Rosario:
La división de Estadísticas del Área de Comunicación de Dunod Propiedades realizó un relevamiento de los locales comerciales ubicados sobre calle Rioja desde Corrientes hasta Oroño. Los resultados demostraron una nueva geografía que podíamos intuir hace un tiempo: el fuerte crecimiento comercial de la zona.
El total de inmuebles registrados fue de 275 unidades (incluyendo comercios,
viviendas, instituciones y plazas y/o parques).
El 61,8% de las
propiedades son locales comerciales, el 34,5% son viviendas (
edificios, casas) y el 3,7% restante se reparte entre instituciones (colegios, cuartel de bomberos, asociaciones y federaciones) y plazas.
Cantidad de locales y vacancia
En los últimos 2 años se registró un aumento del 28%, con un total de 171 locales sobre 134 que se contabilizaron en septiembre de 2009. Respecto a la vacancia, hubo una disminución de 57%. En el 2009 se encontraban desocupados 14 locales, mientras que dos años después hay solo 6 en oferta. Encontramos, entonces, dos variables importantes: incremento del número de locales comerciales y descenso de la vacancia; las cuales dan cuenta de la transformación urbana y la revalorización de la zona como zona comercial.
Otro dato de importancia es el que se refiere a los rubros. Se clasificaron los comercios en 3 grandes grupos:
Esporádicos: Artículos del hogar, joyerías y ópticas.
Periódicos: Servicios, indumentaria, telefonía y celulares, farmacias y perfumerías.
Diarios: Gastronomia, alimentos y otros rubros.
En lo que se refiere a los comercios de consumo periódico, su número a decrecido un 10%; mientras que los de consumo diario se han incrementado en el mismo porcentaje.
Antigüedad
Esta variable se refiere al tiempo de funcionamiento del local comercial y no a la antigüedad edilicia.
El 43,5% de locales poseen hasta 5 años de antigüedad. Si analizamos los locales de hasta diez años, este porcentaje se eleva al 64%.
También se encuentra que del total de locales, los de más de 20 años se llevan el 16%.
Locales según rubro
El rubro indumentaria lidera el ranking, concentrando el mayor porcentaje con prácticamente un 30%. Le sigue el rubro servicios con un 22% (correspondientes a servicios financieros, profesionales, de la salud, educativos, aseguradoras e
inmobiliarias).
Finalmente, se encuentran 3 rubros importantes en la clasificacion general como alimentos, artículos del hogar y otros (como quinielas, estacionamientos, estaciones de servicio, etc.) con alrededor de un 10%.
Cruzamiento rubro - atigüedad
En el rubro artículos del hogar y personales el 60% de los locales poseen hasta 10 años, mientras que el 40% posee más de 10 años.
En indumentaria la diferencia es mucho más marcada: el 96% de los locales poseen menos de 10 años, contra un 4% de más de 10 años.
En el rubro servicios la proporción es inversa. Encontramos que los locales poseen por lo menos 10 años de antigüedad. El 70% posee más de 10 años contra un 30% de menos de 10 años. En cuanto al sector de alimentos, la proporción es bastante equilibrada: el 54% posee hasta 10 años y el 46% más de 10.
Del total de 165
locales comerciales de este relevamiento, desde su apertura el 22% tiene 2 años o menos de vida. Podemos observar que 20 de los 30 comercios que corresponderían a este 22% son del rubro indumentaria. Mientras que los 10 restantes corresponden a servicios.
Vacancia
Ahora analizaremos la vacancia de los locales comerciales, donde se calcula la proporción de locales vacíos sobre el total de locales comerciales de calle Rioja, entre Corrientes y Oroño.
Sólo el 4% de los locales están desocupados. Menor proporción aún que el 7,5% de locales comerciales desocupados en el segmento de Córdoba (entre Balcarce y Francia). Este 4% corresponde a 5 locales que no se encuentran actualmente en oferta por los medios tradicionales de comunicación (cartel o avisos).
Precio por m2
Si realizamos una comparación del precio por m2 de locales comerciales obtenido en el estudio del abril de 2011 y lo comparamos con el actual estimado para esta zona, obtenemos las siguientes conclusiones:
El valor del metro cuadrado se eleva: De un $51,29 promedio calculado para el microcentro pasa a $54,65 promedio estimado para este momento, con un incremento de 7% transcurridos ya casi 3 meses desde el estudio anterior.
Locales comerciales según la altura de calle Rioja
El pico máximo de locales se encuentra en Rioja al 1500 con un total de 27 locales. Este número representa el 73% sobre el total de propiedades de la cuadra (instituciones, casas, edificios, etc.). Le sigue Rioja al 1400 con 26 locales comerciales sobre un total 38 propiedades, lo que representa el 68% de la cuadra ocupada por emprendimientos comerciales.
El mínimo se encuentra sobre Rioja al 2000 con 14 locales comerciales. Sin embargo en esta cuadra no se encuentra el menor porcentaje de ocupación, ya que por la presencia de dos plazas, el total de propiedades de la cuadra es de 20. Esto arroja un 68% de locales comerciales. En cambio, en Rioja al 1900 se encuentran 19 locales sobre 37. Este segmento de Rioja es el que arroja el menor porcentaje de locales comerciales con un 51% sobre el total de las propiedades existentes.
Ubicación geográfica del segmento y transporte
El segmento analizado (Rioja entre Oroño y Corrientes) es un segmento que corresponde en su mayoría al microcentro (zona comprendida desde Moreno hasta el río). Se trata de una zona muy transitada y concurrida, donde convergen principalmente comercios.
Calle Rioja se ha convertido en un segmento comercial muy importante con un 62% de locales comerciales sobre el total de propiedades, con sólo 6 locales desocupados en las 8 cuadras comprendidas. Además existe una frecuencia de transporte muy importante: 21 líneas de colectivo transitan el segmento. En cuanto a lo que respecta a viviendas, se obtuvo que el 43% son edificios.
Sectores
El rubro más importante en el sector es el de ropa informal con un 50% de locales, mientras que el que le sigue a bastante distancia porcentual es el de ropa formal con un 29%. A su vez, el rubro ropa para chicos y bebés concentra un 10,5% con 4 unidades. Comprendiendo 1 negocio de ropa infantil cada 2 cuadras en este segmento.
Servicios
Se observa que el rubro más importante en el sector servicios es el de salud con 38,5%, el cual representa 10 locaciones. Luego, como sector importante hay que mencionar el educativo con prácticamente un 20% (5 unidades). En este, se observan 5 instituciones educativas en un segmento de 8 cuadras.
Para concluir destacamos los puntos más sobresalientes del estudio:
Existen 171 locales comerciales en 8 cuadras.
En los últimos dos años hubo un incremento del 28% en el número de locales comerciales y un descenso de la vacancia, la que actualmente arroja sólo 4%.
El 43,5% de locales poseen hasta 5 años de antigüedad. Si analizamos los locales de hasta diez años, este porcentaje se eleva al 64%
El rubro indumentaria lidera el ranking, concentrando el mayor porcentaje con un 30%. Le sigue el rubro servicios con un 22%
El pico máximo de locales se encuentra en Rioja al 1500 con un total de 27 locales.
Podemos entonces afirmar que la oferta de locales es escasa en una zona de gran crecimiento comercial. Si estudiamos sus potencialidades, podemos agregar que en las 8 cuadras relevadas encontramos 94 viviendas, 56 de ellas son casas y el resto edificios. El desafío reside en proyectar comercialmente la zona, reconvirtiendo algunas propiedades en locales comerciales y así incorporar un mayor número de ofertas, que seguramente serán absorvidas rápidamente por el sector comercial. El interrogante es entonces, si calle Rioja está agotada, si puede crecer o si su ocupación total hará desplazar la geografía comercial hacia otras arterias de la ciudad.
Fuente: división de Estadísticas del Área de Comunicación de Dunod Propiedades
