El mercado de los
locales comerciales en Córdoba es amplio, diverso y, según las zonas de ubicación, presenta diferentes dinámicas. Si se tiene en cuenta el conjunto de la oferta en materia de superficies comerciales, los referentes del sector coinciden en que está equilibrada con la demanda, pese a que se pueden observar algunos locales vacíos por la misma rotación comercial, por altos precios o por el ingreso de nuevos competidores. En ciertas latitudes, estos formatos pueden “estar faltando” o “sobrando”.
Desde que la densificación urbana viene ocurriendo en diferentes barrios de Córdoba, el centro ha dejado de ser la única y/o mejor opción para instalar un negocio. Desde hace por lo menos cinco años vienen consolidándose fuertemente otros corredores comerciales, como la Av. Rafael Núñez, la Recta Martinolli, y las avenidas Duarte Quirós, Fuerza Aérea y O’Higgins.
La realidad céntrica
Pese al amplio abanico de posibilidades, la zona céntrica sigue siendo la vedette porque asegura una alta concurrencia de transeúntes. “El microcentro sigue siendo muy buscado, la mayoría de los locales que pueden llegar a desocuparse logra ser ocupada antes de que venzan los plazos de recambio. Si nos alejamos un poco, podemos encontrar vacantes incluso en valores similares a otras zonas de Córdoba”, señaló Fernando Testa, de la inmobiliaria
JB Srur.
En relación con los precios, Tomás
Juárez Beltrán, director comercial de la inmobiliaria del mismo nombre, indicó que no existen valores de referencia en tanto la variación puede diferir en 100%. Según relevó Comercio y Justicia, locales de 60m2 pueden llegar a alquilarse en hasta $25.000, por caso los destinados a público masivo (artículos electrónicos a crédito), donde la concurrencia es constante de 8 a 19.
Para ejemplificar la brecha, en el área peatonal el valor por m2 puede superar $180 dependiendo de la superficie, ubicación y metros de vidriera. En calles como Belgrano (vía selectiva), Ayacucho o Caseros, los valores oscilan entre $55 y $60 el m2.
Brújula norte
Al hacer un recorrido por la avenida Rafael Núñez pueden observarse vacantes de locales comerciales que, según los operadores, responden a varios motivos: la rotación propia comercial, la inflación de precios por parte del propietario y la habilitación de otros corredores cercanos y más económicos.
“Los locales menores de 100 metros tienen una rotación mayor por la actividad comercial minorista que se desarrolla (negocios de ropa, zapaterías, drugstores, casas de computación, profesionales, etcétera.), que soporta alquileres elevados y con un nivel de actividad fluctuante, la cual puede presentar problemas a su comerciantes”, explicó Beltrán. No obstante, destacó que la zona pasa por un buen momento si se tienen en cuenta los nuevos desarrollos comerciales y de oficinas que se están instalando.
Si las superficies a considerar son mayores de 100 m2, las empresas a la hora de renovar buscan mantener la posición, más allá de que en algunos casos los ajustes en los valores locativos puedan superar 20% anual. “Una muestra clara es que locales grandes donde antes se habilitaban el Blockbuster o el Carrefour Express, hoy se encuentran alquilados”, añadió Beltrán.
Por su parte, Martín Dahan, de la
Inmobiliaria Mead, agregó que cuando las superficies permanecen desocupadas entre dos y tres meses es porque el propietario seguramente “fijó un precio mucho más alto del que el mercado está dispuesto a pagar”. En ese caso, deberá esperar para alquilarlo o bien acomodar el precio.
“En forma paralela, han comenzado a desarrollarse otros corredores alternativos, como las avenidas Tejeda o Menéndez Pidal (en el Cerro), donde se encuentran muy buenas ubicaciones y precios mucho más accesibles, de hasta 15% menos”, según graficó Testa. Otro factor de atracción en este sector es la disponibilidad de estacionamiento, que en la Rafael Núñez es escasa. En relación con los precios, este sector promedia $100 el m2. Así, un local de 40 a 50 m2 se puede alquilar en $4.500 o $5.000, contra $3.000 a $3.400 que se puede arrendar en el corredor Tejeda.
“Si dejamos de lado el barrio centro y tomamos comparativos de barrios aledaños a él es muy posible que sean más baratos que en la zona del Cerro. Este barrio tradicional de Córdoba concentra una proporción alta de público ABC1 y tiene un importante
desarrollo inmobiliario comercial en las principales arterias”, detalló Beltrán, aunque dijo que no es sólo una característica exclusiva de éste. Existen otros, como Alta Córdoba, General Paz y hasta ciudades como Villa Allende, donde los valores locativos pueden ser mayores .
En la Recta
La Recta Martinolli es otra arteria protagonista donde se puede enumerar una variedad de locales comerciales, con precios similares a los del Cerro. Sin embargo, en el sector más cercano al puente a Villa Warcalde, “donde la afluencia de público” va decreciendo, sí puede existir una “sobreoferta” con locales vacíos y alta rotación.
La Nueva Córdoba
Aquí, los locales que se pretenden alquilar a precios “desubicados” no se ocupan inmediatamente pero las superficies con valores razonables se rentan de inmediato, sobre todo en las ubicaciones preferenciales.
En las primeras cuadras de Estrada, un local de 100 m2 puede costar $25.000; uno de 80m2 en Independencia al 800, o en Derqui, se puede alquilar en $7.000. “No hay sobreoferta, al contrario, en algunos casos estarían faltando. Tenemos una cartera de entre 40 y 50 locales para alquilar, de los cuales todos están ocupados”, se explayó Dahan.
Comparativos
De lo más económico a lo más elevado
Zona Centro: el valor puede diferir en hasta 100%. En la peatonal, un local promedio de 50 m2 puede costar $9.000 y/o un local de 60 m2 (de gran afluencia de público) se puede alquilar en $25.000. De las mismas dimensiones, entre 50 y 60 m2, en otros sectores más alejados del microcentro las bocas pueden alquilarse en $3.000.
Rafael Núñez: un local de entre 40 y 50 m2 puede costar entre $4.500 y $5.000.
Menéndez Pidal/Luis de Tejeda: la misma superficie (50m2) puede rentarse en $3.000 o $3.400.
Nueva Córdoba: un local de 100m2 puede costar $25.000 en las zonas más codiciadas, mientras que en las calles más alejadas del corazón del barrio, una superficie de 50m2 puede alquilarse en $4.300
El destacado puede
- Si tres años atrás por alguna razón se negoció un valor locativo bajo y no pudo ser corregido durante el transcurso del contrato (por acuerdo de partes), el ajuste puede llegar hasta 50%.
- Generalmente, los precios se ajustan de manera consensuada con los inquilinos, en tanto la ley no permite indexar los contratos.
- Éstos pueden estipular aumentos de entre 20 y 25% en forma anual, o bien semestral con ajustes que rondan entre 12 y 15%.
-“Es lógico entender la razón de los aumentos, frente a un consumo que sube y una demanda que presiona los precios. El valor de mercado depende de la oferta y la demanda. Hay un patrón marcado por el Índice de Costo de la
Construcción, el cual también ayuda a determinar las fluctuaciones y los rendimientos esperados en la inversión”, explicó Tomás Juárez Beltrán.
Fuente: Comercio y Justicia
