El ladrillo cotiza alto. Esta confirmación trae a la memoria cientos de anécdotas contadas de generación en generación de la sabia decisión de los inmigrantes que otrora cuando llegaron a la Argentina, apenas reunían los primeros pesos lo volcaban en construir la casa. El sueño del techo propio se advertía como una señal de solidez, de tranquilidad para toda la familia. Un pequeño gran paso al que todos aspiraban.
Desde entonces hasta ahora transcurrieron varias décadas. Y el ladrillo se instala en el consciente colectivo nuevamente como un refugio que no se discute, en particular después de experiencias donde quedaron atrapados los ahorros o simplemente se volatilizaron.
¿Qué sucede en estos días con el mercado? ¿Subirán los precios? ¿A qué puedo acceder? Preguntas frecuentes de todo aquel que está pensando en mudarse o sigue en detalle el recuento de sus ahorros. ¿
Invertir en ladrillos? No es lo mismo usados que nuevos, como lo admite Daniel Mintzer, uno de los socios de G & D. "Además no es lo mismo el que busca para finalmente convertirse en propietario o cambiar de casa que el que pretende invertir", admite. En el segmento más alto de los usados están las sofisticadas torres frente a los pisos señoriales. "Para los desarrolladores y sin crédito es más complicado pensar en nuevas obras dentro de este escenario. Como lo que se busca es minimizar el riesgo, los inversores se vuelcan a segmentos/opciones más seguros", confiesa. Mintzer no duda en admitir que es parte de la tarea del desarrollador buscar nuevos mercados. "Aquí en nuestro país es muy difícil pensar hoy en proyectos de grandes volúmenes. Sí en cambio se plantean obras más chicas. Los costos se han incrementado, pero no se pueden volcar del mismo modo a los precios porque se vuelven inaccesibles. Es decir, se trata de un delicado equilibrio que hay que lograr en cada uno de los aspectos que forman parte del negocio." Con una mirada global, también el desarrollador está habituado a observar el comportamiento del Real Estate en otros países. Lo que le permite afirmar que para los inversores existen opciones interesantes en Miami, por ejemplo, donde en muchas áreas los valores han disminuido notablemente. En la Argentina, mientras tanto, el mercado da señales de repunte. El verano para algunos dejó buenos resultados (en particular en febrero); para otros fueron magros.
Con renta
Carlos D´Odorico, de la firma D´Odorico, explica que según su experiencia hay continuidad en las operaciones y del movimiento. "La gente comenzó a tomar decisiones, en particular frente a una inflación con un tipo de cambio estable." Y apunta un dato que es interesante: "La mayor parte de las propiedades que se venden en un tiempo razonable está bien tasada". Esto, obviamente, aporta fluidez entre las variables. Otro aspecto que argumenta en este escenario es que "la gente no se quiere quedar con los dólares. El dinero ocioso no rinde; en cambio si lo vuelca en una propiedad después puede obtener una renta, que hoy oscila entre el 5 o 6% anual". Y marca la diferencia con otras épocas, en que la renta alcanzaba hasta el 12% anual. "Aun así es redituable, porque el propietario tiene su activo y obtiene una devolución por el capital que ofrece en alquiler, que hoy está por encima de cualquier tasa internacional."
Un mercado sin burbuja y optimista es lo que surge de los comentarios de Jaime Llauró, de Llauró Propiedades. "El mercado está muy sólido, en recuperación como sucede en Estados Unidos. Aquí todo parece indicar que existen señales positivas, siempre que el dólar no se mueva abruptamente." Agrega que si en otros países todo cuesta cada vez más dólares, es decir, un proceso de inflación importante en el mundo, también se refleja en los activos. "Creo que sólo puede frenar este mercado una disparada importante del dólar, pero que no se espera."
Admite Llauró: "En nuestro caso el verano fue muy bueno. Sigue un movimiento fluido también con las viviendas premium. La gente no se quiere quedar líquida, porque hoy es un mal negocio. Ahora, los extranjeros venden y compran con menor frecuencia. En general, los que invierten son los locales. Por ejemplo se ha vendido sobre la avenida Alvear un
departamento de primer nivel a 7000 dólares el m2". Y a su vez confirma que en materia de precios existen dos rangos. Si se toma como ejemplo un departamento de 200 m2, en Recoleta y en particular sobre Alvear, el precio puede alcanzar los 5000 e incluso hasta 7000 dólares. En cuanto a lo que es Barrio Norte, los valores están alrededor de los 2000 dólares el m2, según el tipo de propiedad y la ubicación. Llauró, entusiasmado, insiste en que no existe actualmente razón para que el mercado no siga con este movimiento.
¿Las perspectivas para los meses que vienen son positivas? "Efectivamente -explica José Azpiroz Costa, director de Bullrich-. La inflación esperada (25%) potencia al mejor antídoto existente, el ladrillo. Los precios durante 2009 crecieron. Así lo menciona un informe del FMI comparando nuestro país con otros 30 (aun los del Primer Mundo). No hay casi terrenos disponibles porque se vendieron más de 1700 en los últimos 6 años. La depreciación de las monedas, sobre todo el dólar, está volcando una masa de dinero importante al
sector inmobiliario. Si bien empezó levemente en enero (2,5%), la suba continúa." Azpiroz analiza otros aspectos: "La posición o el portfolio de la gente están volcados en una proporción cada vez mayor a los activos en tierra o ladrillos. La demanda que originalmente se centró en las unidades pequeñas vira hacia las de mayor superficie. Sobre todo en lo que es a estrenar. La mano de obra que significa un 40% de la
construcción está subiendo. Y todo indica que la evolución de este rubro incrementará los costos y se trasladarán al precio final. Esto apura algunas gestiones. Las tasa bajas y buenas perspectivas de las commodities nacionales también ayudan. Entiendo que aquel que tiene una propiedad seguirá dudando de estar líquido. No son pocas las operaciones que se caen por temor del vendedor". ¿Qué hago con mi dinero?"
La seguridad del ladrillo, ante cualquier voracidad recaudadora, acrecienta su perfil protector. "Si aparecen líneas de crédito como puede suceder, la demanda recalentará más el mercado. No se está dando, aún, con plazos largos y tasas bajas. Pero al menos empiezan a asomar."
Acerca de los precios
El empresario aporta algunos detalles en relación con los precios. Así explica que en 2009 la venta del m2 cayó respecto de 2008 un 25%. Sin embargo, los precios crecieron casi el 5%. "El primer trimestre de 2010 las ventas subieron respecto del primer trimestre de 2009 en cantidad de operaciones y valores. La tendencia es firme y los valores están casi un 4% arriba respecto de 2009. El valor promedio del m2 de un departamento bueno, de dos dormitorios de clase media se cotiza en alrededor de 1700 dólares el m2; de categoría supera los 4000 dólares. De allí hasta 6000 dólares hay unidades nuevas en venta. El m2 promedio en un barrio bueno ronda los 3000 dólares por m2".
Miguel Altgelt, de M. Altgelt
Negocios Inmobiliarios, también anota buenos resultados.
"Registramos un 30% más de consultas que el último trimestre de 2009. Los valores de la vivienda no tuvieron grandes cambios en estos dos años, a pesar de que hoy se puede decir que están más firmes. Nadie cree hoy que la propiedad tendrá una baja del 20%."
Según Altgelt "las propuestas están más cercanas al precio ofrecido y las tasaciones ya no presionan a la baja. El plazo para realizar una venta no se piensa en los 150 días. Eso sí, un 60% de los propietarios realiza la compraventa simultánea.Se nota más esta situación en inmuebles entre 70.000 y 250.000 dólares, y desde luego, alrededor del 90% de los que adquieren una vivienda es para vivir. Recién empieza el año y no creo que se produzcan grandes cambios ya que todos dicen que será un año político", concluye.
Por Adriana B. Anzillotti
De la Redacción de LA NACION
