Aunque una apunta al turismo y el otro sólo a un target ABC1 predominantemente local, la ciudad uruguaya de Punta del Este y el barrio argentino de Puerto Madero tienen algo en común: la cotización del metro cuadrado.

Efectivamente, según los resultados de un foro organizado por Reporte Inmobiliario, hoy el metro cuadrado de una unidad premium de Punta del Este (Uruguay) tiene valores similares a una vivienda de Puerto Madero: entre 2.000 y 4.000 dólares el m2.

Además, el mercado premium de la ciudad uruguaya se parece al barrio argentino en que, según el broker Julio Villamide, "luego de haber concentrado la mayor parte de la producción de los últimos años, hoy muestra signos de saturación".

Pero una de las diferencias es que Punta del Este se rebosó por una gran afluencia de inversores norteamericanos, europeos y brasileños (estos últimos alentados por una creciente valorización del real), mientras que en Puerto Madero hubo un desembarco mixto de capitales nacionales y extranjeros.

Otra diferencia es que en la ciudad uruguaya la saturación ocurrió en toda clase de inmuebles premium, mientras que en Puerto Madero fue sólo " con los nuevos emprendimientos, pero los usados mantienen muy alta su demanda", afirmó la broker Cecilia Elejalde, de LJ Ramos.

El problema del segmento usado en Puerto Madero es que, según Elejalde, "los propietarios no quieren deshacerse de sus inmuebles porque faltan buenas oportunidades de inversión y porque es un excelente negocio: hace tres años el m2 valí­a u$s1.700 y hoy está en u$s3.000 promedio".

Así­, con este precio promedio, muchas unidades del barrio que superan los 400 m2 igualan los valores de Santiago de Chile, donde según un broker chileno "hace poco se vendieron departamentos top a u$s1.200 M en La Dehesa".

Pero si se toman los valores máximos de Puerto Madero, de u$s4.000 el m2, nuestro paí­s superarí­a en un 33% los precios inmobiliarios chilenos: una unidad de 400 m2 valdrí­a u$s1.600 M.

Sin embargo, el valor máximo de Puerto Madero aún mantiene una gran distancia con Brasil, donde en las regiones top de San Pablo o Rí­o de Janeiro el m2 llega a los u$s5.000 y el precio total a u$s2.000 M (para 400 m2).



Las "torres jardí­n"
Salvo con Brasil, la relación de valores entre la Argentina y los demás paí­ses mencionados cambia en el segmento de las "torres jardí­n", que son definidas por Reporte Inmobiliario como "emprendimientos en altura con espacios verdes abajo y servicios adicionales (amenities), como piletas".

Efectivamente, las torres de Puerto Madero cuestan entre 1.800 y 3.000 dólares el m2, unos valores que superan a los uruguayos (entre 1.200 y 2.500) y chilenos (entre 1.500 y 2.000).

En este tipo de emprendimientos también Brasil tiene valores más altos a los locales. En San Pablo el precio por metro cuadrado oscila entre 3.000 y 5.000 dólares, aunque en los útlimos tiempos aseguran que hay una tendencia a la baja por exceso de oferta.




Construcción y créditos

Además de algunos valores similares en algunos segmentos inmobiliarios, la Argentina también se parece a Uruguay y Chile en que su costo de construcción por m2, aunque en el paí­s transandino éste último es un poco más bajo (u$s580).

Sin embargo, hay algo donde la Argentina pierde con ambos paí­ses: la participación del crédito hipotecario en la compra de viviendas, que es abismal en Chile y un poco menor en Uruguay.

Para empezar, primero debe decirse que, según la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), hoy sólo el 8,5% de las operaciones de compraventa de la Ciudad de Buenos Aires se hace con préstamos.

Así­, cobra real magnitud la abismal diferencia con Chile, donde según un broker chileno "la tasa de otorgamiento crediticio bordea el 98% e incluso con condiciones mucho mejores, como plazos de hasta 40 años y financiación del 100% del inmueble".

Además, los bancos chilenos tienen incentivos para otorgar créditos porque pueden indexarlos a través de una unidad de medición llamada "Unidad de Fomento" (UF), que revaloriza los préstamos según la variación inflacionaria.

Si comparamos a la Argentina con Uruguay la diferencia es menor porque, según Villamide, en el paí­s oriental "sólo el 15% de las transacciones son con créditos", aunque afirmó que el número podrí­a subir si siguen bajando las tasas (en un año pasaron de 9 a 4%).

Y otra causa que podrí­a aumentar los créditos en Uruguay es que los bancos están comenzando a usar la "Unidad Indexada", que opera igual a la UF chilena e incentivó a las entidades a prestar a 30 años y con una tasa de 3,75% anual.

Fuente: Infobae Profesional

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