Hay vida entre el departamento y la casa. A mitad de camino entre esas, las dos tipologías de vivienda donde residen la mayor cantidad de vecinos de la ciudad de Córdoba, el duplex se viene abriendo paso y, sobre todo en los últimos cinco años, ganando terreno creciente. Estadísticas oficiales, operadores
inmobiliarios y el propio paisaje urbano en ciertas zonas de la ciudad –copado por estas “casas abreviadas”– hablan del auge del formato de vivienda en dos plantas, en un mismo terreno subdividido, más amplio que un departamento (con patio y garage) y menor que una casa, pero de precio más accesible. ¿Sus residentes más comunes? Parejas jóvenes y familias pequeñas con hijos chicos.
Según estadísticas de la Dirección de Catastro municipal, desde 1990 a hoy la ciudad duplicó su cantidad de duplex: los casi 11.300 de entonces pasaron a 23.164 en 2010. A ese número habría que sumar una cantidad menor de unidades hechas en complejos más grandes, ya que para la estadística se computó sólo el caso más masivo: dos o tres duplex levantados en la parcela mínima subdividida.
Los números oficiales revelan también que en los últimos cinco años se intensificó el desarrollo de estas casas en dos plantas: entre 2006 y 2010, fueron dadas de alta 3.461, un 28 por ciento más que el promedio que se sumaban por quinquenio desde 1986. El titular de Catastro, Mario Piumetto, apuntó otro dato que fortalece aún más la tendencia: “Las estadísticas más antiguas pueden incluir como duplex planes de vivienda estatales (del IPV) donde cada parcela se subdividía para hacer dos casas. Sin embargo, en los últimos cinco años no los hubo, lo que hace pensar que las últimos unidades son efectivamente duplex construidos por el sector privado”, aclaró.
En la actualidad, el formato equivale al 15 por ciento del total de PH en la ciudad, un universo de más de 155 mil viviendas formado por departamentos en sus diversos formatos y esta tipología.
El secreto del éxito. ¿Qué fórmula explica el duplex-boom? Una compuesta por varios ingredientes: “Se hacen en buenos barrios, donde la tierra es cara pero, al estar subdividida, el precio se vuelve accesible. Tienen más espacio que un departamento, hasta tres dormitorios, patio y garage, lo que los vuelve atractivos para parejas y familias con pocos hijos, las que más los demandan”, explicó Tomás Juárez Beltrán, de la inmobiliaria homónima, describiendo el “gancho” desde el lado de la demanda.
Del otro del mostrador, el de los inversores que los construyen, Sergio Villella (también con inmobiliaria homónima), apuntó: “Hoy ofrecen más renta que un departamento: por uno de 150 mil dólares en un barrio como Poeta Lugones se puede cobrar un alquiler de 3 mil pesos, mientras que dos
departamentos de 1 dormitorio por ese valor en Nueva Córdoba rinden hasta 2.500 por mes”.
Villella describió el circuito que dinamizó la
construcción de este formato desde la devaluación del peso, en 2001: “Por una parte, se generaron muchas
urbanizaciones con lotes, en general, de 360 m2. Y en paralelo la gente volcó masivamente sus ahorros a los ‘ladrillos’. Con eso apareció una veta importante para arquitectos y pequeños desarrollistas que compraban los lotes, y los subdividían para hacer dos o tres duplex. A medida que los vendían, podían comprar más terrenos y volver a construir, alimentando un circuito que hoy continúa. Así se hicieron barrios enteros” (ver pág. 3). Altos de Villa Cabrera, Cerro, Urca, Chateau, Quebrada de las Rosas y nuevo Poeta Lugones son barrios con alta presencia de este formato. Y la zona del CPC de Argüello el área de la ciudad con más chances de conseguir el mote de “duplexlandia” (ver “CPC Argüello...”.).
Larga vida. “A la mayoría los compra gente de clase media con ahorros, alguna ayuda familiar y créditos hipotecarios. Con la línea del Bancor salieron muchísimos, pasa que ahora los precios ya están en los 100 mil dólares o más y ese crédito, que ofrece hasta 50 mil, quedó muy bajo”, señaló Rubén Valentinis, uno de esos “pequeños desarrollistas”. Tanto constructores como
inmobiliarias coinciden en que duplex es igual a “primer vivienda propia” para la mayor parte de las familias compradoras, y le auguran buena vida por un buen rato: “El déficit de vivienda es muy grande, y esta tipología viene cubriendo buena cuota de esa necesidad”, remató Villella.
Entre depto y casa
La mitad. Los duplex son viviendas en dos plantas que se hacen en un mismo lote, subdividido en dos o tres o más, según se pueda legalmente por su dimensión. En general tienen 2 o 3 dormitorios, dos baños, cocina-comedor, patio pequeño y garage.
Zonas. Se permiten en casi toda la ciudad, aunque el mayor desarrollo se da en barrios de clase media con buen acceso a servicios, donde la tierra es cara, pero queda en parte abaratada por la subdivisión (el precio de un lote se prorratea).
Precios. Las inmobiliarias señalan que el valor promedia los 85 mil dólares (2 dormitorios) y 100 mil dólares (3 dormitorios). Abundan en barrios como Poeta Lugones, Chateau, Urca, Cañitas (al sur), y otros.
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CPC Argüello, a la cabeza
Aunque el formato duplex salpica a toda la ciudad, el noroeste es la zona de mayor concentración. Eso muestran las estadísticas de la Dirección de Catastro, según la cuales el área del CPC de Argüello es la que concentra la mayor cantidad de viviendas de ese tipo: 3.297 hasta 2010. Y eso a pesar de no ser un distrito mucho más chico que el del CPC de Villa El Libertador, por ejemplo, uno de los más extensos y que menos duplex tiene: 1.783.
Argüello incluye barrios como Urca, Villa Belgrano, Altos de Villa Cabrera y otros, donde el precio de la tierra es muy alto y, este formato en terreno subdividido vuelve las propiedades accesibles a familias jóvenes de ingresos medios y medios altos.
Álvaro López, director de Planeamiento Urbano, precisó que la ordenanza que fracciona el suelo (8.060) permite, en la mayor parte de la ciudad, hacer hasta dos unidades de viviendas por lote mínimo. El tamaño del lote mínimo varía por área, pero en general son de 250 y 360 m2. Ese es el marco legal de este fenómeno, impulsado en los últimos años con la ayuda de líneas hipotecarias, en especial Tu Casa, del Banco Córdoba.
En el otro extremo del ranking por CPC, los de Rancagua (noreste de la ciudad) y Ruta 20 (oeste) son los que menos unidades de este tipo concentran: 1.222 y 1.720, respectivamente.
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Fabiana: “Nuestra primera casa”. ”Con mi esposo Osvaldo fuimos de menor a mayor: primero alquilamos departamento sin balcón, luego con uno pequeño, de ahí a casita con patio y cuando nació Facundo pudimos comprar esta, nuestra primera casa”, explica Fabiana, que se autodefine como “feliz” propietaria de un duplex de tres dormitorios en Nuevo Poeta Lugones. “Buscábamos dónde comprar y conocimos este barrio: nos encantó. Son todos duplex nuevos, habitados por familias jóvenes con chicos, más o menos de la edad de mi hijo. Juegan todos juntos”.
Patricia: “Construí para vender”. “Empecé construyendo duplex, asociada a la familia de una amiga: era conveniente porque comprábamos el terreno a medias, construíamos y luego yo vendía un duplex y ellos otro”, cuenta Patricia en la puerta de una de esas casas, hoy su hogar, también en Nuevo Potea Lugones. Mientras Floppy, su perrita y compañera le juguetea cerca, relata que dejó el negocio porque la suba en el precio de los lotes le comió margen: “Para ganar y vender a precio accesible hay que bajar mucho la calidad. Muchos lo hacen, a mí no me gusta”.
Fuente: Día a Día
