Un alto porcentaje de la oferta inmobiliaria actual se encuentra enmarcada en contratos de fideicomiso.
Esto es:
un grupo de inversores aportan bienes o dinero en patrimonio fiduciario con el objeto de emprender un desarrollo inmobiliario. Un fiduciante administra ese patrimonio hasta la consecución de su objeto. Un fideicomisario o beneficiario será destinatario del producto final, es decir una unidad funcional.
Se presenta en la mayoría de los casos la división de la figura del inversor en
fiduciante (inversor original) y
beneficiario (quien será titular dominial de la unidad funcional). Es decir que quien invierte en el proyecto desde su origen no necesariamente es quien luego recibirá el dominio de la unidad.
Con esto, quien adquirirá los derechos de dominio sobre la unidad funcional, puede no ser quien confió su aporte a los arquitectos, desarrolladores y administradores del fideicomiso y si bien el instituto del fideicomiso es una de las plataformas de
inversión inmobiliaria más segura, las variables a las que se sujeta el éxito son muchas y -en su mayoría- externas.
En consecuencia, a la hora de
invertir en un fideicomiso inmobiliario, deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos:
Planos. Desde el inicio de la demolición o, en su caso, la obra hasta la escrituración de la unidad funcional, el emprendimiento deberá pasar por varias etapas ante la autoridad municipal. La dificultad y rapidez en lograr las aprobaciones necesarias se relacionan en forma directa con la zona en la que se encuentre el
emprendimiento inmobiliario. La zonificación determinará qué se puede construir (cuantos metros cuadrados, hasta cuantos pisos, con que retiro de la línea de frente, etc) y qué se puede demoler (las restricciones a la demolición o zonificación de patrimonio historico pueden surgir tanto de códigos de planeamiento o normativas para la preservación de patrimonio histórico).
Avance de la obra. A mayor plazo de entrega mayor cantidad de posibles contingencias. Esto no se relaciona únicamente con un valor temporal, sino con las diferentes etapas constructivas por las que transita un inmueble.
Facultades del fiduciario. Es usual que el fiduciario (socio, muchas veces, de los inversores originarios) se irrogue por contrato facultades excesivamente amplias. A fin de analizar el alcance de estas es imprescindible tener en cuenta cuales son las tareas que se le han asignado. Las facultades otorgadas deben ser las justas para desarrollarlas. Una estructura “permisiva” generaría riesgos extra al inversor tales como ver su derecho limitado por la existencia de gravámenes. Por el otro lado, una estructura en extremo rígida haría lenta la tarea de administración y la toma de decisiones a tal efecto.
Mayoría para decisiones trascendentes. Sobre todo en los comienzos de la vida del fideicomiso, el inversor tercero (es decir: quien no formó parte del negocio desde el inicio) se ve con un porcentaje de participación muy pequeño en relación al total del inmueble, frente a un inversor inicial que detenta una gran porción. Si el contrato de fideicomiso no requiriera unanimidades o mayorías agravadas para, por ejemplo, la modificación a la obra, ese inversor con tenencia mayoritaria podría modificarla unilateralmente, afectando de esta forma la rentabilidad o valor de nuestra unidad.
Flujo de aportes. Es importante para el inversor saber cuánto dinero más tendrá que aportar. En general el ingreso del aporte se pacta de la siguiente forma: a) un pago inicial importante; b) una cantidad de cuotas determinadas (muchas veces fijas); c) un saldo final actualizable. Este sado final se actualizará por la aplicación de diferentes índices. El inversor debe conocerlos y solicitar al desarrollador un flujo de fondos y aportes, al menos tentativo.
Posibilidad de salida. El inversor puede encontrase repentinamente en la necesidad de abandonar la inversión. Los motivos pueden ser variados. El inversor debe tener presente en todo momento que los plazos en la
construcción son extensos. Es importante que la salida se encuentre prevista en el texto del fideicomiso y que no sea excesivamente gravosa para el inversor.
Objeto del fideicomiso. Pueden darse diversos escenarios:
a) el inmueble destinado a vivienda apto profesional o no, caso en que deberá estarse a los gustos de cada inversor y tenerse en cuenta únicamente cuestiones relacionadas a la convivencia;
b) el inmueble destinado a explotacion conjunta. En los últimos años ha crecido en forma pronunciada la inversión por particulares en el mercado turístico. Esta inversión se suele hacer también mediante el ingreso en carácter de fiduciante o beneficiario en un fideicomiso, cuyo objeto es la explotación conjunta, por determinado período, de las unidades funcionales, con fines comerciales o locativos. Deberá aquí analizar el inversor las consecuencias impositivas, legales y reglamentarias de invertir en un emprendimiento de esta clase, así como el impacto de estas cuestiones en la rentabilidad promedio.
Fuente: Construyendo Inversiones
