Dado que existe una gran demanda por ubicarse en dichas zonas, presentan un nivel de precios superior al del resto de
Montevideo. No obstante, dentro de las mismas, se evidencia una diferencia de precios.
En el presente informe, nos concentraremos en analizar cuál ha sido la evolución general de los precios de
locales comerciales en
Montevideo, así como las diferencias que existen en los distintos
barrios y dentro de los mismos.
I. Evolución de precios en Montevideo
El precio promedio de los locales comerciales en Montevideo ha aumentado paulatinamente durante el último año, tanto para el precio de
alquileres como de
compraventas.
En el mes de marzo, el precio promedio de venta se ubicaba en 1.394 USD/m2, que se traduce en un aumento de 40% en relación al mismo trimestre del año anterior. Debe destacarse que la magnitud de dicha variación porcentual está determinada por el mínimo que alcanzó este precio un año atrás. A su vez, si comparamos el precio promedio vigente con el del trimestre anterior, observamos un incremento de 18%.
Con respecto al precio de
alquiler, el mismo se ha duplicado prácticamente desde el marzo de 2010. Al comparar el precio con el trimestre anterior, se evidencia un incremento del orden de 1%. A partir de esto, podemos concluir que el precio está recuperándose firmemente desde la caída presentada en setiembre de 2009, acercándose a valores como los de junio de 2009.
II. Evolución de los precios según barrio
Gran parte de los locales comerciales se ubican en el centro de Montevideo, a lo largo de la Av. 18 de Julio. En esta zona, se encuentran dos barrios: el Centro propiamente dicho y el Cordón. Adicionalmente, existe una gran concentración de locales en el barrio de Pocitos, cerca de donde se encuentran los Shopping Mall de la ciudad.
Los precios de los locales ubicados en Pocitos han sido siempre superiores que aquellos que se encuentran en el Centro. En marzo de 2011, el precio promedio de compraventa en Pocitos fue prácticamente el doble, en relación al centro.
A su vez, se observa un comportamiento muy similar si se toma en cuenta los precios de alquiler en los distintos barrios, donde el precio en Pocitos es significativamente mayor que en las otras zonas y una evolución muy a la par de los precios en el Cordón y en el Centro.
III. Importancia de una ubicación estratégica
El desempeño de un negocio perteneciente al giro comercial depende en gran medida de la selección de su ubicación. Existen dentro de estos barrios zonas más favorables, dado el influjo potencial de clientes que se pueda obtener.
En el Centro de Montevideo y el Cordón, es sumamente beneficioso ubicarse sobre la Av. 18 de Julio, hecho que se traslada a los precios de los locales comerciales. Un local comercial sobre dicha avenida, cuenta con un precio de venta 14% mayor en relación a aquellos que se ubican en sus alrededores. En términos de los precios de alquiler, dicha diferencia alcanza el 30%.
De esta manera, un local comercial sobre Av. 18 de Julio cuenta con un precio promedio de venta de 902,8 USD/m2, mientras que si no se encuentran sobre dicha calle valen 794 USD/m2, en promedio.
En Pocitos, el precio promedio de venta de aquellos locales cercanos a los Shopping Malls es de 2.045 USD/m2, mientras que los ubicados en otras zonas de Pocitos cuestan 1.892 USD/m2 en promedio. Por tanto, por estar cerca de un centro comercial, el mercado está dispuesto a pagar un 8% adicional para la adquisición de dichos locales.
La diferencia de precios es significativamente mayor en relación a los alquileres. Un local cercano a los centros comerciales en Pocitos tiene un precio de 26,1 USD/m2/mes, en cuanto aquellos ubicados lejos de los mismos ostentan un precio de 15 USD/m2/mes. Esto representa una diferencia de precio del orden del 70%
IV. Conclusiones
En la actualidad, existe una tendencia creciente sobre los precios de alquiler y de compraventa de los locales comerciales en todo Montevideo. A su vez, existen bandas donde oscilan los precios de los distintos barrios, las cuales parecen mantenerse a lo largo del tiempo.
Por otra parte, el hecho de estar ubicado en una zona estratégica es de suma importancia para un negocio, lo que se refleja directamente en los precios de los locales comerciales. Aquellos locales ubicados en puntos claves de la ciudad cuentan con una mayor demanda y una menor disponibilidad; esto lleva a que los precios tanto de venta como alquiler se eleven.
Por tanto, el mercado está dispuesto a pagar un mark-up en los precios de forma de contar con la mejor ubicación posible para el giro del negocio. La diferencia de precios según ubicación es mayor para los precios de alquileres, que para los de compraventa en ambas zonas analizadas
Como conclusión, existe cierta estabilidad en el nivel de precios, los cuales han aumentado en el último año. En el corto plazo, no parece haber indicios a la baja de dichos precios.
Fuente: Situacion Inmobiliaria
