El inversor de Real Estáte se encuentra, en la actualidad, con un escenario en el que prima la falta de financiamiento, aumento incesante de los costos de los insumos y productos, al igual que de la mano de obra, una política impositiva por demás asfixiante y frente a las dificultades crecientes de acceder a la vivienda propia para la clase media. Sólo para mencionar algunos de los más importantes.
Esta situación lo obliga a construir em-prendimientos dirigidos a los que pueden pagarlos al contado, limitando en gran medida el tipo de viviendas que puede construir y en qué localizador!.
Pero, desde hace un tiempo se ha añadido otro factor que dificulta aún más las decisiones de inversión, básicamente en la Ciudad de Buenos Aires.
Son ¡os famosos grupos de vecinos nu-cleados en ONGs o simplemente organizados por su cuenta, que están en contra de la construcción de nuevos edificios y de torres, porque consideran que afectan la situación edilicia y los paisajes de los barrios.
Estos operadores ambientalistas "preser-vasionistas", obviamente responden a otros intereses, pero se han convertido en una real máquina de impedir que no tiene límites.
No sólo no les interesa el progreso en ía ciudad, sino su exacerbado fanatismo les impide entender que mejorar la baja densidad de muchos barrios tiene un importante correlato socio- económico y, por ende, mejora la calidad de vida de sus habitantes- Pero aunque medien demasiados análisis profundos, cualquier tipo de construcción que no se encuadre en sus argumentos y designios es "pura especulación inmobiliaria".
Luego de la crisis de 2001 hasta la fecha, los permisos de nuevas obras se concentraron en cinco barrios: Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano y Puerto Madero y sólo casi un 5% del total en la zona sur de la ciudad de Buenos Aires.
Las preferencias de ía gente siguen localizadas en 36% en vivir en la Zona Norte y solamente el 4 % en el sur.
En lo referente a la incidencia de la tierra sobre el precio del metro cuadrado es muy diferenciada, según la zona de la ciudad: en el norte es en promedio de u$s 450, en e! centro entre u$s 200 y u$s 500 y en el sur entre u$s 100 y u$s 250.
Durante 2009, en los barrios de Caballito y Palermo se dieron algunos casos de impedimentos para la construcción de nuevas obras, pero ahora la situación se está repitiendo en otros barrios en los que, casualmente se están impulsando obras: San Telmo, Barracas, Villa Pueyrredón.
Un grupo llamado Proteger Barracas tiene un proyecto en la Legislatura Porte-ña para limitar la construcción en altura en ese tradicional barrio porteño.
Los vecinos quieren, fundamentalmente, que algunas zonas del barrio se "rezonifiquen". Son las catalogadas como
residenciales para que no puedan tener viviendas de mucha altura; además, proponen la ampliación del área de protección histórica número 1 a la Avenida Caseros entre Perú y Montes de Oca, a metros de la estación Constitución.
En Villa Pueyrredón, también se incrementaron en el último año las edificaciones, ahora, por una muy reciente ley de la Legislatura se limita ¡a construcción en altura en 14 cuadras del barrio, más precisamente en el límite entre Pueyrredón y Agronomía, ya que es una zona típica de casas bajas.
El área en cuestión son las 12 cuadras de Salvador María del Carril entre Campana y Constituyentes, y las dos de su continuación, La Pampa, desde Constituyentes hasta Burela. La norma sancionada pone un límite de 12 metros de altura para las nuevas
construcciones.
Frente a esta problemática, el inversor en Real Estáte tiene un nuevo dilema muy serio, al momento de adquirir tierra, pero también al momento de iniciar una construcción, aunque cuenta con toda la regla mentación aprobada por el Gobierno de !a Ciudad de Buenos Aires.
Importa destacar que el Código de Planeamiento Urbano regula e uso y volúmenes construibles. Esta edificabilidad es la que da, en definitiva, el valor a la tierra, sobre la que se arma un
proyecto inmobiliario con una cantidad de pisos y metros cuadrados que sustenten la inversión en el tiempo.
Pero frente a estos hechos, que en muchos casos, impiden para siempre llevar a cabo una construcción, o bien, obligan a introducir modificaciones importantes, como la reducción de pisos y/o metros cuadrados y en el mientras tanto generan demoras significativas, el inversor queda entrampado y sin salida, aun cuando, conviene recalcar, todos los planos están aprobados y dentro de las normas del Código.
En la ciudad de Rosario existe una pre-verificación, previendo éstas que ofrecen mayor seguridad a los inversores, lo que también explicaría el porqué del aumento de la construcción en esa zona.
Éste es uno de los factores que frenan la cantidad de inversiones en ¡a ciudad de Buenos Aires y tiene un correlato económico por los edificios que se atrasan en su ejecución: capital invertido inmovilizado de esas obras o para otras, pero además, y no es un tema menor, es la cantidad de mano de obra paralizada. Seguramente, estos grupos no piensan en este último tema, cegados por sus convicciones.
Existe consenso en que lo que construye una ciudad, es la sumatoria de todos los actores, incluidos los
desarrollistas inmobiliarios que financian el planeamiento urbano, con capital a riesgo.
Con estas dificultades, en las que hay un gran componente político, difícilmente se desarrollarán nuevos barrios: cómo lidiar con el miedo e inseguridad que produce la posibilidad de un cambio de reglas de un día para el otro.
Pero, según sostienen estos grupos de activistas ambientales y, también, algunos actores políticos de la ciudad, el Código de Planeamiento es extremadamente favorable a los intereses de los desarrollado-res inmobiliarios y no resguarda la fisonomía de los barrios consolidados.
El inversor de Real Estáte busca, ai igual que los de otros sectores, retorno, previsibilídad y apreciación de su capital.
La previsibilidad en Real Estáte se compone de varios factores: cuál es el tiempo de obra, cuáles son las posibilidades de venta, el targetal que está apuntando y otros.
SÍ el plazo de obra se extiende a veces indefinidamente en el tiempo, cómo operar en el
mercado inmobiliario actual. Difícil respuesta.
Frente a esta situación actual, muchcs inversores están analizando correrse hacia otras zonas en el corto plazo, aún no se" visibles estas decisiones, porque en Real Estáte los tiempos son bastante distintos que en otros mercados, rnás líquidos o con otras características, pero es lo que se viene...
También tienen gran influencia la gr=-concentración de la oferta, los precies ~£ los terrenos cada vez más caros y la so-breoferta de unidades en algunas zonas] de la ciudad.
Escrito por Sofía Wachler en Inversor Global
