La diferencia entre riesgo microeconómico y macroeconómico, no solo es una letra: "i", vs. "a". Es bastante mas que eso. La buena noticia es que ambos riesgos se administran con información confiable, pero cada uno se mide de manera muy diferente. Toca hacer prolijamente los deberes para "iluminar" las decisiones y que cuando se finalmente se vea la luz al final del camino, no haya que rezar para que no sea la de un tren en sentido opuesto.

ACORAZANDOSE CONTRA EL RIESGO MICRO.
El riesgo micro puede prácticamente eliminarse una vez que se dominan, las áreas y los productos específicos. Para ello tener un criterio de inversión claro, simplifica mucho el proceso y ayuda a construir una curva de aprendizaje cuyo inicio es la minimización del riesgo y cuyo fin la eliminación del mismo. Invertir en el mismo producto una y otra vez, genera "experiencia", la cual da capacidad de reacción inmediata ante las oportunidades. Una estrategia posible es la compra de propiedades en remates, para maximizar la chance de obtener descuentos al momento de la compra. Esto puede hacerse a través de un método científico, "no emocional", identificando por medio del análisis los valores de mercado para productos similares y deduciendo los costos y beneficios objetivo, permitiendo determinar precisamente el precio máximo a pagar por cierto activo. Conforme a nuestra curva de aprendizaje resultado de la compra de cientos de unidades en áreas específicas en ciertos casos logramos adquirirlos significativamente por debajo del límite fijado y a veces muy cercano al mismo, pero teniendo la suficiente disciplina para dejarlos pasar, cuando las ofertas superan dichos limites prefijados. Por qué alguien ofrecería mas de lo aceptable? Porque podría ser un acto de consumo mas que de inversión como en el caso de un comprador final. Pero también, porque a menudo aparecen en las subastas inversores inexpertos, que hacen ofertas que superan incluso los precios de mercado, decisiones que claramente no están fundamentadas en un conocimiento profundo del mercado específico. Increíble, pero real.

BLINDANDOSE CONTRA EL RIESGO MACRO
El riesgo macro, puede administrarse mas no eliminarse. En los últimos 150 años el promedio de apreciación a nivel nacional, en los Estados Unidos, ha sido del 5% anual. Es decir que en el largo plazo, la tendencia es que toda industria acompañe al crecimiento promedio de la economía. Dentro de esta macro tendencia, obviamente existen valles y picos dentro del ciclo inmobiliario y de cada submercado geográfico, pero en el largo plazo, la tendencia es siempre al alza. Si el plazo de inversión es lo suficientemente largo y las operaciones se hacen sin apalancamiento financiero, la paciencia 'paga religiosamente'. Sin embargo este retorno puede optimizarse sustancialmente aprovechando los vaivenes del ciclo económico e inmobiliario. Como en el Surf, subirse a la ola puede llevarnos a destino disfrutando de una corrida placentera. Subirse demasiado temprano, implica arriesgar que la ola no tenga la fuerza necesaria para impulsarnos en la suba del mercado. Hacerlo demasiado tarde, multiplica la posibilidad de ser aplastados por la fuerza de la misma, cuando el mercado esta a la baja. La correcta medición es también una ciencia. Hay varios factores claves que monitorear para entender el momento correcto. Los principales son, la tasa de interés, el producto bruto y el nivel de empleo, todos factores claves para determinar y anticiparse a los ciclos expansivos o recesivos. Otros factores como las tendencias demográficas son altamente relevantes en el caso particular del mercado inmobiliario. El índice de precios inmobiliarios Case Schiller de Standard & Poors, es uno de los mas efectivos para ayudar a visualizar estas tendencias y poder anticiparse a los ciclos.

ILUMINANDO EL CAMINO
La vía que conduce al éxito es la misma que conduce al fracaso. Es cuestión deir montados sobre del tren inmobiliario para avanzar veloz y cómodamente, en lugar de transitarla desde abajo y verlo pasar, o aun peor, transitarla en el camino opuesto y sorprenderse con un impacto inminente, cuando ya es demasiado tarde.

FUENTE: Jorge Brugo - Axis Real Estate

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