -"housing policies" como se conocen en el resto del mundo-, cuyo fin resulta en lograr que la mayor cantidad de población acceda a un techo. Mencionaremos brevemente las formas que pueden adquirir(*), para luego explicar sus repercusiones en términos de políticas financiera, de inversión, y urbana.
Subsidios Impositivos
Cuando vienen de la mano de incrementos salariales, estos incentivos son tan efectivos que logran redirigir la inversión del resto de las actividades al
mercado inmobiliario. En EEUU este programa permitió, en 20 años, aumentar la cantidad de viviendas en un 25%. Sin embargo, el problema comenzó a estallar cuando durante los 80 el
sector inmobiliario captaba tanta inversión que frenaba otros sectores que en ese momento necesitaban un mayor dinamismo.
Subsidios de Oferta
En este programa, que se instituyó por primera vez en la década del 30, el gobierno construía y vendía las viviendas a un precio subsidiado, según diferentes criterios de elegibilidad de ocupantes.
Subsidios de Demanda
El subsidio a la demanda se otorga directamente al demandante de vivienda (comprador) mediante subvenciones en los valores de compra o subvencionando tasas de interés en créditos hipotecarios con ese fin.
Control de Alquileres
Aquí el fin consiste, como bien dice su nombre, en brindar ayuda a los inquilinos para que sigan alquilando, o a quienes no accedan a un alquiler, que puedan. No se trata de devenir en dueño de la vivienda, sino únicamente en habitante legal de la misma. Habitualmente, este "programa" toma la forma de techo en el precio anual de los alquileres, aunque puede ocurrir que derive en decretos de prórroga de los contratos vigentes.
Dada esta introducción, continuaremos con la exposición de lo que un control de alquileres (CA) implicaría en Argentina hoy en día.
El CA se introdujo aquí por primera vez durante el primer gobierno de Perón, a fines de la década de 1940. En este entonces, mientras una parte del mundo discutía las formas de llevar a cabo las reconstrucciones de posguerra, en Argentina la preocupación giraba en torno al populismo, la industria y la "tercera posición". Ahora bien, sostener semejante estructura política y cumplir con sus metas industriales, imponía la necesidad de "poblar" la ciudad, y para ello era necesario tener muchos techos disponibles. Así la población urbana creció exponencialmente.
Hoy en día la realidad es otra que a fines de los 40: "la ciudad no tiene más lugar " (a menos que se construya en altura), la industria funciona cerca de su capacidad máxima instalada y en su mayor parte FUERA de los límites de la ciudad o por lo menos lejos de los usos de suelo
residenciales.
En este sentido, el CA se presentaría hoy, ya no como una alternativa para los "sin techo", sino como una medida redistributiva dentro de los muros de la ciudad, que derivaría en una transferencia de recursos del dueño al inquilino. Veamos en qué términos esto se realizaría.
INVERSIí“N Y FINANZAS
A) Quienes pretenden esta medida sugieren por una parte, que los rentistas obtienen rentas extraordinarias, y por la otra, que los precios de venta están tan altos, que hay una gran demanda de vivienda insatisfecha.
El primer caso es fácilmente refutable: los rentistas hoy no reciben más que un 5 a 6% de retorno anual bruto sobre su inversión y esta renta asciende a sólo el 3 a 4% neto si se descuentan costos y gastos de mantenimiento de la unidad, dando cuenta de que no reciben rentas extraordinarias, sino un retorno similar o menor al de por ejemplo los bonos del tesoro americano -hoy giran en torno al 5% anual- y sensiblemente menores al de los bonos argentinos nominados en dólares. A igual costo de oportunidad, un cambio en las rentas genera una reubicación de la inversión en otros activos de mayor liquidez, como los recién mencionados. Considerando que el mercado
inmobiliario es quien absorbe las consecuencias de estas fugas de capital, podemos afirmar que a corto plazo podrían bajar los precios de venta.
En cuanto al segundo caso, debemos mencionar que parte importante de esta demanda corresponde a desarrolladores e inversores que jamás invertirían en un mercado que está transitando un CA -o bien un mercado "a la baja"- pues verían sus beneficios ciertamente disminuidos. Las consecuencias de esto la absorbe en un principio el mercado de la
construcción, que se frenaría de inmediato, y luego el mercado laboral. En este sentido, lo que comenzó como una forma de dar vivienda a sectores que no acceden a éstas, deriva rápidamente en mercados estancados, salarios depreciados, y desempleo. Por otro lado se restringiría el actual crecimiento de la oferta de alquileres que viene dado por el fuerte impulso en la construcción;, impulso que está inyectando unidades de vivienda que en un alto porcentaje son volcadas al alquiler, hecho que equilibrará los valores que solicitan los propietarios naturalmente en un futuro cercano. En lo que al mercado de renta respecta, debemos recordar que la oferta de vivienda es elástica en el largo plazo, lo que significa que una pequeña reducción en la renta conllevaría a una más que proporcional reducción en la cantidad de vivienda ofrecida, generando un efecto claramente adverso al esperado: los rentistas se retirarían del mercado lo antes posible.
En otras palabras, CA = ni compras ni alquileres
POLíTICA URBANA
B) El CA es una medida que alcanza únicamente a aquellos inquilinos que tenían un contrato firmado al momento en que éste se decretare. Como dijimos anteriormente, un CA repercute rápidamente en la composición de la cartera de inversión de los rentistas hacia lugares que no mejoran ni mantienen los servicios de sus viviendas de renta. Es sabido y conocido que un cese en el flujo de inversión nunca es gratuito.
Sumado a esto, en toda economía existen males que están esperando el momento óptimo de salir a la escena. Cuando controles de precios, aparece inmediatamente el mercado negro, o contrabando, cobrando existencia. En el mercado de renta suele profundizarse, fuera de los vínculos contractuales, los sub-alquileres en primero y segundo y hasta tercer grado, con la consecuente degradación de la unidad habitacional que esto implica.
Por otro lado es muy probable que los propietarios encuentren la manera de sacar su propiedad del mercado de alquiler reduciéndose aún más la oferta actual ocasionando un serio problema al inquilino, quien no encontrará vivienda para habitar.
La reciente exposición pretende dar cuenta de lo que un CA significaría en la Argentina de hoy. Nada se dijo de experiencias exitosas del CA, como por ejemplo en el Nueva York de los años 80, pues las condiciones necesarias para su implementación no están aún presentes en la Argentina. Nos referimos aquí a Controles de Alquiler acompañados por políticas crediticias que permitan a aquellas personas ávidas de una vivienda propia, alquilar a la vez que incrementan sus ahorros, de manera de lograr en el mediano plazo el mínimo necesario para acceder a un crédito. Para lograr esto, los salarios reales no pueden deprimirse, ni la construcción estancarse. Esto nos deja pensando acerca de cuáles serán los fines que se encuentran detrás de una propuesta de CA en la Argentina actual...
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 10 de Julio de 2006.
