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| EL 85% DE LOS PROYECTOS YA SE HACE A TRAVÉS DE FIDEICOMISOS |
 Según cifras del sector, la mayoría de los desarrollos inmobiliarios del país se realiza a través de fideicomisos, un instrumento que vino a responder a las necesidades de mayor seguridad jurídica y de mejores vías de fondeo para sus emprendimientos, motorizando así al negocio.
Efectivamente, el uso de fideicomisos inmobiliarios se extendió tanto que hoy abarca al 85% de los desarrollos en curso. "La mayor parte de los emprendimientos se hacen con este instrumento y la tendencia es que vaya convirtiéndose en el único vehículo de la construcción, en reemplazo de la formación de sociedades anónimas", afirma Néstor Kreimer, un contador especializado en fideicomisos inmobiliarios y que integra la desarrolladora Kuántica.
Kreimer asegura que en los casos en que el mecanismo no se utiliza pasa simplemente por desconocimiento, porque si no, asegura, todas las operaciones se harían con aquella figura.
Aunque el término "fideicomiso" suene engorroso, dicen los operadores, para el inversor es fácil participar de este mecanismo: antes de construir una vivienda, el desarrollador arma un fideicomiso con los aportes de quienes quieran comprar una vivienda, que pagan un 30% de adelanto al contado y el resto en cuotas a uno o dos años (completando primero el costo de la obra y luego la ganancia del desarrollador).
Además de su predominio en los permisos de obra, este instrumento también es mayoría dentro del rubro de fideicomisos "ordinarios", que se diferencian de los financieros en que no emiten títulos valores y son administrados por un fiduciario.
"De los $4 milloness emitidos este año, el 50% fue de fideicomisos inmobiliarios, mientras que el resto fue de los rubros forestal, agrícola, ganadero, de garantía y de dinero, entre otros", asegura el director ejecutivo de la Cámara Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa en Actividades Productivas (CAFIDAP), Francisco Pertierra Cánepa.
Hay varias causas que convirtieron a este instrumento en la "estrella" de la construcción, aseguran operadores inmobiliarios, como su mayor rentabilidad que la de otro tipo de inversiones, la mayor seguridad jurídica que da al negocio (ya que sus bienes no pueden embargarse) y diversas ventajas impositivas, como un menor pago de Ganancias.
También debe considerarse que hubo un cambio en el perfil de los inversores, que en su mayoría ya no vieron el instrumento como un medio para tener su vivienda sino, en medio del boom de la construcción, como una excelente oportunidad de negocios.
SEGURIDAD JURíDICA
Las principales ventajas que hacen de este instrumento el favorito de la construcción son sus variadas ventajas operativas y fiscales. Se destaca, aseguran los operadores, el aislamiento patrimonial: sus bienes no pueden ser embargados ni alcanzados jurídicamente por problemas ajenos al negocio ni cuestiones particulares de algún socio.
Así, afirma Kreimer, "si por ejemplo uno de los socios tiene una demanda civil porque atropelló a alguien con el auto o se está divorciando, en esos litigios quedan al margen los activos del fideicomiso".
Eso ocurre, porque este instrumento "es un patrimonio de afectación a un fin determinado, no está a nombre de nadie", aunque esto no rige si hubo "falta de idoneidad", por ejemplo si alguien pasó sus bienes al fideicomiso después que quebró su empresa para evitar que lo embarguen, agrega.
Otra ventaja son los importantes descuentos fiscales que se obtienen operando con este instrumento y no bajo la figura de una sociedad anónima. Si el emprendimiento se hace bajo la forma de una SA, la persona jurídica debe pagar 35% de Impuesto a las Ganancias, pero en el fideicomiso cada miembro tributa a título personal en escalas del 10 al 35 por ciento.
Sin embargo, esto ocurre sólo si la figura del fiduciante (el que aporta el capital) coincide con la del beneficiario (el que recibe los dividendos del negocio).
Con este instrumento, el inversor tiene también la tranquilidad de que el patrimonio será administrado por un tercero alejado del interés de las partes, el fiduciario, que además controlará las actuaciones del desarrollador porque sino él también cargará con la responsabilidad.
Así, se evitan las situaciones que ocurrían antes de la existencia de los fideicomisos, cuando el inversor debía dar su capital directamente al desarrollador y después no tenía ningún control sobre su capital, mientras que ahora siempre hay una escribanía y un administrador de por medio.
MAYOR RENTABILIDAD
Otro motivo que destaca a esta inversión, según varios operadores inmobiliarios, es que su rentabilidad es mayor a la de otras inversiones tradicionales de bajo y mediano riesgo, como los plazos fijos o los bonos.
Según Kreimer, los fideicomisos "al costo" (fondeados totalmente por los inversores hasta cubrir el costo total de obra) tienen una rentabilidad anual en dólares de entre 12 y 15 por ciento, y los "comerciales" (fondeados por inversores y unidades prevendidas, que se adjudican antes de terminadas) llegan a entre 20 y 30 por ciento.
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