En Argentina, la industria de la construcción representa aproximadamente 6% del Producto Bruto Interno, es decir $ 66.000 de millones de pesos corrientes. Se trata de una actividad que por sus características y su efecto multiplicador, dinamiza al resto de los sectores de la economía.
Por ello, resulta de real importancia impulsar el desarrollo del sector de la construcción, para que de este modo dicho impulso vuelva al sistema como incremento del nivel de empleo, crecimiento de la inversión,
desarrollo inmobiliario, aumento de la riqueza y desarrollo del mercado de capitales.
La alta de jugadores que financien la construcción, el financiamiento bancario escaso, y con estructuras de repago no acordes a los flujos del proyecto, la alta incidencia de la
financiación vía preventa / capital propio, el elto nivel de utilización de
fideicomisos privados y la escasa o nula participación del mercado de capitales en el financiamiento de la industria ha provocado que actualmente menos del 6% de la actividad se financia a través de bancos y sólo 2,4% del total de Préstamos del Sistema Financiero esta vinculado a la construcción.
La situación histórica y actual de la Argentina nos muestra una industria de la construcción que ha enfrentado continuamente dificultades a la hora de obtener financiamiento del sector privado, lo que ha impedido su desarrollo y crecimiento.
La ley de Securitización (24.441) contemplaba todas estas cuestiones, sin embargo nunca se implementaron, como así tampoco las provincias siguieron los incentivos fiscales propuestos, continuando con impuestos regresivos y antiguos, como el de sellos.
Es necesario alinear medidas tendientes a propulsar y promover la utilización de vehículos de financiamiento (Fideicomisos Financieros) que canalicen inversiones del mercado de capitales a la industria de la construcción. Entre las medidas podemos mencionar:
• Eliminación de los desincentivos fiscales en estructuras que vayan a ser financiadas en el mercado de capitales. Allí se puede mencionar: ipuestos que gravan la transferencia de inmuebles a vehículos de inversióno Impuesto a las Ganancias generado por la sola transferencia de un inmueble, o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, o Impuesto a los Débitos y Créditos, o Impuesto a los Sellos
• Incorporar incentivos fiscales para los vehículos e inversores relacionados con este tipo de proyectos de Construcción como impuesto a las Ganancias (Reducción de alícuotas o Deducción de utilidades distribuidas).
• Aumento de la demanda de inversión o Desarrollar un mercado secundario para inversores minoristas o Impulsar la existencia o creación de fondos con fines específicos, cuyo objeto de inversión sean aquellos valores respaldados determinados por activos o flujos de fondos.
o Generar incentivos para promover el financiamiento de inversores del exterior (eliminar encajes)
A nivel mundial, la financiación a través del mercado de capitales ha permitido y permite el desarrollo de la industria de la construcción de viviendas, oficinas, centros comerciales,
departamentos, hoteles, depósitos, bodegas, complejos residenciales, etc.
En el mundo existen normativas específicas e incentivos fiscales para aquellas estructuras que financien la construcción, lo que redunda en un impacto más que positivo en la economía como consecuencia del efecto multiplicador.
Estados Unidos, Uk, Australia, Singapur, Japon, Francia Hong Kong son algunos países ejemplo donde existen incentivos fiscales y disminución de restricciones regulatorias para promover la industria.
En Argentina en cambio, no sólo no se cuenta con estímulos, sino que existen determinados aspectos que desincentivan ir al mercado de capitales para obtener financiación del sector.
Entre los obstáculos se encuentran:
• Alta carga fiscal, tanto nacional como provincial que grava los vehículos utilizados para canalizar la inversión y a los inmuebles (Impuesto a la transferencia de Inmuebles, Impuesto a las Ganancias (incluso sobre ganancias no realizadas, Impuesto a los Ingresos Brutos, Impuesto a los Sellos, Impuesto a los Débitos y Créditos)
• Restricciones al ingreso de capital extranjero (Altos niveles de encaje)
Los niveles de encaje requeridos actualmente encarecen en por lo menos 1,5 puntos porcentuales la tasa de financiamiento para una inversión de 2 años.
Ahora bien, a nivel mundial, una de las estructuras financieras más utlilizadas para que desarrollos inmobiliairarios accedan a financiemto via el mercado de capitales es el REIT.
El Real Estate Investment Trust o REIT, es un vehículo de inversión (similiar al Fideicomiso Financiero en Argentina), que invierte en una serie de activos
inmobiliarios y participa de las ganancias de capital a sus inversores / accionistas a través de dividendos. Llevan adelante inversiones de largo plazo.
Si cumple con determinados requisitos accede a incentivos fiscales.
En línea general debe:
• Contar con alto % de los ingresos derivados de la actividad del sector
• Contar con alto % de los activos del sector
• Contar con una determinada cantidad mínima de beneficiarios
• Distribuir anualmente entre los beneficiarios la gran mayoría de los resultados netos
El beneficio fiscal principal es que se le permite la deducción de los dividendos distribuidos en el Impuesto a las Ganancias, lo que en la práctica reduce la alícuota efectiva en dicho impuesto.
Según ciertas estimaciones, existen cerca de 200 REITs negociados públicamente en los Estados Unidos, con acciones activas que rondan los 400 billones de dólares. Del volumen total de capitalización de activos públicos en EEUU, los REITs representan el 20% mientras que el 60% son bonos y el otro 20% son acciones.
FUENTE: Punto Biz
