La rentabilidad de una inversión no puede ser evaluada en abstracto, sino que siempre hay que considerarla comparada a otras alternativas posibles, a los objetivos y realidad del inversor, y a la medida del riesgo que quiere tomar, entre otras cosas. Particularmente la renta de los inmuebles entraña además varios matices que vale la pena considerar.

Tradicionalmente se calcula la renta anual del inmueble comparando el valor del mismo con la suma de los alquileres que puede devengar en un año. Así, en ese análisis rápido podemos tomar ejemplos de la Ciudad de Córdoba donde un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba o General Paz cuestan en promedio 75000 dólares y se alquilan a 1500 pesos (renta 5,5 por ciento); en Alta Córdoba o Alto Alberdi un departamento de iguales características cuesta en promedio 63000 dólares y se alquila en 1350 pesos (renta 6 por ciento), o una oficina en el Cerro de las Rosas cuesta 1800 dólares el metro de planta libre y se alquila en 13 dólares (renta 9 por ciento).

Sin embargo, para evaluar la verdadera rentabilidad de la inversión inmobiliaria y su conveniencia, es necesario considerar varios aspectos:

No es lo mismo tomar para la base de cálculo el valor histórico al que uno adquirió el inmueble que el valor actual de mercado. El primero generalmente dará un valor inicial más bajo y una rentabilidad relativa más alta a medida que pasan los años, lo cual en una estrategia de inversión considerada en el tiempo, puede haber garantizado una renta aceptable y segura. El segundo tal vez aumente el valor del inmueble disminuyendo la renta relativa, lo cual nos arrojará un costo de oportunidad más alto en relación a otras opciones.

Es importante considerar si el inmueble se adquirió en construcción a un valor promocional o terminado a valor final. En el primer caso, para evaluar la renta además hay que considerar la ganancia que se obtuvo por adquirir el producto a un precio promocional, durante el cual no se percibieron alquileres, pero se ganó dinero con la apreciación del bien.

Los inmuebles viejos y difíciles de vender a buen precio, muchas veces tienen una renta similar a los departamentos nuevos con buena reventa pero mayor valor. Si queremos hacer una inversión definitiva en renta, convienen los primeros. Pero si quiero invertir para tener una renta eventual hasta que haga líquido de nuevo el capital para cambiar de inversión, convienen los departamentos nuevos.

Los inmuebles destinados a vivienda son en general fáciles de alquilar, y se alquilan por períodos más cortos, pero obtienen habitualmente una renta inferior que los destinados a local comercial o a oficinas. Por otra parte estos últimos, si bien su renta y posibilidad de alquilar fácilmente, varían con los vaivenes de la economía, tienen la ventaja de que el inquilino se preocupa más por su mantenimiento, lo cual preserva el valor del inmueble en sí mismo.

Es necesario considerar los costos eventuales que pueden impactar negativamente en la renta, como los derivados del mantenimiento, o de los gastos fijos que hay que pagar mientras el inmueble está ocioso. Por ejemplo alguien que compra una casa en zona turística para alquilar, tal vez obtenga una buena renta en la temporada alta, pero el resto del año tiene que preocuparse por el mantenimiento, la seguridad, etc. O quien adquiere una propiedad Premium, que cuando está alquilada paga muy buena renta, en los meses que no se alquilan debe soportar altos gastos fijos.

En definitiva, volviendo a la pregunta inicial, podemos decir que sí es rentable la inversión en inmuebles para renta. Pero su conveniencia y oportunidad deben evaluarse en cada caso de acuerdo a las expectativas, objetivos, situación financiera, y demás del inversor particular.

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