Por Santiago Debé - Presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios
Apenas finalizado 2010, es conveniente efectuar un breve balance de lo acontecido en el sector inmobiliario y vaticinar el nivel de actividad que se espera para 2011.
Respecto del año anterior, existieron factores positivos y negativos que influyeron en ambos sentidos.
Un factor positivo fue la recuperación del
mercado inmobiliario y de la construcción, luego de los índices negativos del año 2009, sin duda influidos por la crisis financiera de las principales economías del mercado occidental, cuya magnitud afortunadamente no fue tan global como se vaticinaba y alcanzó sólo marginalmente a Argentina.
Sin llegar a índices como los de 2007, se reanudaron obras que estaban suspendidas y se materializaron proyectos que habían quedado en carpeta, lo que impulsó a su vez a nuevos inversores.
Los mercados de bienes raíces, ya sean nacionales como internacionales, demostraron que los inversores, desarrolladores y el público en general, corroboraron que las inversiones más seguras y rentables a mediano plazo son las del ladrillo o la tierra. Por ello, el sector inmobiliario se convirtió en la mejor opción de inversión, en momentos en que la preocupación principal de los potenciales clientes ha sido resguardar el poder de compra de sus ahorros.
Por ello, en Mendoza hubo lanzamientos de buenos productos, que en general fueron recibidos positivamente por compradores individuales e inversores.
Lamentablemente, existieron considerables factores negativos. Los principales fueron:
a) Los progresivos y cada vez más preocupantes índices inflacionarios, que nos colocan en los primeros lugares mundiales, lo que entre otras consecuencias, provoca que los costos de la construcción se estén incrementando mas rápidamente en dólares que los valores de comercialización de las viviendas, causando una descapitalización creciente de los desarrolladores, que absorben parte de esos costos para no descolocar al inmueble terminado de los precios de mercado.
b) Un país que ha crecido en los últimos ocho años a tasas sin precedentes, con reservas que constituyen un récord y con superávit operativo, no tiene créditos hipotecarios a tasas razonables.
Este contrasentido se debe a varios factores, pero el fundamental es que con una inflación impredecible, no se puede otorgar créditos a tasa fija a 20 años.
c) La elevadísima e inédita presión impositiva, que constituye un récord histórico, que desalienta las inversiones productivas y con gran repercusión social, como la vivienda, e instrumentos negativos para la actividad, como la insistencia en mantener el COTI.
d) La preocupante secuela de ocupación de predios públicos y privados, con un Estado ausente e inoperante que "deja hacer" y la consecuente grave afectación al derecho de propiedad y a la seguridad jurídica, lo que de continuar, afectará las inversiones y la evolución del mercado.
El futuro
Para 2011, puede vaticinarse que las inversiones coexistirán con un clima social y político enrarecido, producto del año electoral.
Si persisten las ocupaciones ilegales de inmuebles y no se restituyen el orden y el respeto a la ley, bases del desarrollo de los países que progresan, el panorama para el sector inmobiliario será incierto.
No obstante, con un dólar quieto, tasas de interés extremadamente negativas para los plazos fijos, un flujo de capitales importante continuará dirigiéndose al mercado inmobiliario, incentivado por la inflación y como medio de preservar el poder adquisitivo de esos fondos.
En la provincia de Mendoza no existen los factores dinámicos para el mercado inmobiliario que tienen, por ejemplo, Buenos Aires, Córdoba o Rosario, ya que a dichas ciudades se traslada a la adquisición de propiedades parte de la elevada rentabilidad agrícola.
En Mendoza, en cambio, el flujo de capitales al mercado inmobiliario de los sectores vitivinícola o frutihortícola es escasamente significativo, entre otras cosas por su menor rentabilidad respecto a la Pampa Húmeda.
Por ello, ya bastante saturado el sector ABC1 y también debido a la gran proliferación de loteos privados, se está observando la tendencia de construir edificios más reducidos, tanto en su magnitud, como también en el nivel de equipamiento y calidad de detalles decorativos, no sólo para correr menos riesgos, sino con el propósito de ofrecer
departamentos a precios accesibles para la clase media, en su mayoría, con
financiación propia de los desarrolladores y con valores que no superen los 1.300 dólares por metro cuadrado para una unidad de dos ambientes.
Esta tendencia, consideramos, se acentuará en 2011, ya que la oferta de estas unidades está teniendo una buena respuesta de la demanda.
En consecuencia, y por lo menos hasta julio/agosto de 2011, la principal demanda estará dirigida a la adquisición de unidades que oscilan entre 40 y 60 metros cuadrados, por ser las más requeridas por el mercado locativo, tener una más fácil realización y asegurar una rentabilidad del 6% al 7% anual, para un alquiler.
Por último, resulta imprescindible mantener la seguridad jurídica en las inversiones destinadas a la adquisición de inmuebles, y para ello deben desestimarse totalmente algunas concepciones que sugieren, con posturas demagógicas extremas, condicionar parcialmente el fundamental derecho individual de propiedad y someterlo a merced del arbitrio estatal.
En esa dirección apuntaban algunos proyectos legislativos felizmente desestimados, que intentaban regular y manipular el mercado locativo.
La experiencia demuestra que, tal como lo manifestó S.S. Juan Pablo II, "limitar el derecho individual a la iniciativa económica no sólo no produce una pretendida igualdad de todos, sino que crea una nivelación descendente".
El Estado tiene una función social indelegable que no puede resignar y menos transferir o imponer que la realicen a su costa empresas o individuos, y es la de invertir parte de los cuantiosos recursos económicos de los que hoy dispone para ejecutar planes de vivienda destinados a sectores con escasa o nula capacidad de ahorro.
El mayor desafío que hoy tiene el mercado es el del financiamiento y acceso a la vivienda de sectores socioeconómicos medios y bajos, para lo cual resultaría conveniente implementar conceptos del exitoso modelo de financiamiento peruano, que permite al comprador acceder a un crédito hipotecario "desde el pozo", interesando para ello a las entidades financieras sobre la implementación jurídica y los beneficios que representará atender a un segmento que hoy carece de créditos.
De esta forma, sin duda fructificarán los esfuerzos que incentiven el desarrollo hacia un mercado con mayor previsibilidad, y por ende, con menos riesgos.
FUENTE: Los Andes
