A partir del aumento del nivel de precios de las viviendas en
América Latina, se ha discutido sobre la formación o no de burbujas en el
mercado inmobiliario, como las formadas en
Europa y EEUU.
Una burbuja en relación al precio de un activo refiere a un aumento del nivel de precios muy por encima de la evolución general de los precios de la economía como consecuencia de especulación en el mercado. Las burbujas
inmobiliarias se caracterizan por una importante expansión del
crédito hipotecario.
En la actualidad, los indicadores estándares en Latinoamérica todavía no sugieren la presencia de auges crediticios ni muestran señales claras de formación de burbujas en el precio de los activos. Por ello, nos concentraremos en analizar el crecimiento del
crédito hipotecario y cuál ha sido la evolución del nivel de precios en la región.
I. Reseña histórica del crédito hipotecario en Latinoamérica
Históricamente, el crédito para la adquisición de viviendas ha representado una pequeña fracción del total de créditos otorgados por el sistema financiero. El pobre desarrollo del sector hipotecario puede deberse al riesgo que implica los plazos en los cuales se otorgan estos créditos, combinado con una incertidumbre económica que presentaron durante décadas los
países latinoamericanos.
Las economías de América Latina han estado expuestas en forma frecuente a shocks externos e internos, que en variadas ocasiones condujeron a crisis del sistema bancario. Las diversas crisis experimentadas durante las últimas décadas limitaron el ahorro y la
inversión.
Por otra parte, los procesos inflacionarios y la incertidumbre económica general han incidido directamente en el ahorro de una economía. Por lo que, las economías latinoamericanas han carecido del ahorro interno necesario como para poder financiar sanamente las deudas hipotecarias de largo plazo.
El estado ha jugado un rol fundamental en lo referente a la
financiación de vivienda, mediante entidades financieras públicas, que han limitado el desarrollo de la banca privada en este sector. En este contexto, y dada la necesidad de otorgar financiamiento para la vivienda, el sistema tradicional se encontraba organizado alrededor de un banco hipotecario propiedad del Estado.
En
Uruguay, el mercado hipotecario de la vivienda ha estado dominado por el
Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). El mismo contaba con ventajas considerables: ha protegido sus activos contra la inflación mediante el uso de unidades indexadas para ajustar el valor de sus créditos, ha tenido un régimen especial que le permite desalojar a los deudores morosos y ha tenido métodos de selección de deudores con base a su capacidad de ahorro comprobada. No obstante, el nivel de mora en sus préstamos llevó a una reestructuración del mismo
A pesar de ir reduciendo el peso de la financiación pública de forma paulatina en la mayoría de los países latinoamericanos, la banca pública mantiene aún amplias cuotas en el segmento de financiación de vivienda, en donde se presentan tasas de morosidad más elevadas que en relación a la banca privada
A esto hay que añadir que en algunos países el crédito del sistema privado está intervenido a través de diversas políticas gubernamentales, los cuales suelen generar distorsiones dentro del mercado. Además de la fundación de bancos hipotecarios propiedad del Estado, muchos gobiernos latinoamericanos han utilizado programas de subsidios para facilitar el acceso a la vivienda. Sin embargo, en muchos casos han sido administrados ineficientemente y han generado grandes distorsiones en el mercado de vivienda
II. Reciente expansión crediticia en América Latina
Luego de un extenso período de desaceleración y estancamiento del crédito bancario en Latinoamérica, desde 2004 se produjo un fuerte crecimiento. A partir de dicho año a la fecha, el crédito bancario ha duplicado su relación con el PBI
Una de las razones por las cuales la profundización del mercado de crédito ha sido tan escasa ha sido la gran cantidad de crisis bancarias y la recurrencia de las mismas. Entre 1974 y 2003, América Latina ha sido la región con más crisis bancarias a nivel mundial.
La recurrencia de crisis tuvo un efecto negativo sobre el desarrollo del sistema financiero por dos razones fundamentales. En primer lugar, gracias a la debilidad que impone en el sistema, determina episodios de fuerte retracción crediticia que se traducen en retrocesos importantes en los ratios de bancarización. En segundo lugar, el retorno a niveles de crédito previo a las crisis toma un tiempo considerable y requiere una consolidación de la economía y un aumento de la confianza por parte de los agentes económicos.
Durante la última década, se han propiciado cambios estructurales dentro de
América Latina, que han tendido a reducir las vulnerabilidades del sistema bancario, como ser el grado de dolarización del sector. Así, se ha logrado consolidar una mayor estabilidad macroeconómica que ha desembocado en una década de expansión. Uno de los elementos clave fue la caída de las tasas de inflación de las distintas economías latinoamericanas y una disminución paulatina de las tasas de interés.
El crédito bancario en general se encuentra en una etapa de expansión, sin embargo, la misma no llega a un nivel de auge crediticio. Según FMI, una expansión de crédito se define como auge si el nivel de crédito supera la tendencia por un umbral equivalente a 1,5 desviaciones estándar de las fluctuaciones de crédito alrededor de la tendencia o el ratio crédito/PBI supera su nivel tendencial subyacente por más de un 18% con respecto a la tendencia.
III. Crecimiento del crédito hipotecario
El desarrollo de un mercado hipotecario permite ampliar el acceso a la vivienda a gran parte de la población. Al ser América Latina un continente con importante necesidades habitacionales insatisfechas, es crucial el
desarrollo del crédito hipotecario.
Mientras que en los países desarrollados el crédito hipotecario ha superado el 80% del PBI, en Latinoamérica dicho indicador se ha mantenido por debajo del 10%, con excepción de
Chile y
México. La gran volatilidad macroeconómica de la región, combinada con episodios de alta inflación o hiperinflación, han repercutido negativamente en forma especial en el crédito hipotecario ya que el mismo se concentra en operaciones de largo plazo.
Al día de hoy, los créditos hipotecarios se encuentran en expansión como consecuencia de condiciones macroeconómicas favorables, el crecimiento económico que ha presentado la región, las tasas de interés bajas y la implementación de varias políticas habitacionales.
Gran parte de la expansión del crédito bancario desde 2005 puede atribuirse a la mejora de los fundamentos económicos y al proceso de profundización financiera. Actualmente, el crédito hipotecario también continúa expandiéndose, pero no en la cuantía que lo hizo en los países desarrollados antes de la crisis financiera del año 2008. Debe tenerse en cuenta que el mercado hipotecario en América Latina es relativamente pequeño y que el crecimiento observado también es consecuencia de los bajos niveles de créditos en años anteriores.
Según BBVA, "dentro de Latinoamérica,
México y Brasil prácticamente representan dos terceras partes de los originadores de hipotecas en todo el subcontinente”.
El desarrollo de un mercado secundario ha sido determinante para el crecimiento del crédito hipotecario, especialmente en países como
Chile o México. El mismo se caracteriza por la venta de títulos respaldados por distintos créditos hipotecarios, que permite un mejor manejo del riesgo, brinda acceso a importantes fuentes de financiación e incrementa la competitividad del sector primario de financiación de vivienda .
IV. Precios de la vivienda
A partir del año 2004, el precio promedio de vivienda en distintos países latinoamericanos ha crecido significativamente. No obstante, el crecimiento de precios de la vivienda ha sido mucho más lento que el observador en las economías emergentes de Europa en los años previos a la crisis y no ha tenido un componente crediticio tan importante sino que las transacciones se realizan en su mayoría en efectivo. Por tanto, podemos afirmar que el incremento de precios es consecuencia de la prosperidad económica, más que en un exceso de deuda.
Un aumento pronunciado del nivel de precios de vivienda no implica necesariamente que nos encontremos en la formación de una burbuja inmobiliaria ya que las mismas se encuentran asociadas a un comportamiento especulativo de los agentes económicos.
El incremento que se ha observado se encuentra relacionado con la ineslasticidad de la oferta en el corto plazo, combinada con una demanda creciente. Como consecuencia de la ineslasticidad de la oferta, los desequilibrios en el mercado se suelen resolver en el corto plazo vía ajuste de precios.
A su vez, la región se encuentra en un contexto de inflación moderada y de apreciación de sus monedas frente al dólar, lo que genera inflación en dólares a lo largo de las distintas economías. Así, los precios de las viviendas medidos en dólares tienden a subir. Por lo que, el aumento de precios de vivienda estaría relacionado con un incremento del nivel de precios general medido en dólares.
V. Conclusiones
América Latina cuenta con un sistema financiero que todavía no se ha desarrollado totalmente, si bien ha comenzado un proceso de profundización financiera hace ya varios años. Mientras que el ratio créditos/PBI en la región se ubica entre un 25% a 40%, los países desarrollados cuentan con ratios que oscilan entre el 60% y el 80%.
En este contexto, para que el crédito hipotecario se consolide será necesario que transcurra algún tiempo en la región y una burbuja inmobiliaria sin crédito hipotecario no es posible que se forme. Asimismo, el crecimiento del nivel de precios se ha basado en un crecimiento de la prosperidad, antes que un endeudamiento excesivo.
No obstante, el aumento de los precios no parece estar vinculado con el creciente desarrollo del crédito hipotecario, ya que gran parte de las compraventas de viviendas efectuadas en la región son hechas en efectivo. Por su parte, el acceso a la financiación crediticia supone hacer entregas significativas, en contraposición con países desarrollados donde se puede financiar prácticamente la totalidad del valor de la vivienda.
A su vez, el incremento en el nivel de precios de activos
inmobiliarios se puede interpretar como consecuencia del flujo de capital que tiene como destino la región. Muchos
inversores extranjeros deciden invertir en los países latinoamericanos ya que la rentabilidad es más alta que en las economías desarrolladas, así como también los mercados inmobiliarios de este continente se encuentran en auge.
Fuente: Situación Inmobiliaria
