El valor de reposición de los
departamentos, en ocasiones resulta más costoso que adquirirlos en el mercado usado. Cuando comienza a revelarse ese escenario, las nuevas viviendas detienen su producción. En consecuencia, se forja una sobreoferta que estabiliza los precios. Sin embargo, luego de un cierto período ese proceso se detiene, la sobreoferta se va consumiendo por el accionar de la demanda y vuelve a generarse una demanda que presiona los valores, estos aumentan y permite se produzcan nuevas ofertas.
Los ciclos
inmobiliarios están influenciados por los avatares de la macroeconomía. Al hablar de ciclos (momentos de precios altos y bajos que se suceden en el tiempo), surge el tema de las burbujas. ¿Puede continuar a un buen momento, otro en el que los precios se desplomen y el mercado se destruya? En el mundo, cada veinte crisis de real estate, diecinueve trajeron recesión. Una crisis en el mercado inmobiliario lleva casi inexorablemente a una repercusión desfavorable en la economía, de allí la extrema sensibilidad que el tema despierta.
Es fundamental distinguir entre caídas de precios consecuentes del inicio de la etapa descendente del ciclo y estallidos de posibles burbujas.
El concepto económico de "burbuja" se refiere a un crecimiento injustificado de una determinada variable económica. En los mercados bursátiles este concepto se usa cuando un cierto valor se "infla" por encima de lo que debería (no tiene un respaldo de beneficios esperados).
¿Qué sucede en el mercado argentino de la post-devaluación? ¿Podemos hablar de burbujas? Veamos las principales fuentes de burbuja:
Alto apalancamiento de los inversores
La característica principal de los mercados en los que se producen burbujas es que, tanto los desarrolladores como los consumidores finales, tienen un alto grado de endeudamiento. El acceso al crédito produce mayor demanda y la mayor demanda un crecimiento rápido de los precios en el mercado inmobiliario. Este no es el caso de la Argentina, en el que existe racionamiento del crédito y que casi la totalidad de las operaciones se hacen con fondos propios.
Incentivos fiscales y facilidades impositivas
Estamos lejos de alicientes (créditos blandos, tasas subsidiadas y plazos dilatados, facilidades impositivas y ventajas para la inversión) que hayan favorecido el crecimiento de precios inmobiliarios.
Relación precio-renta
Este ratio (una especie de PER que publica The New York Times) estima cuantos años se podría alquilar una vivienda por el precio de compra. En EEUU, este índice ha crecido desmesuradamente en los últimos años, llegando a 35 en algunas ciudades. En España es de 30. La conclusión es que los precios no están sustentados por los "fundamentals". En nuestro país este ratio se ubica en 15.
Del desarrollo de los puntos precedentes, concluimos que es totalmente impropio hablar de burbuja
inmobiliaria en nuestro medio. Y lo más importante es que los agentes económicos son conscientes de ello y a pesar de las turbulencias de los mercados foráneos, siguen confiando en el
mercado inmobiliario argentino. Lo interesante es que cuando los temores en cuanto a riesgos de explosión de burbujas se disipan, la
inversión inmobiliaria se consolida.
