De acuerdo con datos publicados por la revista especializada "The Economist", el valor total de las viviendas
residenciales en países desarrollados pasó entre 2000 y 2005 de u$s30 billones a cerca de u$s70 billones, un incremento equivalente al 100% de los PBI de esos países juntos.
De hecho,
este boom supera a la burbuja de los mercados financieros de fines de los años ’90 (que representó un incremento del 80% del PBI en cinco años), por lo que se lo considera el mayor crecimiento de la historia.
Causas
La combinación de elevada liquidez (de acuerdo con un estudio del banco de inversión Merrill Lynch, se encuentra en los niveles más elevados de la historia) y un período de bajas tasas de interés en la mayoría de los países desarrollados es considerada como el disparador del boom inmobiliario que se vive desde principios de los años 2000.
"Tanto en el
mercado inmobiliario de los EEUU como en el de Europa, las operaciones se realizaron con un fuerte apalancamiento financiero. En Europa, prácticamente se tomaba un 80%-90% de deuda para la compra de un inmueble. Entonces, al ser excelentes las condiciones financieras a nivel mundial con tasas récord, más la falta de otras alternativas con buen rendimiento, todo esto hizo que el mercado de real estate se retroalimentara", explicó a infobaeprofesional.com Gervasio Ruiz de Gopegui, coordinador de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Belgrano.
Cuando el especialista se refiere a la falta de otras alternativas en los países desarrollados, se debe a que muchos inversores habían perdido la confianza en los mercados financieros, luego del desplome bursátil de las punto com en el año 2000. Frente a ese panorama, el mercado de real estate lucía "impoluto" y sumamente atractivo.
Este ha sido el disparador del mercado en EEUU, los países europeos (a excepción de Alemania), Australia, Sudáfrica y China (Japón es la otra excepción a este boom generalizado). Y que generó un fuerte impacto en la tasa de inflación: en algunos estados de los EEUU como California y Florida, el precio promedio de casas llegó a crecer al 20% anual hasta el año pasado. Mientras que en Francia y España, las subas superaron el 15% anual.
Desaceleración
Pero también hay algunos mercados que ya han empezado a enfriarse, como el de Australia, cuyos precios promedio vienen cayendo al 7% anual.
En el mismo sentido, con la suba de tasas de interés aplicada por la Reserva Federal en estos últimos años, el mercado estadounidense se ha ido desacelerando, aunque existe temor de que el proceso sea brusco y termine impactando en el resto de la economía (desde el año 2001, el gasto de los consumidores y la construcción de viviendas explicaron juntos el 90% del crecimiento total del PBI estadounidense).
Si bien el costo del crédito no es tan elevado en Europa con respecto a EEUU (la tasa de referencia del Banco Central Europeo está en 3,5% anual, mientras que la de la FED se ubica en el 5,25% anual), las expectativas a que esta brecha se reduzca son altas, por lo que crece el riesgo de recesión en los mercados más recalentados (como el de España, por ejemplo, donde el 42% del ingreso promedio de los españoles se destina al pago de hipotecas, y un informe de las Naciones Unidas alerta sobre la "especulación urbanística desenfrenada").
América Latina
En las principales economías de la región (Brasil, México, la Argentina y Chile) se vive el boom inmobiliario de otra manera, ya que las causas y las magnitudes difieren con respecto a los países desarrollados.
La principal causa de este repunte inmobiliario a partir del año 2002 se debe esencialmente a la estabilidad económica con fuerte crecimiento que hoy vive toda la región, donde una parte importante de los recursos son invertidos en el
sector inmobiliario, cuyos precios se habían desplomado en el año 2001.
Desplome
En México, la razón de este desplome se debió a los atentados terroristas de las Torres Gemelas, que afectaron al mercado mexicano por su cercanía de los EEUU y por la proporción de inversión extranjera directa de origen estadounidense.
En Brasil y Chile, en cambio, la crisis argentina tuvo su efecto contagio en el mercado de real estate. Cuando en nuestro país comenzó la recuperación económica, los precios de las propiedades en los tres países sudamericanos estaban fuertemente subvaluados.
Argentina
"Mientras que el aumento de los valores de la construcción en España y en los EEUU, los dos mercados más recalentados, se dio a partir de condiciones de
financiación de tasas bajas,
en la Argentina la compra de las propiedades en el segmento premium se hizo con recursos propios, sin financiamiento. Si siguen subiendo las tasas, ninguno de estos compradores se va a ver apremiado por una cuestión financiera y va a tener que salir a vender sus propiedades, cosa que sí sucedería allá", explicó José Rozados, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario.com.
Para tener una idea del crecimiento del mercado inmobiliario residencial, sólo basta con ver la evolución del Indicador Sintético de la Construcción (ISAC), que publica el INDEC. La infografía muestra cómo entre 2002 y octubre de 2006 (último dato disponible), el índice de construcción de viviendas creció un 134%, lo que muestra la fortaleza de este mercado.
A diferencia del mercado estadounidense, en la Argentina, los bienes inmuebles son considerados los activos más seguros. Mientras tanto, en los EEUU los inversores más aversos al riesgo eligen los bonos del Tesoro, lo que explica también que a pesar de la incertidumbre económica del año 2002, los argentinos seguían colocando sus fondos en propiedades.
Otro aspecto que impulsa a los mercados regionales es la llegada de inversores externos, que en montos beneficia principalmente a México y Brasil. Frente a una progresiva caída en la rentabilidad de las
inversiones inmobiliarias en países desarrollados (por saturación del mercado), muchos inversores y desarrolladores eligen apostar en proyectos ubicados en países emergentes.
Fuente: Infobae.
