Si bien, invertir en inmuebles es en principio una decisión individual, implica un conocimiento exhaustivo de lo significa: la inversión y de su correlato: inmuebles. Hay que distinguir los factores que intervienen en el concepto, para comprender cual es la razón de su esencia y el porque de la elección que perdura en el tiempo.
Solemos decir: “un departamento o una casa automáticamente aumentan de valor con la desvalorización del dinero o con la inestabilidad de las crisis financieras”. El concepto a nuestro criterio sugiere un contexto de mayor significado que el expuesto.
La generalizada costumbre de adquirir inmuebles tiene además del sentido practico, otro racional, uno económico y otro social por cierto, y…si bien algunas nuevas teorías infieren que cada propiedad que se adquiere es un gasto más que una inversión, han olvidado que su tangibilidad y durabilidad es el principal factor de defensa ante una crisis.
El segundo factor es: la accesibilidad a la liquidez ante una emergencia, desde que el precio de venta puede ser fijado con absoluta libertad y según la urgencia personal.
La generalizada costumbre de adquirir inmuebles, nace de la falta de confianza en el sistema financiero global, ya que en las ultimas décadas viene sufriendo manejos diversos, que no condicen con la tangibilidad y la perdurabilidad natural del mercado inmobiliario, sino que obedecen a especulaciones de toda índole y que por sobre todo, están basadas en la superficialidad de la especulación financiera virtual.
Invertir en inmuebles, se divide en:
a-inversión por necesidad primaria (de tipo HABITACIONAL)
b-inversión para adquisición de una renta (RENTA PASIVA).
c-inversión en desarrollos urbanísticos o rurales (aumento y duplicación del CAPITAL)
d-inversión en segunda vivienda o vacacional (incremento del ACTIVO PATRIMONIAL)
e-inversión en recuperación histórica (reciclaje - Puesta en VALOR)
Observemos, que en todos los ítems se habla de incremento, no de pérdida de capital.
Asimismo, la segmentación del mercado, se re-direcciona a:
f-Locales comerciales
g-Reserva de Tierra
h-Desarrollo fabril e industrial
i-Viviendas únicas
j-Viviendas multifamiliares
k-Viviendas sociales
Y según la canalización se requiere de un conocimiento suficiente del mercado y su necesidad real para el tiempo de aplicación con el agregado de una visión futurista de la oportunidad o de la necesidad a cubrir. El natural incremento poblacional, el avance de las tecnologías, la faz urbanística, su desarrollo y la diversificación en los medios de locomoción inciden en el éxito o no, de un
desarrollo inmobiliario y en su demanda.
La inversión en
locales comerciales, que se ve signada por los mismos requerimientos, sin embargo, se concentra en las zonas donde la densidad demográfica permite una ecuación multiplicadora de recursos y de beneficios.
Al contrario sucede con los
desarrollos fabriles o industriales que requieren una cercanía a puertos (comercio internacional) o a las plantas productoras (producción primaria) y rutas accesibles para su distribución, ya sea esta de índole local o de exportación. Estos requieren ámbitos menos poblados y grandes superficies que con el tiempo se van menguando por la consolidación de inversiones paralelas/básicas que la actividad requiere.
Vale decir, que
existe un mercado inmobiliario y un sub mercado de productos y servicios. Por lo que
invertir en inmuebles, no solo significa
comprar una casa o un departamento con la finalidad de habitarlo, sino que invertir en inmuebles, es contribuir al
desarrollo económico y urbanístico de un gran mercado que se diversifica y se revaloriza en consecuencia.
Mercado inmobiliario y los sub-mercados de servicios
El mercado inmobiliario, cumple doble función y se diversifica en su accionar de forma tal que recibe acciones colaterales que inciden en su funcionamiento, en su valuación – tanto fiscal, como impositiva, como comercial- y por lo tanto, en su desarrollo, como en sus crisis, pero tiene la característica que no afecta sustancialmente a otros mercados (salvo en aquellos que fueron desvirtuados).
Es independiente desde lo intrínseco y motorizador desde su acción. Su incidencia en las economías regionales, es visible y muy notable cuando a simple vista la ausencia o la carencia de
Planes para la Construcción de Viviendas Sociales – que corresponden al Estado y a los sectores privados, en connivencia – devalúan una zona que puede ser comercial o residencial o estar en crecimiento, al permitir asentamientos que podrían haberse canalizado desde políticas públicas acertadas y previas.
Esa falencia - de planificación estatal a largo plazo - impide que la población acceda a viviendas que se coticen a valores razonables o sean subsidiadas, en cuanto al precio del m2 y en una estricta relación entre la oferta y la demanda, y con la segunda/primordial: relación costos/valor del m2 construido.
Estos son de los factores reales en cuanto a la incidencia en la VALUACION de la TIERRA, ya que por acción u omisión, influencian al mercado inmobiliario.
Y debemos aclarar que toda
inversión inmobiliaria es de mediano a largo plazo indefectiblemente, ya que necesita una complejidad coherente, para que su rédito sea el que el inversor espera (ROI).
Invertir en inmuebles, no es solo comprar y vender una casa o un departamento o alquilar un local comercial. Invertir en inmuebles, significa contribuir al BIEN COMUN, al desarrollo económico, urbanístico, social y comercial de una zona o de una región o de un país.
En
Latinoamérica, tenemos el ejemplo de
Uruguay, que desde el estado incentiva, planifica y subsidia al desarrollador inmobiliario, con plazos y desgravaciones impositivas que van desde los diez y hasta los veinte años, siempre que en el mix de viviendas a construir contribuya a desarrollar, también, los planes de vivienda social que necesitan. El Ministerio de la Vivienda, se reserva el derecho de seleccionar las zonas para los mejores proyectos, y promete asistencia para solventar el financiamiento al cliente. Proponen solventar de ese modo la falta de financiamiento bancario, que ya es notoria en la región. Sin embargo, esa carencia, es la que evito que sucedieran erráticas y especulativas reacciones como de las USA, España, y otras plazas donde el boom inmobiliario es causa y efecto.
Por lo que:
Invertir en inmuebles en Argentina, es más consistente, redituable y menos volátil que en otras regiones.
Francis Fassola- Asesora en Bienes Raices y Fideicomisos
www.ffrecoleta.com
Horizonte inmobiliario
