En primer término, los datos relevados por el sistema Urbeos·Cities muestran el importante avance que los desarrollos residenciales “de categoría” han tenido sobre los de construcción tradicional en la ciudad. En este sentido, en 2007 sólo el 36,98% de los departamentos nuevos relevados por el sistema eran de categoría. Ya en 2008 el porcentaje ascendió al 40,15%, llegando al 48,56% finalizado el año 2009. No obstante, la presencia de este tipo de construcciones siguió consolidándose hacia 2010, cuando su participación superó la mitad del mercado llegando al 52,60%. Finalmente, en lo que va de 2011, los últimos relevamientos muestran un 54,79% de inmuebles de categoría frente a los de construcción tradicional, que ascienden al 45,21% restante.
Para comprender más en profundidad esta tendencia es interesante analizar el caso de Villa Urquiza, al ser éste uno de los barrios que más obras nuevas recibió durante estos años. Hacia el 2007, sólo el 37,50% de la oferta de departamentos nuevos en la zona correspondía a tipología de categoría, mientras que el restante 62,50% estaba conformado por departamentos de construcción tradicional. Durante el año 2008, la presencia de
departamentos de categoría se mantuvo constante, pero ya en 2009 el porcentaje comenzó a subir considerablemente, llegando al 46,80% a fines de aquel año. Asimismo, este incremento se consolidó en 2010 llegando al 48,15% (
Ver Gráfico Nº1).
Sin embargo, el análisis de Villa Urquiza también aporta datos relevantes en relación al tipo de amenities que se ofrecen en los nuevos desarrollos residenciales. Cocheras (54,55%) y laundry (38,89%) aparecen como las opciones más comunes dentro de los nuevos desarrollos, quizás marcando el límite inferior en términos de servicios con los que actualmente debe contar todo nuevo edificio en esta zona. Un segundo grupo de amenities conformadas por el SUM (24,75%), el solárium (23,74%) y la piscina (23,23%), marcan las condiciones mínimas dentro de los desarrollos de categoría en Villa Urquiza. Finalmente, un tercer grupo está formado el gimnasio (9,60%), la seguridad (7,58%) y el spa (2,02%) y sólo se encuentra en algunos desarrollos de más calidad (
ver Gráfico Nº2).
Hasta aquí, Villa Urquiza pone en evidencia cómo tiende a evolucionar la oferta de departamentos a estrenar hacia tipologías de categoría con servicios especiales. El aumento de la incidencia de los terrenos a partir de la fuerte concentración de obras nuevas en aquellos barrios más buscados por los desarrolladores, debe entenderse como el motivo más importante que explica el diseño de proyectos con precios de venta más elevados.
Se incrementa la presencia de tipologías de 1 y 2 ambientes.
Al mismo tiempo que los desarrollos inmobiliarios de categoría tienden a ganar mercado en la ciudad de Buenos Aires, el análisis de los cambios en las características de los departamentos muestra una clara tendencia hacia las unidades cada vez más pequeñas.
En este sentido, los datos del sistema Urbeos·Cities para el barrio de Villa Urquiza muestran cómo los departamentos de 3 y 4 ambientes dejan paso a los de 1 y 2 ambientes. Mientras que en 2007 los departamentos de 1 y 2 ambientes sumaban el 42,20% de la oferta a estrenar relevada por el sistema Urbeos·Cities, en 2008 ya superaban el 51%. Siguiendo con la misma tendencia, en 2009 la participación de los mono-ambientes y 2 ambientes dentro del mercado alcanzó el 54,17%, llegando al 63,33% en 2010.
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Ver gráfico nº 3 aquí)
Para explicar esta segunda tendencia es importante mencionar que las tipologías más pequeñas parecen comercializarse de forma más rápida y resultan más atractivas para los inversores. Sin embargo, el análisis de los precios de venta realizado con el sistema Urbeos·Cities mostró una razón aún más importante: los inmuebles más pequeños actualmente resultan más rentables que los de mayor superficie.
Análisis de Precios, la clave para entender la tendencia.
Con el objetivo de terminar de comprender los cambios en la oferta, el Equipo de Investigación de Urbeos.com utilizó el motor de tasación de departamentos del sistema Urbeos·Cities y evaluó distintos precios de venta de departamentos a estrenar.
En primer término, se tomó como caso de análisis un departamento de 2 ambientes ubicado en las cercanías de las calles Olazabal y Triunvirato (Villa Urquiza) para evaluar la diferencia del precio de venta del metro cuadrado según la categoría de la construcción. La configuración utilizada fue de 42 metros cuadrados cubiertos, 5 metros cuadrados de balcón, 1 baño, sin cochera ni amenities, ubicado el frente sobre un 5º piso. La tasación final del departamento mencionado según el sistema Urbeos·Cities para el mes de Abril de 2011, con construcción tradicional, fue de U$S 84.100, arrojando un valor del metro cuadrado de 1.945 U$S/m2. Para el mismo inmueble, pero ahora considerando una construcción con materiales y terminaciones de categoría, el precio de venta ascendió a U$S 102.700, llevando el valor del metro cuadrado a 2.375 U$S/m2, un 22,11% más.
En una segunda instancia, y ya dentro de la tipología de categoría, el análisis se centró sobre los cambios del precio a partir de la inclusión de amenities en el desarrollo. Para ello, se recalculó el último inmueble mencionado (U$S 102.700) ahora incluyendo laundry, SUM, solárium, piscina y gimnasio. En esta nueva tasación, el precio del departamento ascendió a U$S 104.600, lo que representa un 1,81% más que el caso anterior.
Evidentemente, las diferencias de precios según la categoría, sumado al incremento que agregan las amenities, explican por sí solas la tendencia hacia la construcción de desarrollos residenciales de mayor calidad y nivel de servicios, sobre todo a partir del fuerte aumento de la incidencia de los terrenos en muchos barrios de la ciudad donde ya no es rentable la construcción tradicional.
Por otro lado, para evaluar los cambios en los precios de venta a partir de la distribución de las superficies de los departamentos, se tasó el departamento a estrenar de 42 metros cuadrados (ahora sin gimnasio) y se obtuvo un precio de venta de U$S de 103.900. De igual forma, se tasó un segundo inmueble equivalente al doble de superficie del anterior (84 metros cuadrados cubiertos, 10 metros descubiertos, 2 baños y 4 ambientes), manteniendo constantes el resto de los parámetros. El resultado que arrojó el cálculo es que a igual superficie utilizada, el departamento de 84 metros cuadrados resultó casi un 3% menos rentable que el de 42 metros (2.331 U$S/m2 contra 2.402 U$S/m2), mostrando la conveniencia de construir unidades más pequeñas.
Finalmente, y sobre la base de un departamento de 58 metros cuadrados de categoría ubicado en el mismo desarrollo analizado anteriormente, se evaluó el cambio en el precio variando la cantidad de ambientes. El resultado obtenido fue que un diseño de 3 ambientes (2.340 U$S/m2) resulta un 2,05% más rentable que uno de 2 ambientes (2.295 U$S/m2) a igual superficie total, calidad constructiva y servicios.
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Gráfico nº 4)
Reflexiones Finales.
Queda en claro hasta aquí que el estudio de mercado sobre la oferta inmobiliaria disponible en un sector potencial y el ajuste del proyecto a nivel arquitectónico y financiero, resultan fundamentales al momento de optimizar la rentabilidad actual de un nuevo desarrollo.
Diseño arquitectónico y estimación de precios óptimos de venta para cada alternativa considerada, sumado al análisis del mercado existente en la zona, sin lugar a duda, han pasado a ser aspectos clave dentro de un mercado cada vez más competitivo y exigente.
Sin embargo, la optimización de la rentabilidad utilizando herramientas de cálculo estadístico (como el motor de tasación del sistema Urbeos·Cities) debe estar en continuo equilibrio con el diseño de las unidades. Y, es justamente en este punto, cuando deberán analizarse nuevamente otras alternativas a futuro, como ser la construcción de unidades de 3 y 4 ambientes frente a un potencial escenario donde el crédito hipotecario resulte más accesible para los grupos familiares medios.
Fuente: Urbeos.com
