El incremento de precios, es un tema preocupante que interviene en todo plan de negocios y en la evaluación de alternativas de inversión. Particularmente para la actividad de la construcción es sumamente sensible y conspira seriamente con la factibilidad de llevar adelante proyectos. La inflación real y las expectativas impactan también en el mercado de compraventa de inmuebles aunque de un modo diferencial según el segmento de precios y tipo de inmueble.
Evidentemente no todos hacen la misma lectura. En un evento llevado a cabo en la Cámara Española de Comercio, el Ing. Alberto Tarasido, Presidente de la empresa constructora Criba expresó: “Nada peor para la industria de la construcción que convivir con la inflación” poniendo crudamente en palabras la enorme complicación que provoca un escenario inflacionario en la cadena de valor y en la relación entre clientes y constructores. Según cifras de la Cámara
Argentina de la Construcción, de las que se valió el ingeniero Tarasido para transparentar la suba de costos real que debió asumir la actividad de la construcción, los materiales se incrementaron en un 544% entre 2001 y 2010, mientras que en el último año los insumos subieron de precio un 14,85 y la mano de obra un 21,58 %.
¿Cómo impacta en el
mercado inmobiliario?
El impacto es significativo ya que es muy difícil para los desarrolladores invertir en un contexto de suba de precios. Por otro lado, ninguna economía desea convivir ya que es muy dificultoso pactar los contratos y tratar de mitigar los desequilibrios que genera.
Esto produce una ralentización del sector. Todas las operaciones llevan más tiempo de negociación y es más dificultoso disipar las dudas de las partes, impiden el financiamiento genuino de la actividad y las posibilidades de crecimiento.
Por el lado de la oferta, el desarrollador, que es el vendedor de las unidades nuevas, necesita que la rueda siga girando y tiene que seguir generando negocios a pesar de las coyunturas más o menos favorables.
Por el lado de la demanda, muchos agentes económicos concluyen que la única forma que tienen de protegerse de la inflación es posicionándose en inmuebles.
Por lo tanto, a pesar de la inflación, existe la vocación de
invertir en inmuebles. Es necesario agudizar el ingenio para sortear este escollo y seguir produciendo.
Una herramienta es negociar con la cadena de valor (los proveedores) para realizar acopios y morigerar el impacto por el lado de los insumos (ya que por el lado de la mano de obra nada se puede hacer).
Otra alternativa es negociar con la demanda (los compradores) recurriendo al modelo de “precios determinables” con el fin de contrarrestrar los efectos de la inflación de la construcción en los emprendimientos que se comercializan desde el pozo.
Los precios se van ajustando de acuerdo a la variación en los costos de obra. Para darle transparencia, lo ideal es que las variaciones de los costos sean medidas por un auditor externo. En algunos casos, se les pone un techo al aumento, para hacer previsible los riesgos de incremento por parte de la demanda.
Esta alternativa significa que los desarrolladores toman recaudos para compartir el riesgo de la inflación con los compradores.
La otra alternativa es directamente pasar el riesgo a los compradores organizando un emprendimiento al costo. El emprendimiento al costo es un tipo de estructuración de negocios que implica que cada uno de los interesados en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación. La materialización de su aporte se realiza a lo largo del período de construcción, de acuerdo al avance de la obra.
La novedad que introduce este tipo de figura es que cambia diametralmente el rol del desarrollador: de financiar total o parcialmente el emprendimiento con su propio capital, pasa a ser un administrador de fondos de terceros que no arriesga fondos propios (y por tanto no se encuentra sujeto a los avatares de la inflación) y que recibirá honorarios por su labor.
FUENTE: Lic. Mario Gómez. Director de
RRE – Desarrollos Inmobiliarios
