El nuevo código urbano de edificación les cambió la vida a empresas constructoras, agencias inmobiliarias y estudios de arquitectura de Rosario. Más allá de la existencia de una discusión aún abierta respecto de los límites para crecer en altura con las edificaciones, la regulación convirtió en cenizas las fórmulas con que contaban los intermediarios para definir un punto clave en las transacciones: ¿cuánto cuesta una propiedad?El nivel de afectación de las
tasaciones de inmuebles es importante. Antes las inmobiliarias tenían como punto de partida valores que tenían homogeneidad por barrios o zonas delimitadas de la ciudad, pero con el nuevo código el análisis se complicó, al punto que una cámara del sector se lanzó a dar cursos de capacitación a tasadores.
Los parámetros para la tasación ya no son los mismos, hasta se podría decir que ya no existen. Quienes emprenden esta tarea deben enfrentarse a dudas y ausencia de información. Incluso, la facultad otorgada al
Departamento Ejecutivo municipal para otorgar excepciones, como en el caso de la torre Cardón, agrega incertidumbres a la hora de prever cómo se configurará finalmente una cuadra o manzana, y eso incide a la hora de calcular cuanto vale el metro cuadrado.
“Las tasaciones ahora hay que hacerlas lote por lote, ya no se puede hablar más de valores homogeneizados”, explicó Javier Grandinetti, titular de la
Cámara de Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros). Y agregó: “Este nuevo código hace más engorrosas las valuaciones porque mucha de la información que se necesita no es accesible o no se sabe donde está, hay que rastrearla o no está disponible”.
Para los
agentes inmobiliarios de Rosario el nuevo código significó un antes y un después. Se generó una situación nueva. Antes podíamos tasar en función de una zona, hoy prácticamente fue llevado al otro extremo, para ser totalmente gráficos hoy se tasa terreno a terreno, parcela a parcela”, planteó Enrique Badaloni, propietario de la
inmobiliaria que lleva su nombre.
A partir de las definiciones que da el nuevo código en cuanto a áreas de preservación, de completamiento y de renovación, se determinan distintos volúmenes para el aprovechamiento de la tierra. “Hoy no se puede responder al inversor o a la persona tenedora de un bien, sobre cuánto puede costar el terreno con una aproximación general o con una simple comparación de valores similares en la zona, sino que se tiene que posicionar en el lote, en la parcela particular, tomar todos los recaudos técnicos, ir a la Municipalidad para ver qué está y no permitido, lo que tiene que ver con sus linderos, qué hay en el tramo siguiente.
Recién a partir de eso y de la potencialidad que quede al descubierto de ese lote se va a poder tasar correctamente”, afirmó Badaloni. Las modificaciones, coinciden en señalar agentes inmobiliarios, dificultaron mucho la actividad. Hay demoras y muchos tuvieron sorpresas desagradables porque creían que tenían un inmueble o terreno de determinado valor y la realidad con la que se encontraron es que ese valor en el mercado no es el mismo, con pérdidas importantes. “Esa es la realidad con la que se enfrenta hoy el tasador. Las cámaras estamos organizando cursos sobre cómo tasar con el nuevo código urbano porque hay que tomar muchos más recaudos, muchas más precauciones y hay que conseguir mucha información que no siempre es de fácil acceso”, dijo Badaloni. El secreto, para el tasador, es “saber a qué ventanilla ir a buscar la información necesaria”.
Excepciones a la reglaUn par de meses atrás el municipio acordó con los sectores involucrados algunas modificaciones a instrumentar sobre todo en el barrio Pichincha y en el área central, para facilitar el levantamiento de edificios en terrenos de escasas dimensiones y una posible omisión de cocheras.
Se llegó finalmente a otorgar un permiso para superar los 23 metros de altura que indica el código y construir edificios de 32 metros en 200 lotes céntricos. En otros casos, el que ganó estado público fue el de la futura torre Cardón, el municipio habilitó excepciones en
construcciones céntricas en relación a la altura y otros aspectos.
“Se trata de convenios edilicios aprobados por la Secretaría de Planeamiento municipal, pero no sabemos en base a qué dieron esos permisos excepcionales o por qué se permitieron cambios que van en contra del nuevo código”, afirmó el titular de la
Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), Marcelo Passardi.
Las constructoras ya sufren sobrecostosSegún la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), por la instrumentación del nuevo código urbano el
costo de la construcción aumentó un 23%. “En los terrenos el valor dependen de cómo está encuadrado el lote, Por ejemplo, si tiene un patrimonio histórico al lado, la construcción sobre ese lote no puede superar la del edificio histórico, si hay un edificio de tres pisos lindero tampoco se puede superar esa altura”, explicó Passardi.
El resultado fue una reducción del número de nuevas obras y un crecimiento del valor de las propiedades en el área centro y el primer anillo perimetral (Oroño, Pellegrini, 27 de Febrero y Vera Mujica).
“Las
empresas constructoras están sufriendo un encarecimiento en los valores de costo. Cada vez son menos edificables los lotes con menos metros”, confirmó Javier Grandinetti, presidente de Cadeiros. “Por eso lo que estamos tratando de debatir son algunos puntos sobre la cantidad de lotes para edificación en la zona centro y el primer anillo perimetral, también sobre la preservación del patrimonio”.
“Tuvimos una desaceleración en la construcción durante el primer semestre de 2009. Pero afortunadamente las obras que están en ejecución no se paralizaron aunque sí hubo menos inicios de obras. También hay que tener en cuenta la crisis internacional que afectó a todos los sectores”, apuntó Grandinetti. “Nosotros lanzamos un alerta: si se construye menos, hay menos viviendas destinadas al mercado locativo y el sólo crecimiento vegetativo de la población va a poner al rojo vivo el tema de las locaciones”, expresó Badaloni.
Esto teniendo en cuenta que en la demanda es superior a la oferta y que existe una ausencia notoria de créditos accesibles.
Fuente: Carina Toso para Punto Biz
