El caso de Buenos Aires. Con una extensión de 3.879 Km2 (representa el 0,1% de superficie del país) y una población superior a los 13.000.000 de habitantes (un tercio de los habitantes), el Área Metropolitana de Buenos Aires constituye la región urbana de mayor importancia en la Argentina. Su peso radica no sólo en la concentración de población y en su participación en el PBI (más del 50%) sino también en la jerarquía de los equipamientos y servicios y en su capacidad para atraer inversiones.
Estudiando la evolución urbanística de la aglomeración metropolitana, se advierte que, a principios del siglo XX, los límites de la ciudad fueron traspasados por la urbanización y que desde 1940 en adelante se definieron los lineamientos de un proceso de extensión de los suburbios en forma de “mancha de aceite” o tentacular, siguiendo los ejes de la traza de los ferrocarriles metropolitanos.
En esta transformación del suburbio que deja de ser rural para convertirse netamente en urbano, pueden distinguirse dos procesos. El primero de ellos se desarrolló a lo largo del tendido de los ferrocarriles suburbanos y se fue reforzando paulatinamente por los recorridos del transporte automotor de pasajeros, que unió las estaciones ferroviarias.
El segundo proceso, que aún está en vías de consolidación, se gestó a partir de la ampliación y construcción de las autopistas viales, urbanizando fragmentos de la periferia lejana. Mientras que en el primero de ellos la expansión se realizó en forma tentacular, en el segundo adoptó un desarrollo de tipo insular o en archipiélago, incorporando definitivamente a la región los partidos del tercer cordón.
La
urbanización privada en áreas suburbanas en la Argentina presenta características muy diversas a las que pueden encontrarse en otros países de América Latina, como al modelo estadounidense. Se desarrolla a partir de la difusión de la
vivienda de fin de semana o veraneo, en especial la agrupada en los llamados clubes de campo o "country club". En la década del ´90 comienza a extenderse la tendencia a su conversión en residencia principal. Ese es el motivo por el cual el nombre genérico de "country" es el más usado para definir este tipo de urbanización.
Sin embargo, con la difusión del fenómeno, es cada vez menor la proporción de los clubes de campo que por los procesos mencionados se transforman en residencia permanente, mientras crecen los casos en que las urbanizaciones privadas son diseñadas directamente como lugares de residencia principal. Las modalidades son diversas: “barrios cerrados”, con o sin servicios y equipamientos (en un rango que va desde simples "club-houses" y canchas de tenis a campos de golf y de polo, centros de servicios 24 horas e incluso escuelas y centros de atención de salud), marinas o clubes náuticos con acceso directo desde la residencia al agua, clubes de chacras (predios rurales con la posibilidad supuesta o real de realizar acotadas explotaciones agrícolas), pequeños condominios suburbanos con "amenities" y varios tipos de combinación de estas formas.
Algunos números que demuestran la etapa central de este proceso de desarrollo:
Se habla del alrededor de 600 urbanizaciones cerradas en todo el país, de las cuales el 92% (unas 550 se encuentran en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). La superficie involucrada actualmente es el doble de la que ocupa la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (200 km2).
De la distribución geográfica es la siguiente:
Zona Norte: 58% (319 urbanizaciones)
Zona Oeste: 20% (110 urbanizaciones)
Zona Sur: 22% (121 urbanizaciones)
Hoy los que trabajamos en el
Desarrollo Inmobiliario nos estamos transformando, felizmente, en instrumentos para convertir al ahorro en inversión. Supimos atraer a muchos agentes económicos que se convencieron que era “negocio” invertir en el sector. Está claro que muchos de los que entraron a principios de esta etapa (2003/05), y que por tanto arriesgaron más, vieron duplicadas sus inversiones. Otros más tardíos (2005/08) están logrando rendimientos cercanos al 50% respecto a sus capitales iniciales. Finalmente, los que ingresaron en los últimos meses, lo han hecho con expectativas de obtener entre un 25% y 30%. Dados niveles razonables de riesgo, como ofrece el mercado, no ha sido difícil encontrar a los que vieran al ladrillo como “el” negocio en una perspectiva de corto plazo.
Pero es necesario ir más allá, crear una verdadera industria del real estate. En el sector abunda la capacidad profesional y tecnológica y la vocación para contribuir con ella a la modernización del país, al desarrollo económico y al progreso social. Hoy padecemos las consecuencias de una mentalidad cortoplacista extendida nocivamente en buena parte de nuestra sociedad. Por esa mentalidad, el ahorro sistemático y la reinversión metódica, fueron desplazados por la ansiedad y la especulación. La inestabilidad institucional que abrumó a nuestro país haciéndolo vivir en un estado de provisionalidad, sin proyectos, ni planes, con marchas y contramarchas, aumentó el riesgo natural de toda actividad empresaria. Recordemos los niveles alcanzados por el riego país de la Argentina. Todo desaconsejaba invertir y es alarmante como hemos retrocedido respecto a otros países con recursos incluso inferiores a los nuestros.
Hablemos del futuro. En momentos de incertidumbre política y financiera los temas económicos adquieren suma relevancia para todos aquellos que poseen un patrimonio, bienes y ahorros suficientes como para estar preocupados por ellos. Y entonces se plantean ¿Cómo poner a resguardo mi capital?
A tal efecto resulta muy útil distinguir la diferencia entre inversión y especulación. Benjamín Graham, explica que una inversión es una decisión de largo plazo, en base a hechos concretos, que intenta detectar casos donde el valor intrínseco de algún activo sea mayor al precio de mercado actual y, de esta forma, apostar a que estos dos valores en el tiempo tiendan a converger. En cambio, la especulación es una apuesta de corto plazo que apunta sólo a lograr una rentabilidad. Lo que a menudo diferencia una inversión de una especulación es el período en que las ganancias se producen y las posibilidades de predecir esas ganancias.
Las decisiones vinculadas al
mercado inmobiliario, se asocian a una visión de más largo plazo y de mayor aversión al riesgo. Muchos de los que compran inmuebles lo hacen con una visión de largo plazo, ya que se sienten más cómodos y seguros con la inversión.
Decía Mark Twain que “Octubre es uno de los meses particularmente peligrosos para especular en la bolsa. Los otros meses peligrosos son julio, enero, septiembre, abril, noviembre, mayo, marzo, junio, diciembre, agosto y febrero”. Sin embargo, Octubre es un buen mes para
invertir en inmuebles.
FUENTE: Mario Gómez - Le Bleu
