En 1950 Markowitz revolucionó el mundo de las finanzas con la Teoría del Portafolio Optimo. Partía en su hipótesis de la existencia de un "Mercado Eficiente", una utopía entonces, pero una realidad actual, posibilitada por los avances tecnológicos que brindan información perfecta en tiempo real. El mercado inmobiliario sin embargo, a diferencia del mercado financiero, será siempre ineficiente debido a sus características intrínsecas, por lo que presenta amplias oportunidades de arbitraje, para quienes entienden como opera su lógica muchas veces ilógica. La pregunta es cómo se complementan ambos mercados y si pueden beneficiarse mutuamente.
El valor de los bienes inmuebles
residenciales de los Estados Unidos era de $ 16.6 trillones a finales de 2009, constituyendo el mayor mercado de bienes raíces - y una de las 'clases de activos' de mayor magnitud del mundo. Su valor económico es superior al del mercado de las acciones que cotizan en bolsa, y casi tres veces el valor estimado de los inmuebles comerciales. El valor combinado del mercado
inmobiliario residencial y comercial, sumaba entonces $ 22,6 trillones.
A pesar de su enorme escala y la immensa difusión de su exposición, el mercado residencial de EE.UU. sigue siendo muy ineficiente debido a una variedad de factores, incluidos los altos costos de transacción, su illiquidez, el retraso técnico de la oferta en relación con la demanda y la necesidad de habitación, entre otros. Aquellos expuestos al riesgo de precios de la vivienda - tanto individuos como instituciones - no tienen medios directos ni eficientes para 'cubrirse' en estas posiciones.
Históricamente, los retornos en EE.UU. de
viviendas familiares han tenido una correlación muy baja o incluso negativa frente a otros activos, de mayor liquidez y commercialización más activa. El gráfico que sigue proporciona infomación de los potenciales beneficios de la diversificación de cartera y mejor rentabilidad ajustada al riesgo de la
inversión inmobiliaria residential en EE.UU., respecto de otras formas más líquidas.
LA BELLEZA DEL CAOS
El caso expuesto por Robert Shiller para una inversión a 5 años muestra una mejora en la rentabilidad del portfolio óptimo, cercana a los 350 puntos básicos, incluyendo inversión residencial inmobiliaria vs. excluyéndola. Esto implica una mejora sustancial del orden de un tercio, asumiendo una tasa libre de riesgo de 300 puntos básicos.
FUENTE: Jorge Brugo - Axis Real State
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