La pasión de los argentinos por los negocios inmobiliarios, fundamentada en experiencias traumáticas del pasado y en los buenos resultados históricos, parece inagotable. La inversión tradicional era la adquisición de departamentos para vivienda pero, en los últimos años, se amplió el abanico de opciones desde la compra de tierra en loteos, pasando por edificios para oficinas, locales comerciales y cocheras. Precisamente, la inversión en estas últimas es el aspecto a tratar en el presente artículo.
Ventajas de su adquisición A la hora de justificar la compra de una cochera surgen una serie de cuestiones apuntadas a mostrar que es un negocio que brinda una renta y se valoriza con el paso del tiempo.
Los pros de adquirir una cochera vendrían dados por:
Crecimiento del parque automotor: según datos de la Asociación de Concesionarios de Automotores de la República Argentina, entre enero y octubre del 2010 se patentaron 567.318 vehículos, de los cuales el 96% corresponde a automóviles y vehículos comerciales livianos, un crecimiento del 25% con respecto al mismo período del año pasado. De esta forma, en los últimos dos años se patentaron poco menos de 1,2 M de vehículos.
Por su parte, en la provincia de Santa Fe los patentamientos acumulan hasta octubre de este año 47.072 vehículos. Justamente, el crecimiento de la cantidad de autos presentes brinda una demanda real y potencial de contar con un lugar para guardarlos.
Limitación en la oferta de espacios: la mayor congestión vehicular es un fiel reflejo de los límites que afronta la ciudad para absorber el mayor parque automotor. En este sentido, el aumento de la edificación en la altura sumado a la preservación de los edificios históricos limita el espacio que queda disponible para cocheras. Igualmente, en Rosario las
construcciones de edificios están hace un tiempo obligadas a contar con espacios para los autos y el municipio tiene varios proyectos en carpeta para la construcción de cocheras subterráneas.
Así, si bien la oferta es rígida no es del todo fija.
Características propias del negocio: adquirir una cochera presentaría ciertas ventajas con respecto a adquirir un departamento: menor monto de inversión (lo que permite adquirir tres o cuatro unidades por la misma suma que se compra un departamento de un dormitorio), mayor facilidad de cobro (en caso de impago del alquiler los mecanismos para recuperar el uso del inmueble son más sencillos que en el caso de una vivienda) y flexibilidad en el ajuste de la tarifa ya que la mayor parte de los
alquileres se hacen sin un contrato. Los primeros dos puntos apuntan a indicar una tendencia al alza tanto en el valor del alquiler mensual como una revalorización en el valor del activo. El tercero muestra las ventajas con respecto a la inversión tradicional de compra de un departamento. Rentabilidad del negocio El rendimiento que presenta la inversión viene dado por los dos componentes mencionados anteriormente: el cobro del alquiler (o el ahorro por no tener que abonarlo en caso de uso propio) y el posible incremento en el precio de mercado.
Si bien el precio varía en función de la ubicación, las características y antigüedad del inmueble donde se aloje, en la zona del centro y macrocentro rosarino los valores oscilan entre los u$s 15.000 y los u$s 20.000. El monto del alquiler, que depende de las mismas cuestiones sumadas a la comodidad que tengan, varía entre los $250 y $400 mensuales (muchas veces el monto incluye los gastos, impuestos y tasas, pero por simplificación aquí los omitimos). Eso nos da una rentabilidad anual en dólares por concepto de alquiler de entre el 5% y el 7%. A esta última habría que sustraerle, además de los mencionados cargos, los posibles costos de mantenimiento, por lo que podría ser incluso algo inferior. Luego habría que estimar el incremento de los precios que podrían determinar la rentabilidad total. Este es el punto central de la inversión.
Si el interesado se mueve meramente por el alquiler, la rentabilidad obtenida es inferior a la que se puede lograr con la compra de un bono del Gobierno en dólares, como el Boden 2015 o el Bonar X que brindan tasas internas de retorno anuales del 9,5% y 10%, respectivamente.
Entonces, ¿cuál es la tendencia que tendrán los precios? En primer lugar hay que destacar que, desde la crisis del 2002, los valores subieron fuertemente, por lo que el significativo incremento del parque automotor ya se refleja en los precios actuales. Hacia delante, hay que tener en cuenta la evolución del precio de los departamentos, la variación en el número de vehículos, los posibles cambios en la oferta de espacio disponible y en la tasa de uso de vehículos. Sintéticamente, la tendencia de precios parece ser ascendente, aunque no cabría esperar nuevamente las fuertes subas dadas en el pasado. Cabe señalar que el comportamiento de los precios puede variar significativamente entre zonas, por lo que hay que ser selectivo en caso de optar por esta inversión.
Por tal motivo, adquirir una cochera es una inversión conservadora, que presenta algunos riesgos e inmovilidad de los fondos, que en un escenario de precios levemente ascendentes brinda una rentabilidad anual esperada del orden del 10% o 12% en dólares. Una alternativa más para considerar a la hora de invertir los ahorros.
FUENTE: ON 24
